マンションジャーナル

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不動産投資で節税効果を最大化する重要ポイントとは

不動産投資で節税効果を最大化する重要ポイントとは

不動産投資と切っても切り離せないのか「いかに節税をするか」というポイント。節税対策が疎かになると、いかに利回りが高い物件であっても手元にキャッシュを残す事は難しくなります。

まずは節税の目的を定める

節税を行う上でまず決めておきたいのは、節税の目的をどこに置くかです。節税の目的は大きく2種類に分かれます。

一つ目は「とにかく節税だけに集中する」パターン。経費に出来るものは全て経費にし、税金を究極まで支払わないようにすることが目的になります。

二つ目は「節税をしながら、更に所有不動産を増やしていく」パターン。多くの方は、出来ればこのパターンを狙っているのではないでしょうか。所有する不動産を増やすことでより大きな収入を狙っていく為には、単に税金を減らすだけではなく、金融機関と上手く付き合い融資を引き出す必要があります。特に気をつけたいのが収支が赤字になってしまうこと。節税に熱心になるあまり不動産経営が赤字になってしまうと、金融機関からの評価が悪くなり、追加の融資が受けられなくなってしまうという問題があります。

納税額の決まり方

納めなくてはいけない税金の金額は所得額によって決まります。所得とは収入から必要経費を差し引いたもの。一般的なサラリーマン大家の場合、不動産収入と給与収入の2種類があり、この2つを足し合わせたものがその人の収入になります。所得=収入ー必要経費であって、所得=収入ではない点をしっかりと意識する必要があります。

不動産投資における節税の基本は必要経費をしっかりと計上すること。必要経費が増えることで、納めるべき税金の金額を抑制することが出来ます。支出の中には税務上の必要経費にならず、単純にお金が出て行ってしまうだけの支出もあるので注意が必要です。
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必要経費になる経費

では実際にどのような経費が節税に役立つ必要経費になるのでしょうか。具体的な例は以下の通りです。

税金

税金の中で必要経費となるのは固定資産税、都市計画税、個人事業税、法人事業税、利子税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、自動車税などがあります。一方必要経費にならない税金としては所得税、住民税、法人税、法人住民税、延滞税、加算税などがあります。

借入金

不動産投資では銀行から借り入れを行って不動産を購入するのが一般的です。この借入金の返済については、支払利息の部分のみが必要経費になります。利息を除いた元本返済部分は必要経費になりません。元本部分はあくまでも借りたお金を返済しているだけですので、必要経費ではなく単なる支出になるのです。

賃借人募集費用

投資している不動産に居住していた賃借人が退去し、新たな賃借人を募集するための経費も必要経費になります。具体的には仲介手数料や、インセンティブである広告料などです。毎月所有不動産の管理会社に支払う管理費、修繕積立金も必要経費になります。

旅費交通費

不動産投資とまったく関係のないものは駄目ですが、所有している不動産の確認や、購入検討している不動産を確認しに行くための旅費交通費は必要経費になります。電車賃、タクシー代、宿泊費、駐車場代などの費用が該当しますので、領収書の保管や旅費清算書の作成をしっかりと行っておきましょう。

書籍費用

不動産投資に関わる書籍やセミナーの費用は新聞図書費として必要経費にすることが可能です。一方コミニケーションや経営学などの不動産投資と関係のないスキルを磨くための書籍、セミナーや資格取得費用は必要経費になりません。宅地建物取引主任士の資格であっても、不動産投資には関係ありませんので必要経費にならない点は注意が必要です。

法人化を行うことも有効な方法

不動産投資を行う上で有効な方法の一つが法人を作り、その法人名義で投資を行う方法です。自身が社長になり、配偶者を役員にするのです。法人の所得は「所得=収入ー損金」という式で表されます。そしてこの損金の範囲が極めて広く認められていることが、法人化のメリットの一つです。法人における損金は、法人が行ったほぼ全ての活動に該当するという特徴があります。

役員報酬の支払いは節税になる

法人を設立することで、自身に対して役員報酬という形で給与を支払うことが出来ます。また配偶者も役員にすれば、配偶者に対しても役員報酬を支払うことが出来るのです。家族以外の外部の人間に対して給与を支払えば実際のキャッシュを使うことになりますが、家族に対して給与を支払えば、自分の家計からキャッシュが出ていくことはありません。この家族に対する給与は損金となるので、実際にはキャッシュが減っていないにも関わらず所得を減らし、税金を少なくすることが出来るのです。

もちろんこれらの給与に対しては、個人に対しての取得税と住民税が発生することになります。しかし給与所得控除を利用することが出来るため、法人としての節税と、個人としての節税を共に活用することが出来ます。さらに配偶者控除、扶養控除、医療費控除、社会保険料控除などの所得控除を活用することが出来れば、さらに節税効果は大きくなります。

退職金も損金になる

個人事業の場合、退職金は必要経費にすることは出来ません。一方法人の場合、会社の代表者や家族である従業員に対して支払った退職金は全額損金となります。退職金は通常の給与と違い、退職所得控除という大きな金額を控除することが出来ます。退職金額から退職所得控除を差し引き、さらにその半額のみが退職所得となります。課税の対象が限定されているので、節税効果が大きいのです。

小規模企業共済を使った節税

退職金を活用する節税として活用したいのが小規模企業共済です。これは従業員20名以下の個人事業主、もしくは会社役員のみ入ることが出来る、国がつくった退職金制度。この共済は毎月の掛け金が全額所得控除され、事業をやめた時、もしくは満65歳になった時に退職金として受け取ることが可能になっています。更に資金計画に不足が生じた場合、掛け金の範囲内で貸し付けを受け取ることが出来ます。流動性が高く、節税効果が高い制度と言うことが出来ます。

法人化のデメリット

不動産投資における法人化のデメリットとしては、交際費の一部が損金として認められない点があります。資本金1億円以下の法人の場合、600万円までの交際費は1割が損金として認められません。また確定申告や行政手続きなどの手間も、個人事業主に比べ法人では煩雑になっています。

法人化による節税のメリットがあるのは事業がある程度大きくなってから。法人化のタイミングは自身の投資状況と今後の投資計画を照らし合わせ、よく検討する必要があります。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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