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余裕資金が貯まった!住宅ローンでは「繰り上げ返済」「借り換え」どっちが正解?

余裕資金が貯まった!住宅ローンでは「繰り上げ返済」「借り換え」どっちが正解?

住宅ローンの返済中、コツコツと貯蓄をした結果、余裕資金が発生!しかし繰り上げ返済と借り換えどちらを利用するメリットが大きいのかハッキリしない…。そこで今回は、2つの特徴やシミュレーションによる結果を比較し、どちらがお勧めなのかをご紹介します。

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まずは「繰り上げ返済」「借り換え」を正しく理解

単語は聞いたことがあるため、分かった気になっていても、中身を正しく理解できていなければ意味がありません。そこで簡単にですが、両者の特徴をおさらいしておきます。

繰り上げ返済とは

一般的には2つ方法に分けられます。余裕資金により、一括して一部の借入金を返済するところまでは共通しているものの、その後の支払い方法が異なってきます。

期間短縮型

月額返済額…変更なし
残りの返済期間…短縮

返済額軽減型

月額返済額…減額
残りの返済期間…変更なし

このような特徴を利用して、総返済額を少しでも返済したい方は「期間短縮型」、月額の負担額を減らしたい方は「返済額軽減型」を選択されています。

借り換えとは

借り換えとは、現在の住宅に住み続けることを条件に、新しい住宅ローンを契約し、その借入金で現在のローンを完済する方法です。今の融資よりも金利条件などが良くなるため、効率的に完済まで辿り着ける方法です。

どちらがお得な方法なの?

それでは参考事例を通して、どちらにどの程度の効果が見られるのかを検証していきましょう。

参考事例

現在の住宅ローン

  • 残高2000万円
  • 金利3.0%
  • 残りの返済期間20年
  • 返済月額…約11万5000円
  • 返済総額…約2800万円
  • 余裕資金…200万円

繰り上げ返済

期間短縮型

返済月額…変更なし
短縮期間…2年9か月
総返済額…約2400万円

返済額軽減型

返済月額…約10万5000円
支払総額…約2500万円

借り換え

余裕資金300万円で、保証料40万円を支払い、残り260円で元金を減らし、新規ローンを契約すると仮定します。

  • 借入金1740万円
  • 返済期間20年
金利2.8%

返済月額…約9万4000円
返済総額…約2280万円

金利2.5%

返済月額…約9万2000円
返済総額…約2200万円

このように金利が0.2%という差でも、後者の方法に大きなメリットが見られます。保証料なしのローンや、借入期間を短縮させることで、プラスαで総返済額を削減することも可能になります。

金利0.3%以上が見極めのライン?

一般的には、金利が0.3%以上低いローンを組むことができれば、借り換えの方法に負担削減の効果が高まるとされています。そのため、安易に繰り上げでの返済を選択するのではなく、一度各社ホームページの返済シミュレーションを通して、どちらの方法にメリットがあるのかを見極めて下さい。

まとめ

各世帯によって「教育費のために月額負担を減らしたい」「1日も早くローンを完済したい」など資金の使用目的が異なります。返済月額の負担率や、総返済額などをトータルに考慮した後で、自分たちにとってどちらが有効なのかを判断しましょう。そしてこれを期に、家計の収支状況を見直し、資金計画に漏れがないのかを再確認しておくことも大切です。

ちなみに、住宅ローンの事前審査・借り換えには、複数の金融機関に一度で住宅ローンの審査申込が出来るサイトを活用するのが便利です。

住宅ローン成功の秘訣は「事前審査」をしっかりと複数の銀行で行うこと。複数の銀行に事前審査を申し込むことによって、自分に合った銀行を見つけ出すことが可能です。

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著者について

マンションジャーナル編集部HASHIMOTO
元不動産業界紙の新聞社記者。銀行や不動産会社の勤務経験もあり、宅建や証券外務員、ファイナンシャルプランナー、色彩検定などの資格を取得。住宅の選び方から住宅ローン、インテリアまで幅広いテーマで執筆中です。

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