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【不動産のプロ直伝】あなたにピッタリの「お買い得物件」を探すコツ!

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【不動産のプロ直伝】あなたにピッタリの「お買い得物件」を探すコツ!

家探しをしている人であれば誰しも「お買い得な掘り出し物がないか」と思って不動産情報を探し回っている事でしょう。家を買うための予算には上限がありますから、予算の範囲内でできるだけいい物件を買いたい、誰もがそう思って物件探しを行っていると思います。しかし「不動産に掘り出し物はない」というよく知られた不動産の格言がある通り、そうそう都合よくお買い得物件が見つかるわけもありません。

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最終的には予算の範囲内で無難な選択をする事になる方が多いのですがしかし、本当にお買い得な物件というのはないものでしょうか?本当はお買い得な物件はあるのに、それを見つけられてないだけという可能性はないでしょうか?

とうことで、今回はそんな「お買い得物件」について考えてみます。

外国人はお墓の近くにある物件を好むという噂

「外国人は近くにお墓がある物件を好む」という噂を聞いた事がありますか?日本人であれば、家の近くにお墓があるというのはあまりいい気分がしませんよね。物件を見に行ったときに窓を開けると墓地が見えるという物件では購入に二の足を踏んでしまうのが日本人の普通の感覚だと思います。もちろん外国人でもそれは一緒なんじゃないか?と思うかもしれません。

しかし、この噂にはちゃんと理由があるのです。

それは「墓地の近くの物件は静かだから」という事。しかもそれを理由にいくらか安いわけですから、費用面でもありがたいわけです。その理由を聞けば、多くの人は「なるほど、そういう理由なのか」とその理由に納得する一方で「でも自分だったら墓地のそばはやっぱり嫌かも」なんて思うのではないでしょうか?

ですが、ここにお買い得物件を探すヒントが隠されているのです。

この話を聞いたとき、多くの人は「でもやっぱり墓地のそばは嫌かも」と思うわけですが、一方で少数ですが「墓地の近くは気にならないし、それで静かで安いならありがたいじゃん」と思う人もいるわけです。「墓地のそばが気にならない人」にとってみれば「墓地のそばだから」という理由で安くなっている物件は、まさにお買い得物件になるのです。

人によって希望する条件は違う

私達が家探しをするときに、さまざまな条件をあげて家探しを行います。

価格、広さ、間取り、築年数、最寄り駅、最寄駅からの距離等々、実際に希望する条件は人によりさまざまだと思いますが、実際に家探しを行うとある事実に気が付きます。d0749a71d946d1f81ff6b7f5367bf999_sそれは「自分が希望する条件をすべて満たす物件は存在しない」という事です。

その結果、自分があげている条件の中から、自分が必須とする条件、必須ではないが重要な条件、特に重要ではない条件と切り分けていくことになります。つまり自分の希望条件に優先順序をつけていくわけです。実はこの希望条件の取捨選択は家探しにおいて非常に大事なことなのです。

もし自分の中で優先順序が整理されていない場合、「駅から近いけど希望より狭い物件」と「希望通りの広さの物件だけど駅から遠い物件」の2つがあったときにどちらを買えばいいかの決断が行えません。そして、もしもどちらの条件も譲れない場合、次は別の条件を妥協する事になります。

つまり「予算を上げる」のです。

予算を上げれば「駅からも近く十分な広さ」という希望通りの条件の物件を入手する事ができるでしょう。しかし、その場合、実は予算という条件をあきらめているわけです。

このように、家探しにおいて、自分の希望条件とその重要度を認識する事は非常に大事です。そして、この優先する希望条件は人によって全く異なり、そこにお買い得物件を見つける余地があるのです。

つまり「他人にとっては重要だが、あなたにとっては重要ではない」条件があれば、そこにお買い得物件を見つける余地が生じるわけです。極端な例を考えてみればすぐにわかります。

例えば「東京都内であれば予算以外何の条件もない」ような場合です。

不動産情報サイトで例えば予算2000万円で物件条件を検索してもらえばわかりますが、東京都内だけでも数百件の物件が存在しています。つまり必須とする条件が少なければそれだけ広い範囲の物件が購入対象になるわけです。

そこに少しづつ条件を付け加えてみてください。

たとえば「駅10分以内」であるとか「面積60以上」であるとか「23区内」であるとかです。

あっという間に物件数が減少すると思います。

つまり希望する条件が増えれば増えるほどそれに適した物件は減少し、最終的には予算を上げるしかなくなるはずです。逆に言えば、希望条件が少なければ、あるいは人が嫌がるような条件が気にならない人であれば、一定の予算内でいい物件が購入できる可能性が出てくるわけです。

まさにお買い得物件です。

実際のお買い得物件の例

実際に筆者が過去に内見を行った物件の中から人によってはお買い得物件と思えるだろう物件の例をあげてみます。bsMAX87_uewoyubisasuha-hu20140531

エピソード1 成増の広いマンション

成増駅9分で専有面積が100㎡、さらに120㎡に及ぶルーフバルコニーまでついていて2880万円という破格の物件がありました。築年数は古いのですが、家も広く、なによりめったにみないような広いルーフバルコニーは魅力的です。その割には価格が安いのが不思議で実際に現地を見学させてもらいました。

そして当然ですが、安いのには理由がありました。

ルーフバルコニーがある事からもわかる通りマンション最上階の4階の物件なのですが、なんとマンションにエレベーターがないのです。つまり4階までは毎日階段を使わなくてはならないわけです。しかも部屋の一部に雨漏りのあとがあるという物件でした。

その2点があるからこそ2880万円という破格の価格がついている物件だったのです。

もちろん私は購入しなかったわけですが、しかし逆に言えば、4階までの階段を苦にせず、雨漏りもあまり気にしない人であれば、この物件を購入する事ができるわけです。

エレベーターがない事によりマンションの管理費や修繕費自体も安くなるため、エレベーターがなくてもかまわない人にとっては本当にお買い得な物件になるわけです。

しかし実際には「4階に住んでいてエレベーターがないなんて有り得ない」と考える方がほとんどのはずです。

そのためにこの物件は相場より1000万円ほど安い価格で売りに出ていたわけですが、ルーフバルコニーがある物件は貴重ですし、実際にそこまで広いルーフバルコニーがあるような物件はほとんどありませんから「ルーフバルコニーがある物件がどうしても欲しい」ような人にとっては「エレベーターさえ我慢できれば」夢のようなお買い得物件だという事になるわけです。

エピソード2 初台のデザイナーズマンション

初台駅から徒歩7分ほどのところにあるデザイナーズリフォームマンションを見学した事があります。

面積は75㎡ほどで3480万円。初台駅から徒歩7分と言えば渋谷区です。渋谷区でフルリフォームしたマンションでこの価格は相当にお買い得です。

しかし安いのには当然わけがあるわけで

実際に物件を見たのですが、ここはリフォームが奇抜すぎました

まず床がすべてPタイル張です。Pタイルと聞いてもご存じない方も多いかもしれませんが、病院の床などに使われている味気ない素材です。普通の家の内装には絶対使いません。しかしこの家の床はすべてPタイル。家の床がすべて病院の床のような状態になっています。

そして部屋内は巨大なワンルームになっているのですが、そのど真ん中にアイランド型のおしゃれな輸入キッチンがドンと設置されています。部屋のど真ん中にキッチンがあっても普通は困るんですが、さすがデザイナーズマンションは違います。

そして壁一面には立派な作り付けの棚が用意されているのですが、これがおしゃれな総ガラス張の棚なのです。店などでディスプレイに使われているような総ガラス製の棚。何かのコレクションやフィギュアなどを飾るにはいいのでしょうが、日常生活で物を収納するにはかなり不便そうです。

と、一時が万事このような感じで、正直、デザイナーズマンションにしてもこれはやりすぎだろう、と思えるような物件でした。

内見に付き合ってくれた親しい不動産屋さんも、私が「ちょっとこれおもしろくていいかも」と色気を出すと「これはダメです。普通の人は絶対住めません。ありえません。」と即座にダメだしをしてくれたくらいですから。

しかしこの奇抜な物件も、「人に自慢できるような変わった家に住みたい」なんて願望をもった人や、現在独身で当面遊んでくらしたいような人には魅力的な物件になるかもしれません。

何しろ初台と言えば、住所でいえば渋谷区です。しかも初台どころか新宿まで歩いて20分少々で行けるような凄まじい利便性。それがフルリフォームされて3480万円なのですから、住居に実用性を求めないような人には逆にすばらしいお買い得物件だと考える事もできるわけです。

自分にとって本当に必要な条件とは何か

例えば日本人は南向信仰が強く、家を探すときには「やっぱり南向じゃなくちゃ」なんて思ってる人も多いですし、不動産屋さんもなにかと「南向きで日当たりもいいですよ」なんて言ってくるわけですが、ちょっとまってください。120e27c6a6ee537f3443f49dc65e7331_s「南向で日当たりがいい物件」は夏は暑いですし、強い紫外線で家の中のものが早く劣化してしまいます。しかも、たとえば「夫婦共働きで子供は昼間は学校」などという家の場合、昼間に日当たりがいい事にはほとんど何のメリットもないわけです。何しろ昼間誰もいないわけですから、日当たりがよかろうとそもそもそれを享受することができないわけですから。

実際、海外では南向の物件はむしろマイナスだとみなす国の方が多いくらいです。よく考えてみればデメリットも多くメリットが少ない南向物件。それってそんなに重要な事でしょうか?

なんとなくの固定概念で「南向きっていい」と思い込んでるだけじゃないですか?

その条件を外す事で、物件の選択範囲が広がりお買い得物件を買える可能性もあがるわけです。自分にとって本当に必要な条件について考えるというのはそういう事です。

あなたが物件を探すときに、自分にとって本当に必要な条件は何なのか?

その条件は自分にとってほんとうに必要な条件なのか?

数年後にはどうでもよくなる条件なのではないか?

何かの固定観念にとらわれているだけではないか?

このように希望条件についてきちんと考えて整理する事で、あなたにとっての掘り出し物が見つかる可能性は大きく広がると言えるでしょう。

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