マンションジャーナル

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マンションの寿命ってどれくらいなの?

マンションの寿命ってどれくらいなの?

現在マンションに住んでおられる方や、これからマンション購入を考えておられる方にとって、マンションの寿命というのは非常に気になるところですよね。今回は、マンションの寿命と購入前に知っておくべきチェックポイントをご紹介します!

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コンクリートの耐久年数

コンクリート構造物の耐久年数は壁の厚さによって違ってきます。ヨーロッパの中世、近世時代の城壁など壁の厚さ2メートルを越える建造物は未だに現役です。しかし現在の壁厚が0.31メートル程度の建造物は5060といわれています。

コンクリートはアルカリ性ですが、空気中の二酸化炭素に反応し、炭酸カルシウムを生成します。この過程でPHを失って中性化するということですが、これがコンクリートの劣化です。コンクリートがアルカリ状態でなくなると、内部に埋められた鉄筋が錆びてきます。錆びてくると鉄筋は膨張するのでコンクリートにひび割れが生じ、このひび割れから雨水などが浸透し、更に鉄筋が錆びるという悪循環を生じさせます。

セメントに混入する水を50%以下に減らしたり、鉄筋のかぶり厚さを十分に取ることによって半永久的な耐久性を確保することは可能であるといわれていますが、現実には工期が長くかかったりコストが増大するので、そこまでの建築物は建てられていません。

配管の耐久年数

設備配管類の寿命はコンクリートより短く、2530と言われていますが実際に設置された状況などで大きく違うようです。給排水管の材質は色々あり、鉄管、ステンレス管、銅管などがありますが、一般に広く普及されているのは鉄管です。鉄管はそのままでは錆びやすいので表面を加工し直接水に触れないようにしています。

70年代半ば頃までは、亜鉛メッキによって加工された鋼管が多かったのですが、現在は塩化ビニールで覆う、硬質塩化ビニールライニング鋼管(塩ビ管)が使用されています。

建物内の水配管の中で最も早く赤錆劣化による更新が必要になるのは給水管です。直管部は赤錆劣化はありませんが、接合部分、継ぎ手のねじ部分から赤錆が発生します。しかし最近は「コア内臓継ぎ手」を使用することにより、赤錆の発生もかなり遅らせることが可能になり、寿命も大幅に延びるのではないでしょうか。

新しいコンクリートの耐久年数

最近はコンクリートにも著しい進化が見られるようになりました。古代の技術に学んだとされる「寿命1万年のコンクリート」の技術が生まれました。この技術は炭酸化と呼ばれる化学反応により、表面が大理石のように滑らかになり、水などの浸食を防ぐものです。

現在、一般的な建築で用いられるコンクリートは地下水に長くさらされると、表面からカルシウム成分が溶け出し、劣化が進行します。新しいコンクリートは特殊な材料を混ぜ合わせ、表面を炭酸イオンと反応させることで、表面にきめ細かい肌を作り出し地下水や塩分の浸透を防ぎ、コンクリートの耐久性を向上させるというものです。何とその推定寿命は1万年! またアルカリ度が低く中性に近い為、自然環境に優しく、生物との共存にも適しているということです。

その他にも「金属のように曲がるコンクリート」「薄さを極める超高強度コンクリート」、「自然対応型コンクリート」など次々に開発され、コンクリートの進化は目を見張るものがあります。

購入前にチェックするべきポイント

①新耐震?それとも旧耐震?

1981年6月に建築基準法改定に伴って導入された「新耐震基準」。

それ以前の旧耐震建築物と比べて、耐震性に優れ、安心感が高まります。

ただし、条例の改定前から建築着手していて、完成年だけ1981年以降の旧耐震物件もあるので、完成年が1981年〜1983年ごろの物件は、念のため不動産会社に問い合わせてみることをオススメします。

なお、新耐震基準は住宅ローンとも関連性があるので、要チェックです。

>>>新耐震基準についてご存知ですか?

②ピロティがあるか?

ピロティとは、2階部分より上を部屋として、1階部分が吹き抜けになっている建築物を指します。

(イメージ)

 

 

 

 

 

 

ピロティのある建物が一概に悪いとは言えませんが、阪神淡路大震災ではピロティのあるマンションの倒壊の多さが問題視されました。

また、ピロティのあるマンションは、フラット35の適用が難しいケースもあるようです。

>>>一目で分かる耐震チェックポイントとは?

③修繕履歴及び長期修繕計画があるか

一般的に、およそ10〜15年に一度、大規模修繕工事が行われます。

その際に、『どんな工事が行われたのか』という内容を表したものが、修繕履歴です。

不動産会社に頼めば、管理会社に問い合わせるなどして取得してくれますので、チェックしてみてください。

長期修繕計画とは、読んで字の如く、長期的な修繕内容や金額の計画書になります。

そもそも、長期修繕計画がない物件などもありますので、こちらもチェックするのが良いでしょう。

どんな工事を予定しているのか、その工事にいくらの費用がかかるのか、修繕積立金が値上がりする予定はあるのかなど、事前に知っておくべき情報がたくさんあります。

>>>マンション管理について知る

まとめ

マンションの寿命は、人による管理やメンテナンス、そもそもの建物自体によって大きく変わってきます。

また、新しい技術や新しい材料の導入によっても違ってきます。

現在、マンションの寿命は60年と言われていますが、『200年住宅』と呼ばれるマンションも登場していますし、技術の発展と人々の安全への意識変化によって、今後ますます住宅の寿命は伸びていくのではないでしょうか。

著者について

コンサルティングセールス谷鴻佑
仲介手数料最大無料の中古マンションWEBサービス「カウル」にて、中古マンションの購入・売却のコンサルティング営業を担当。
不動産に関する広範囲な知識を元に、分かりやすい情報提供と、お客様とって最高の家探し、マンション売却のお手伝いをしています。

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