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【出張】羽田空港まで11分!蒲田のオススメ物件紹介!【旅行】

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【出張】羽田空港まで11分!蒲田のオススメ物件紹介!【旅行】

蒲田というと、少し地味なイメージがあるかもしれません。しかし意外と都心や横浜へのアクセスも良く、羽田空港にも近いので出張や旅行に出かける方にはとても便利な街なのです。

駅ビルのショップも充実しているし、活気溢れる商店街もあるので日々の買い物には不自由しません。

それに多摩川の河川敷にも近く広々といた公園があり、休日には散歩やジョギングを楽しめます。
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蒲田はそんな魅力溢れる街なのですが、豊洲などの湾岸地区のような人気はないので、賃貸や物件価格には割安感があります。

それに、京急蒲田駅が完全高架化され周辺の再開発も進んでいるので、これから更に発展する可能性がある街なのです。

意外と便利な蒲田のアクセス

東急多摩川線と池上線が乗り入れているJR蒲田駅と京浜急行蒲田駅の2駅が利用でき、都心や神奈川へのアクセスはとても便利です。

朝の通勤ラッシュは混雑しますが、京浜東北線は10~20分間隔で蒲田駅始発があるので座って通勤することも可能。

京浜東北線下りの終電は蒲田止まりなので、都内で仕事や飲み会で遅くなっても終電に乗ればタクシーを使わなくても自宅まで辿り着けます。

出張や旅行に出かける時は、品川駅までJR京浜東北線で10分、京浜急行線の快速で7分と新幹線を利用するのにもスムーズ。羽田空港へは、京浜急行空港線を使えば11分で行けちゃいます。

今のところはJRと京急の駅は徒歩10分の距離で、相互乗り入れしていませんが、両駅を結び羽田空港へも直通で行ける蒲田線の計画があるようです。もしそれが実現すれば、益々蒲田の価値が高くなるでしょう。

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住んでみれば意外と楽しい蒲田の街

蒲田は飲食店の激戦区でもあり、ビル全体が焼き鳥屋の「鳥万本店」を始めリーズナブルな価格で飲食できるお店が立ち並んでいます。

活況な飲食店街があるので治安の点で不安を感じるかもしれませんが、一歩離れれば住宅街なのでそれほど心配しなくても大丈夫みたいです。何より、安くて美味しいお店が徒歩圏内にあるというのは魅力的ですよね。

そして、蒲田はミネラルたっぷりの黒いお湯が特徴の天然温泉があって、健康ランドから昔ながらの銭湯まで多彩な温浴施設があります。

ちなみに、蒲田は23区内で温泉施設が最も多い街なのです。中には、はしごする温泉好きの住人もいるみたいですね。

蒲田にあるDINKSにおススメの物件

それではいよいよ本題おススメ物件をご案内します!DINKS向けなので、第一条件は徒歩5分以内の駅近物件。ということで、まずは京急蒲田駅から徒歩5分という物件です。

メインステージ蒲田VIエグザ

蒲田

  • 平米単価 75.10万円
  • 東京都大田区蒲田3丁目
  • 京浜急行電鉄本線「京急蒲田駅 」徒歩5分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩13分
  • 施工年2012年5月
  • 鉄筋コンクリート造14階建13階部分
  • 総戸数120戸
  • 1LDK
  • 専有面積46.47m2
  • バルコニー面積6.5m2
  • 管理費9,500円/月
  • 管理形態 通勤
  • 修繕積立金3,800円/月

京急蒲田駅からは徒歩5分ですが、JR蒲田駅からは徒歩13分と少々遠いです。とはいえ歩けない距離ではありませんので、目的に応じて路線を使い分けると良いですね。

旅行や出張で羽田空港を利用する頻度が高い方には、京急蒲田駅に近い方が京急空港線を利用できるので便利です。

職場が品川駅の近隣だったら、京急の快速を使えば通勤の所要時間は駅までの5分と電車に乗って7分の計12分。職場まで歩く時間を入れても20分程度ですから、通勤は楽です。

神奈川方面へのアクセスは、京急の快速で川崎まで3分、横浜へは9分で行けます。

ですので、蒲田は川崎や横浜へ通勤するにも、遊びに行くにしてもとても便利なのです。もし職場が川崎や横浜なら、蒲田からは意外と近いので検討する価値はあるのではないでしょうか。

間取りは10.5帖のリビングダイニングに3.2帖の対面式のカウンターキッチン、それに6.5帖のベッドルーム。46.47m2でリビングダイニングが10.5帖あるので夫婦二人で過ごすには十分な広さでしょう。

しかし収納スペースは少なく、ベッドルームのクローゼットのみ。ということで、この物件はミニマリストのDINKS向けですね。

管理費が1万円を切っているのは少し安めですが、120戸の大規模マンションで管理人は通勤ですから妥当な金額なのかもしれません。

でも、念のために管理体制の詳細を確認しておいた方が良いでしょう。管理組合に問い合わせすれば、詳細を教えてくれるはずです。それと現地見学の折りには、必ずエントランスなどの共有部の清掃状況を念入りにチェックしてくださいね。

管理費が安いからといって、清掃がまともにできていないようでは管理体制に不安があります。管理が適正になされていないマンションは住み心地は良くないし、傷みも早いので資産価値が下がってしまいますから要注意です。

一方、修繕積立金が3,800円/月というのは少々安いですね。築年数が3年と浅いのでデベロッパーが設定した金額のままなのでしょうが、国土交通省のガイドラインでは、このクラスのマンションだと修繕積立金は1㎡当たり平均202円。したがって、46.47m2だと約9,400円が妥当ということになります。

大規模修繕工事への備え

大規模修繕工事を実施するのは築後12年くらいが目安で、1戸当たりの費用は、70~100万円というのが相場です。

築3年ですから第1回目の大規模修繕工事が10年後だと仮定すると、その時点で3,800円✕12ヶ月✕13年で592,800円。工事内容にもよりますが、おそらく資金不足になるでしょう。

そういったことを管理組合が検討すれば、何れ近い将来に積立金が値上げされる可能性があります。もしくは、10年後に不足している金額を一時金として拠出するということになるかもしれません。何れにしても、大規模修繕工事の費用はこの積立金では賄えないことを認識しておく必要があります。

購入後に修繕積立金の変更がないようであれば、個人で積立ておく必要がありますね。

>>>メインステージ蒲田Ⅵエグザの詳細ページはコチラ

スカイコート蒲田イースト

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  • 平米単価 72.3万円
  • 東京都大田区東蒲田2丁目
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩5分
  • 施工年2009年10月
  • 鉄筋コンクリート造5階建4階部分
  • 総戸数47戸
  • 1LDK
  • 専有面積42.2m2
  • バルコニー面積3.47m2
  • 管理費12,300円/月
  • 管理形態 巡回
  • 修繕積立金2,300円/月

こちらの物件はJR蒲田駅から徒歩5分なのですが、京急蒲田駅とは線路を超えた反対側になります。主にJR京浜東北線や東急線を利用する方には良いでしょうが、羽田空港へは少々不便になりますね。

とはいえ都心へのアクセスは良いし、買い物も便利でリーズナブルな飲食店が豊富にあるので、DINKSにとって魅力的な物件ではあります。

管理形態が巡回なのに管理費が12,300円/月というのは少々お高い気もしますが、戸数が47戸しかないので1戸当りの負担が大きくなるのは仕方ないでしょう。それにしても修繕積立金が2,300円/月というのは如何なものかという感じがします。あまりにも安すぎて不安になりますね。

前出の「メインステージ蒲田VIエグザ」と同じで、後々の費用負担を覚悟しておく必要がありそうです。

築16年なので、購入前に大規模修繕工事の有無を確認する必要があります。通常なら、第1回目の大規模修繕工事を済ませていなければなりません。果たしてどうなっているのか、要確認です。

もし工事済みであるならお買得ですが、まだ手付かずだとすると要注意です。まだ実施されていないなら、管理組合の議事録を閲覧させてもらって大規模修繕工事の計画や予算がどうなっているか確認してください。

場合によっては、購入後すぐにまとまった金額を請求される可能性がありますから注意が必要です。

もし大規模修繕工事に関する議事がないようであれば、管理組合が機能していない可能性があるので、この物件は見送った方が無難です。

ですので、この物件がお買い得であるか否かの判断は、大規模修繕工事の進捗状況次第ということになります。

>>>スカイコート蒲田イーストの詳細ページはコチラ

エクセルダイア蒲田ネクスト

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  • 平米単価 79.75万円
  • 東京都大田区蒲田4
  • 京急本線「京急蒲田駅」徒歩3分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩6分
  • 施工年2013年3月
  • 鉄筋コンクリート造14階建6階部分
  • 総戸数140戸
  • 1LDK
  • 専有面積58.68m2
  • バルコニー面積11.15m2
  • 管理費10,900円/月
  • 管理形態 通勤 (月・火・水・木・金、8:00~16:00 )
  • 修繕積立金6,220円/月

京急蒲田駅とJR蒲田駅の間にあって、立地は抜群に良いですね。特に京急蒲田駅には徒歩3分と近く、羽田空港へ行くのも便利です。

価格は前出の2物件より1,000万円以上お高いですが、築2年で58.68m2で広めの1LDKですからね。23区内でこの価格は割安ではないでしょうか。リビングダイニングが15.6帖と広いので、贅沢な住空間を夫婦でゆったり過ごせます。

管理費の10,900円/月は、総戸数からして妥当な金額ですね。管理人は常駐が望しいのですが、この金額なら通勤というのは仕方なさそうです。

修繕積立金は若干安めですが、先々不安になるほどではないでしょう。もちろん、先々に修繕積立金の値上げはあり得ますが、それはどのマンションでも程度の差はあるものの同じです。

むしろ、安い金額のままで推移するケースはないのが普通だと思っていた方がいいです。

>>>エクセルダイア蒲田ネクストの詳細ページはコチラ

蒲田のタワーマンション

蒲田には、タワーマンションは少ないようです。京急蒲田駅の周辺が再開発されていますので、これから建設される可能性はありますが基本的に用地は限られています。ですので、湾岸の再開発地区のように次々に建設されるようなことはなさそうです。

ル・サンクアイリスタワー 

マンション

  • 平米単価 81.3万円
  • 東京都大田区蒲田3
  • 京急本線「京急蒲田駅」徒歩2分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩8分
  • 施工年2005年10月
  • 鉄筋コンクリート造20階地下1階建16階部分
  • 総戸数207戸
  • 2LDK
  • 専有面積64.93m2
  • バルコニー面積26.2m2
  • 管理費12,000円/月
  • 管理形態 常駐
  • 修繕積立金7,000円/月

管理費と修繕積立金は、どちらもタワーマンションとしては妥当な金額ですね。専有面積が64.93m2あるので、ファミリーでも住めなくないないでしょうが、イマイチ中途半端な広さですね。

物件価格は高いですが、間取り的にはリッチなDINKS向けの物件といったところでしょうか。もっともタワーマンションなら、このくらいの価格はそんなに高くはないでしょう。

バルコニーは各部屋に面していますが、何れも北向きなので日当たりはあまり期待できません。しかし日中は留守が多いDINKSなら、それほど気にならないでしょう。

夏場は日当たりが良いと閉めきった室内の温度が上がるので、帰宅した時に蒸し暑さが気になります。その意味では、北向きの方がかえって良いということになります。

湾岸地区のタワーマンションでは、買物に不便を感じる人が多いようです。それに比べると蒲田の生活環境の方が遙かに利便性は高いので、そこを考慮すると決して高くないのでは。

地域的なステータスは今ひとつかもしれませんが、暮らしやすさ価格の割安感を考えればやはり蒲田でしょう。

>>>ル・サンクアイリスタワーの詳細ページはコチラ

パークタワー東京フロント

パークタワー東京フロント

  • 平米単価 81.26万円
  • 東京都大田区蒲田4
  • 京急本線「京急蒲田駅」徒歩2分
  • JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩7分
  • 施工年2004年1月
  • 鉄筋コンクリート造23階地下1階建9階部分
  • 総戸数159戸
  • 2LDK+S
  • 専有面積68.67m2
  • バルコニー面積11.78m2
  • 管理費16,540円/月
  • 管理形態 通勤
  • 修繕積立金12,160円/月

平米単価で見ると、「ル・サンクアイリスタワー」とほぼ同じです。この価格が蒲田での、タワーマンションの相場ということでしょうか。

管理費と修繕積立金はこちらの方が高くなっていますが、総戸数が50戸ほど少ないのでその影響もあるのでしょう。ただ管理費が高い割には、管理人が常駐ではなく通勤というのが少々気になるところです。

>>>パークタワー東京フロントの詳細ページはコチラ

築40年超えのマンションはお宝?

蒲田周辺には築40年超えの古いマンションが以外と多く、40~50㎡で2,000万円台の物件が少なくありません。中には2,000万円を切る物件もあります。何しろ古い建物なので、必ず大規模修繕工事の履歴を確認する必要があります。そして履歴の他に、もう一つ確認すべきことがあります。

それは、建替え計画の有無です。極稀ですが、建替え計画が進行しているマンションが売りに出ているケースがあります。そういう物件は、超狙い目のお宝マンションです。

建替えをする場合、必ず現状より戸数が増えます。その増えた戸数を販売することで、建設資金を捻出するわけですね。建替えが決まっている物件を購入できれば、中古価格で新築物件が手に入るというわけです。

とはいっても世の中そんなに甘くはなく、建替えすることが決まっている物件を手放す人は基本的にいません。

ですが、何らかの事情で手放す人がいないわけでもない。なので、そういう物件に遭遇したら超ラッキーということになります。

しかし、そういうラッキーな出会いは滅多にありませんから、現実的には建替えが検討される前に建替えを見越して購入するしかないのです。

そんなことを言うと、博打みたいに聞こえますよね。しかし、それがそうでもないのです。

建替え需要がある古いマンション

建替えが可能な要件は、ズバリ立地の良さ。東京都内で、新たにマンションを建設できる好立地な用地はそう多くはありません。

ですので、好立地の古いマンションには新築マンションを建設するための建替え需要が生じるわけです。蒲田にはマンション建設用地は多くないですから、尚更そういった需要が高い地域ということになるわけです。

ということは、駅近で好立地の築40年超えの物件が狙い目ということになりますね。

特に好立地で5階以下の低層マンションは、高層にすれば増やせる戸数が多くなるので建替えのメリットが大きくなります。

そして、立地や築年数より重要なのが管理組合の存在です。建替えをするには、区分所有者の5分の4が承認する必要があります。

つまり、所有者間のコミュニケーションが円滑で良好なコミュニティが形成されていることが重要ということです。

住人(「区分所有者」のまとめ役が管理組合ですから、いくら立地が良くても管理組合が機能不全に陥っているマンションはNGです。区分所有者の意見がまとまらず合意が得られなければ、建替えは実現しませんからね。

そもそも、良好なミュニティが形成されているマンションは住人の資産価値に対する意識が高く、掃除や手入れも行き届いているので住み心地も良いものです。

そういったマンションを探すのも、賢い物件選びの一つです。立地の良さや利便性を重視するDINKSにとって、建替え需要のある古いマンションはまさに一石二鳥の物件ではないでしょうか。

まとめ

地味なイメージのある蒲田ですが、アクセスは良いし買い物も便利。安くて美味しい飲食店も沢山あります。それを考えると、蒲田は魅力的な街でしょう。

それに、何といっても羽田空港に近いというメリットは大きい。居住用というだけではなく、投資という点でも高利回りやキャピタルゲインを期待できる地区です。

京急蒲田駅周辺の再開発と羽田空港の国際化が進めば、更に蒲田は注目されてくるでしょう。出張や旅行などアクティブな生活をしているDINKSに、蒲田はおススメの街です。

現在でも大田区の物件価格は上昇しているので、利便性の高い蒲田はその傾向が顕著に現れることが予想できます。なので、なるべく早いうちに検討することをお薦めします。

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