マンションジャーナル

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失敗しない中古マンション選びのツボは“管理”!物件の良し悪しを見抜く5つのポイント!

失敗しない中古マンション選びのツボは“管理”!物件の良し悪しを見抜く5つのポイント!

新築マンションの分譲価格が上昇している昨今、中古マンションを検討する人が増えてきているようです。そして横浜のマンション傾斜問題発覚以降、現物の状況を確かめられるということから益々中古マンションに熱い視線が注がれています。

物件選びの基準は、価格はもちろんのこと立地や間取り築年数など人それぞれ。しかし、快適に暮らしたいと思うのは、誰もが同じでしょう。投資用に購入するとしても、住み心地が悪ければ借り手に敬遠されますからね。その意味では、住み心地の良さは資産価値に直結するということになります。

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そして、快適なマンションライフに欠かせないのが、良好な「管理」。つまり、管理の良し悪しが、マンションの資産価値に大きな影響を及ぼすのです。ということで、今回は「管理」の良し悪しを見抜く5つのポイントをご紹介します。

▼目次

    1. マンション管理の本質的な主体は「区分所有者」
    2. 清掃は管理の基本
    3. 管理体制
    4. 修繕履歴と修繕計画
    5. 管理規約
    6. 賃貸の有無

マンション管理の本質的な主体は「区分所有者」

そもそも、マンションの管理は誰が何のためにするのかということですね。もちろんその目的は住人の快適な暮らしを維持し、所有者の財産である建物の資産価値を保つため。では、具体的に誰が管理業務を担うのかというと、通常は管理会社が日々の管理業務を行います。そして、管理会社と業務委託契約するのが「区分所有者」で構成されていている管理組合。ですから、最終的な管理の主体は個々の区分所有者ということになります。

つまりマンションにおける「管理」の良し悪しは、管理組合を構成する区分所有者の資産価値に対する意識や住人としての質を反映しているというわけです。ですから、管理状態をつぶさに見ることで、建物のハード面だけではなく住人間のコミュニティなどのソフト面を含めた総合的なマンションの良し悪しを判断することができるのです。

清掃は管理の基本

7546b4bc14a51f2358ea3499ecc2818c_s隅々まで掃除が行き届いた環境はとても気持ちいいものですよね。清掃は、心地良い暮らしをするための基本。ですので、マンションのエントランスをはじめとする共有施設がきちんと清掃されているかどうかは大事なチェック項目です。それを見れば、どんな管理をしているのか大方のことは察しがつきます。

基本的な清掃のチェックポイント

      • エントランス
      • ロビー・ラウンジ
      • 中庭・植樹
      • エレベーター内
      • ゴミ置き場
      • 自転車置き場
      • 駐車場
      • 郵便ボックス・宅配ボックス周辺

もし、清掃や整理整頓といった基本的なことがなされていなければ、後は「推して知るべし」です。残念ながら、管理会社がちゃんと仕事をしていないこということでしょう。そもそも、そういった状況を放置している管理組合に問題ありです。基本的な管理業務に問題があっても管理組合が動かない、つまり住人が無関心という構図が想像できます。果たしてそういうマンションで快適な暮らしができるのか、大いに疑問の余地ありですよね。

共有部の清掃や整理整頓の状態が悪いのはもちろんですが、ゴミの分別がされていないとか自転車やバイクが無秩序に置いてあるといった状況が見られたら要注意です。単に管理会社の怠慢というだけではなく、住人のマナー意識も低いということです。程度にもよりますが、そういったマンションは資産価値を保つことは難しいでしょう。ということで、それ以上手間暇を掛けてチェックする意味はありません。早々に見切りをつけて、他のマンションを検討した方が賢明です。

管理体制

ccc69926099f1ee59590b4b01118da5c_sまずは管理会社に業務委託しているのか、自主管理なのかの確認しましょう。大概は管理会社と契約していますが、30戸以下の小規模マンションや、古いマンションの場合は自主管理というケースがあります。住人間のコミュニティが良好で協力体制ができていれば問題ないでしょうが、実質的に管理組合は有名無実で何もしていないというマンションもあります。そいうマンションはスラム化する可能性があるので、いくら安くても購入するのは避けた方が無難ですね。

業務委託の形態

管理を業務委託するといっても、その形態は色々あります。管理業務のすべてを委託するのが一般的ですが、中には一部だけ委託するといったケースもあります。共有設備の保守を別にしている場合、エレベーターなどの設備点検や保守業務などは管理組合が個別に保守会社と契約する必要があります。管理会社が介在しないので費用的には安くつきますが、その分だけ管理組合の負担が増えることになります。実務を担当するのは管理組合の理事なのですが、理事は区分所有者から選任されますので何れ自分に回ってくると思っていてください。

管理体制で一番気になるのが、管理人の存在ですよね。費用が安いのは巡回タイプですが、セキュリティや日々の清掃などを考慮すると常駐タイプが良いですね。管理人とは別に警備員が常駐しているケースもありますが、当然のことながら管理費がお高くなります。もっとも、警備員が常駐しているのは超がつく高級マンションばかりです。

修繕履歴と修繕計画

b9b507dff1412383f8ac8adf496e8519_sこれらの情報は、管理組合の議事録に記載されています。議事録はマンションの内部情報ですが、区分所有法に利害関係者に求められれば提示する義務があると定められています。部外者であっても、そのマンションの購入を検討している人間は利害関係者ということになります。なので、購入前でも議事録を閲覧することができるのです。

もし議事録の閲覧を拒まれるとか、きちんと作成整理されていないなら、そのマンションの管理組合は正常に機能していない可能性があります。修繕の履歴や今後の計画が不明ということなら、その時点でアウト。早々に検討リストから外すことをオススメします。

修繕履歴で確認すること

築年数の古いマンションの場合は、過去にどのような修繕工事がされているかのチェックが必要です。まず、築後10~15年の間に大規模修繕工事が実施されていたか確認してください。通常は、この期間で大規模修繕工事を実施する計画が立てられています。

大規模修繕が未実施の場合

もし築15年以上経ているにもかかわらず、未だに実施されていないとすれば問題がありそうです。計画通り大規模修繕工事がされていないなら、議事録に工事を見送った経緯や理由が記載されているはずです。

もし大規模修繕工事について議論された記録がなければ、そのマンションの住人(区分所有者)の資産価値に対する意識が低いということになりますね。議論されたけど先送りした場合、その理由が資金不足なら購入後に通常の修繕積立金とは別に一時金としてまとまった金額を請求されるケースが考えられるので要注意です。

実施済みの場合

大規模修繕工事が実施済みであれば、まず事前調査の内容をチェックしましょう。大規模修繕工事をする場合、必ず事前に現地調査をして具体的な工事内容を決めます。第1回目は、外壁タイルの補修や屋上やバルコニーの防水処理といった工事内容が一般的。計画通り工事が実施され、その後に問題は起きていないかを確認してください。そして、積立金の残額も要チェックです。

事前調査の結果、修繕対象の項目が通常より多い場合は何らかの施工不良があった可能性があります。その場合は工事費が膨らみますので、一部の工事を先送りするか借入で不足分を賄って工事を実施しているはずです。借り入れがある場合は、後に修繕積立金で返済する形を取ります。そうなると、次の大規模修繕に備えた積立ができません。何れにしても後々に課題を残すので、おススメ物件とはいえませんね。

グレードアップの修繕工事

通常の修繕工事は本来の性能や機能を回復させることを目的としますが、場合によっては改良を加えてグレードアップさせる工事をすることがあります。こういったケースは積立金にある程度の余裕があり、管理組合の資産価値に対する意識が高いことを示しています。そのようなマンションは資産価値が高くなるので、購入を検討すべき対象になりますね。

修繕計画で確認すること

工事のタイミング

通常は分譲時に販売元のデベロッパーが長期修繕計画を立て、それにしたがって修繕の次期や積立金の額を設定しています。ですので、基本的に長期修繕計画がないということはありません。しかしデベロッパーの長期修繕計画は、大概は少々甘目の計画になっているケースが多く管理組合で計画の見直しをする必要があります。まずは、その計画見直しがちゃんとなされているかですね。これも、管理組合の議事録を見れば分かります。

築後10年前後のマンションであれば、まだ大規模修繕工事が実施されていない場合が多くなります。というか、殆どの場合は未実施ですね。その場合、問題は工事実施のタイミング。その名の通り大規模な工事になりますので、工事中は何らかの形で日々の生活に支障が出ます。もし購入後すぐに大規模修繕工事が予定されているとすれば、いきなり不便な生活を強いられる可能性があります。

第2回目以降の修繕計画

築後15年を経過しているマンションで第1回目の大規模修繕工事が済んでいる場合は、次の大規模修繕工事の計画が立てられているはずです。もっとも、本来は50~60年のスパンで長期修繕計画が立てられていなければならないのですけどね。

第1回目の大規模修繕工事が済んでいる場合、2回目の工事内容がある程度具体的になっていなければなりません。当然のことながら2回目は建物が古くなっていますから、その分だけ修繕する箇所が増えるのが普通。なので、1回目の工事内容を踏まえて、2回目にどういった修繕工事をするのか計画を立てるわけです。

1回目の工事で修繕した箇所でも、2回目はしなくて良いということではありません。むしろ、1回目より修繕費用は高くなることさえあります。ですので、それを見込んだ資金計画がなされているかが問題。大概の場合、次回の修繕費用を見越して積立金を増額することになります。

修繕積立金の状況

1回目の修繕が築15年後だとして、2回目をその15年後に実施する計画だとしましょう。もし1回目の大規模修繕工事で積立金を使い果たしていたとするなら、2回目の工事費用はゼロからスタートということになります。先程記したように2回目の費用の方が高くなるのが一般的ですから、もし修繕積立金が同じ額のままだとすれば資金不足になりますね。であれば、それを想定して修繕積立金を値上げする必要があります。

ということは、購入後すぐに修繕積立金が値上げされる可能性があるということです。それだけならまだしも、一時金としてまとまった金額を拠出する羽目になりかねないのです。ですから、大規模修繕工事の実施計画と修繕積立金の現状を事前に知っておくことが大事になるわけです。

管理規約

428781f4f4bd212233c681644a49c6a6_sマンションを購入してそこに住むということは、集合住宅に住む集団の一員になるということです。そして区分所有者である以上、管理組合に加入する義務があり管理規約に定められたルールを守らなければいけません。マンションを購入した時点で管理規約を承知したということですから、後になって聞いていない、知らなかったでは通りません。ということで、購入前に管理規約を確認しておく必要があるのです。

管理規約といっても、その殆どは常識の範囲内での取り決めです。基本的に住人が快適に暮らすためのルールなのですが、それが一定範囲で個人の自由を制限しているケースもあります。その代表例が、リフォームに関する制約です。

防音対策上、フローリングを禁止しているマンションは少なくありません。マンションによっては、その他にもリフォームに関して細かい規定があることも。それにどのマンションでも、基本的に管理組合の承認がなければリフォームはできないのです。ですから、「後でリフォームすればいいや」なんて軽く考えて購入すると、思ったようなリフォームができずに後悔することになる可能性があります。

賃貸の有無

これはあくまで一般論ですが、賃貸の物件数が多いマンションは資産価値が低くなると言われています。初めから投資目的で分譲マンションを購入する場合は、賃貸にだされるのが一般的。なので、区分所有者以外の人間が使用することになります。また、居住用に購入しても、転勤や高齢化など何らかの事情で賃貸に出す場合もあります。管理規約で賃貸を禁止することは法律上できないので、区分所有者が賃貸に出すのを誰も止めることはできません。

賃貸によって起こり得る弊害としては、賃借人は物件の資産価値には無関心ですから所有者に比べて思い入れが少ないので雑な使用になりがちという点です。また住人同士のコミュケーションを拒絶するとか、清掃や集会などに参加しないといったこともあるようです。しかしこれは人によりけりですので一概には言えませんが、良好なコミュニティ形成の障害になる可能性は否定できません。なので、賃貸の割合を事前に調べておくに越したことはありません。

居住用の賃貸ならまだ良いのですが、問題なのは事務所や店舗など商用に使用するケースです。その場合、不特定多数の人間が出入りすることになるので、セキュリティ面で心配があります。また、マンションの接道に路上駐車されるとか敷地内に無断駐車されるといったことが想定されます。そういった迷惑行為が多発すると住み心地が悪くなり、その結果マンションの資産価値が低下する恐れがあるということです。

まとめ

目に見える管理状況も大切ですが、大規模修繕などの実務的な管理がどうなっているかは重要な問題です。そういった管理内容は、表面だけでは分かりません。しかし管理規約や議事録は、一歩踏み込んで調べれば得られる情報です。

物件価格が安くても、後で思わぬ出費を強いられることもあります。建物のグレードが高く見えても、管理体制が悪ければ数年で資産価値が低下してしまいます。マンションは高額な買い物ですから、後悔しないように管理体制やその状況を事前に確認することをオススメします。

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