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リノベーションが不動産投資の鍵を握る!~定着率を高める〜

リノベーションが不動産投資の鍵を握る!~定着率を高める〜

中古不動産のリノベーション需要が、メディアで多く取り上げられています。古さを一新させるだけでなく、空家解消や耐震性能の向上など、ひと口にリノベーションと言ってもその目的はさまざまです。特に、投資用不動産のリノベーションでは、収益を確保・向上させることが必要となるため、自宅をリノベーションするのとは目的が大きく異なります。そこで今回は、“不動産投資を成功させるリノベーション”について、どのようなことをすればいいのか、解説していきます。
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何のためにリノベーションするのか?

まず始めに、リノベーションと似た表現に“リフォーム”がありますが、その違いを知っておきましょう。

  • リノベーション = 既存の建物に大規模な工事を施すことによって、外観・設備・間取り等の性能を向上させると同時に、価値を高めることを目的とする。
  • リフォーム = 経年によって劣化・故障した建物の内外装・設備等について、必要最小限の工事を施し、新築に近い状態に修補することを目的とする

それぞれ「目的」に大きな違いがあるということになります。ではなぜ、リノベーションは性能を向上させて価値を高める必要があり、リフォームは新築状態に近付けるだけで良いのでしょうか。

  • リノベーション(性能の向上、価値を高める) → 家賃をUPさせることができる
  • リフォーム(新築状態に近付ける) → 空室に入居を促すための応急的な対応。

リノベーションの方向性を見極める

この違いはしっかり理解しておく必要があります。目的が理解できていないと、見た面が新築状態に近付いただけという、“リノベーションもどき”で終わってしまいます。みなさんに目指して頂きたいリノベーションは、「最新のトレンドやニーズに応じた装備(性能)を取り入れることによって、物件自体の人気(価値)を高め、収益(家賃収入)を確保・向上させる」ということです。

家賃をアップさせるのが目的なのですから、需要を喚起するようなリノベーションでなくてはなりません。物件にマッチする装備にはどのようなものが考えられるか、間取りを変更する場合は、ターゲットは単身者かファミリー層か等々、ひとつひとつの課題を検証してみる必要があります。そして検証する際は、以下の2点に着目すると答えが導きやすくなります。

Ⅰ.建物がどういう特徴を持っているのか?

特徴には、“取り得”と“欠点”があります。取り得を生かして欠点を修正すれば、客からの支持を集めることができ、長く入居してもらえるはずです。

では、まず取り得を生かすにはどんな事が挙げられるかと言うと、例えば年数の古い鉄筋コンクリート造の建物であれば、室内の壁をクロス貼りや塗装にせず、コンクリート打ちっ放しにして無機質なスタイルを強調するとか、遮音性の良さを生かしてペット可とし、屋上にドッグランを設けるなどが考えられます。さらに年数の古い木造の場合は、床板を幅の広いダーク色に交換し、木目部分も同系色に塗装して古民家調に仕上げたり、天井壁を撤去して梁を露出することで、“木”のイメージを強調するのも良いと思います。取り得を生かすには、物件が持つ取り得を強調して、近隣類似物件との差別化を図ることがポイントです。

次に、欠点を減らすことです。欠点も特徴の一部ではありますが、お客さんに評価されないのであれば直す必要があります。破損箇所の修復や汚れた部分をキレイにするのは当然として、例えば、トイレ・バス・洗面一体型ユニットバスの場合は、部屋の広さを多少犠牲にしても是正しなければ入居してもらえません。また、年数が古い物件における耐震性や断熱性など建物の本体構造に関わる性能についても、補強や交換が必要になる場合があります。欠点を減らすポイントは、清潔さ・使い勝手の良さ・安全性の向上にあります。

リノベーションの成果とは、複数の物件を案内された客が「どうせ住むならこっちかな」と感じた時です。案内された客の視点になって、何が取り得で何が欠点かを見極めることが大切です。

Ⅱ.エリア戦略

不動産投資におけるエリア戦略とは、「マーケティング」です。物件周辺のマーケットを調査・分析し、ニーズにマッチしたリノベーションを検討していきます。その際、最も重視すべきなのが「世帯人数」です。物件の立地が、大学キャンパス周辺や中核都市の電車駅徒歩圏などであれば、単身者がターゲットとして有効でしょう。一方、旧区画整理地などの商住が混在するエリアであれば、若年夫婦層が主要ターゲットになるでしょう。対策としては、従来型の2DKを単身者向けに1LDKへと変更させたり、ファミリー層向けにキッチンをグレードアップさせるなどの工事が考えられます。また、交通便・教育施設・買物施設などの生活環境が整っている場所であれば、転勤族をターゲットにした“ワンランク上”の装備を取り入れることで、近隣物件との差別化を図ることができます。

具体的にどこをリノベーションすべきか?

外観は格好良く、内装も洒落ていて最新鋭の設備を導入すれば、人気物件にはなるでしょう。しかし、投資した費用に相当するだけのリターンが得られなければ、収益の向上という目的を果たすことはできません。そこで、リノベーションによって収益向上が図れる箇所をピックアップして行く必要があります。以下で想定される工事箇所について詳しく見ていきたいと思います。

Ⅰ.建物躯体の補強

中古物件の中には、昭和56年よりも前に建てられ、新耐震基準を満たしていない建物もあります。そのような物件では、一級建築士などの専門家に依頼して建物本体の構造を検査し、耐震強度を満たすために、何をどの程度補強しなければならないかをチェックする必要があります。具体的な内容としては、木造の建物であれば、梁(はり)・筋交いなどの構造部材や基礎コンクリートの増補強が挙げられますし、鉄筋コンクリート造であれば、耐震構造壁の増強工事などが該当します。さらに、ポリエステル繊維製のテープをコンクリート柱に巻き付ける、通称“包帯補強”と呼ばれる耐震工法も、最近では採用されています。また、隣地と地盤面の高低差が生じる箇所に施工される土留め擁壁(*1)などは、その構造が脆弱だったりすると土砂崩れの危険性がありますので併せてチェックしてもらい、必要であれば補強工事を行う必要があります。

*1擁壁:https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%93%81%E5%A3%81

Ⅱ.断熱性能のグレードアップ

築年数の古い木造アパートの中には、壁・屋根・床部分に十分な数量の断熱材が設置されていないものがあり、中には全く断熱材が設置されていないものもあります。断熱材は壁の内側にあるため、新たに設置するのが難しい工事となり、アパートなどの場合は外壁を取り外して外側から設置すしなければならないケースもあります。そこで、そういった手間が掛からないよう、室内の壁や天井に塗料を塗ることで断熱性能を高める商品(*2)も出てきており、その手軽さから、塗装を物件オーナー自身が手掛けることで、コストダウンを図れると話題になっています。

もうひとつ断熱工事が必要な箇所として、窓があります。木造・鉄筋コンクリート造に限らず、古い建物の窓枠はアルミ製であることが多く、ガラスも単板のものがほとんどで、冬になると窓を伝って室内に冷気が漂ってきます。従来、窓枠の交換はかなり大掛かりな工事を伴いましたが、最近では今ある窓の内側にもうひとつ窓を設置する“二重サッシ”タイプや、窓枠は現状のままでガラスを二重にするタイプ、窓枠にもう1枚窓枠をかぶせるタイプなど、さまざまな工法が開発されています。

*2断熱塗料:http://www.ma-renova.com/diy.html

Ⅲ.内装仕上げ

内装仕上げに該当するのは、壁クロス、床(畳)、ドア部分になります。賃貸住宅では、これらの交換や張替えを一定のサイクルで行う事が想定されますので、高価な材質である必要はないと思われます。工事にあたっては、複数の内装業者に仕様見本の提出(可能ならプレゼンボードの作成)と相見積もりの依頼をして価格交渉を行います。

Ⅳ.設備機器交換工事

おもに水廻りスペースが該当するこの工事には、キッチン(シンク、コンロ、レンジフード)、浴室(シャワー、鏡)、トイレ(便器一式)、洗面所(洗面台、洗濯給排水)、給湯器(ガス・エコキュート)などが挙げられます。これらも内装と同様、相見積りで価格交渉して行きます。

Ⅳ.共用部分

共用部分の維持管理費用は、共益費でまかなわれます。通常、共益費は入居者に負担してもらいますが、入居者としては共益費も家賃の一部と見なし、それがあるために予算オーバーとなり、選ぶのを断念してしまうケースもあります。共益費を少しでも節約できれば、客の負担が少なくなり、選ばれる可能性も高くなります。

そこでまず、外廊下などの共用部分の照明を「LED照明」に変更することをお勧めします。初期コストは若干高くなりますが、電気代は間違いなく安くなりますし、一度設置してしまえばほぼ半永久的に交換する必要はありません。もうひとつ、見落とされがちな箇所として「集合ポスト」があります。古くなった集合ポストを交換する際、“オンラインショッピング荷物に対応するポスト”(*3)の設置を検討してみてはいかがでしょう。昨今需要を伸ばしているオンラインショッピングでは、発送される宅配荷物が従来のポストでは入らないものが多く、不在時に再配達されるのを回避して荷物を受け取ることができるメリットは、入居者から「これは便利!」との評価向上につながると思います。

*3集合住宅用ポスト“D-ALL”:http://www.nasta.co.jp/special/qual_d-all/d-all/index.html

Ⅴ.外装

外装工事については、塗装、吹付け、サイディング張り、ジョリパット(左官)仕上げなどの工法が考えられ、街並みとのバランスや現状の外装素材などによって採用する工法を選択することになります。外装は建物の“顔”ですから、できればキレイに仕上げたいところですが、掛けられる費用にも限度があります。それに、信頼できる業者を見つける方法が分からないという方も多いでしょう。

そこでひとつの選択肢として、SUUMOやAmazonが運営するリフォーム情報サイトを利用する方法があります。おもに個人住宅を対象としたサイトですが、オフィスや店舗なども手掛けており、賃貸住宅のノウハウが無い訳ではありません。業者網も全国に配しており運営会社もメジャーですから、信用面は一定以上と言えるでしょう。まずは選別された業者に相談して相見積もりを依頼してみると良いでしょう。ついでに上記Ⅰ~Ⅲの工事も見積もってもらい、「全部任せるので、価格面で勉強してもらえないか」と交渉してみるのも、コストダウンのためには有効かと思います。

Ⅵ.“DIY”でリノベーションコストを抑える

ここまでリノベーションが想定される箇所をご紹介していますが、もちろんすべての工事をやらなくてはいけないという事ではありません。掛けられる予算や物件の現況を考慮し、 可能なところからスタートしても良いと思います。ただ、どんなに選別とコストダウンを図っても、予算をオーバーしてしまう事が考えられます。そんな時は、自分にできる事を探して“DIYリノベーション”でコストダウンを目指すという方法があります。まずは、比較的小さな箇所の取り付け作業からやっていきます。

初歩のDIYリノベーション

  • 居室や廊下の照明機具
  • 電気のコンセントカバー
  • カーテンレール
  • ピクチャーレール
  • ドアの取っ手

これらはホームセンターで販売されており、説明書を見ながら取り付けが可能です。

次は、ちょっとレベルアップの作業です。

中レベルのDIYリノベーション

  • 壁クロスの張替え
  • フローリングの張替え
  • コーキング(http://www.e-hamaken.jp/adhesive/caulking.html)の充填
  • 鉄部の塗装

一見、素人作業で大丈夫だろうかと不安になるかも知れませんが、インターネットで検索すると作業方法が紹介されています。

DIYリノベーションを実践する際の注意点として、作業時間をしっかり確保しなければならない事が挙げられます。作業が始まると、途中で終わらせることができない箇所もあり、忙しい方には難しい面もあります。また、水道配管や電気系統など、専門技術が必要になる箇所もあったりしますので、そのような工事については業者に依頼しなければならない場合もあるでしょう。それでも、自分でできる事にひとつずつチャレンジしてみることで、コストダウンにつながりますし、自ら手を掛けた事で物件を大切にする気持ちも増しますよ。

まとめ

リノベーションについて、まとめさせていただきました。繰り返しですが、投資用不動産のリノベーションでは、「どのようなターゲットにどういった魅力を伝えるか」が最も重要です。マーケティングのようですが、しっかりと理解したうえで、効果的なリノベーションを実施しましょう。

著者について

マンションジャーナル編集部FACOM
住宅ライター。不動産会社、投資会社において、企画・法務・営業を担当。不動産売買のノウハウは元より、商業系不動産、相続、遺言の分野でも執筆しています。

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