マンションの寿命については諸説あり、一説には40年とも100年と言われています。いずれにせよ寿命がくれば建て替えられる事になるわけですが、今回はその「建て替え」を狙った中古マンションの購入について考えてみます。
ただし、あくまでもこの話はいわゆる裏技でありリスクを伴うものなので、こういう考え方もあるという程度にお読みいただければ、と思います。
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マンション建て替えの実態
古いマンションを建て替えた場合のメリットにはいろいろなものがあります。最新の設備に更新される事や、最新の耐震基準に適合した安全なマンションになる事などマンションが新築になると様々なメリットが考えられますが、単に新しくなるだけではないメリットとして「マンションが大きくなる」場合があります。
↑建て替えによって総戸数が増えたアトラスタワー六本木
というのも、マンションや一戸建てが建てられている土地には建ぺい率、容積率というものが定められていて、建物はその基準従って大きさが定められて建築されているのですが、これが時代とともに緩和されているケースがあるからです。特に土地を有効活用したい都心部にはそういう土地が多く、たとえば青山や白金には昔は低層マンションしか建てられなかったものが、その後の土地計画の変更により現在では大型のマンションが並ぶ土地になっています。
昔建てられた低層マンションを取り壊してその土地に高層マンションを建てれば、マンション全体の床面積は数倍になり、その住戸数も大きく増やす事ができます。例えば全50戸のマンションを取り壊しそこに全200戸の高層マンションに建て替えたりするわけです。
このとき、新しくできた150戸を一般に販売する事により、以前からそのマンションに住んでいる住人は別に費用を払う事なく新しい部屋に住む事ができるのです。
新築マンションで販売されない部屋がある理由
新築マンションのモデルルームを見学に行った事がある方の中には、分譲されているマンションの中に「販売されない部屋」があるのを見た事がある方もいるかと思います。いわゆる新築未入居物件ですね。その販売されない部屋の持ち主こそが「もともとそこに家を持っていた方の部屋」なのでその方たちは自分たちが住んでいたマンションを不動産会社に提供する事で、タダで最新のマンションの部屋を手に入れる事に成功しているのです。
実際、都内で建て替えが行われたマンションはほとんどすべてがこの形で建て替えを行っています。これは当たり前の話で、マンションの管理組合で「古くなったからマンションを建て替えます。一人あたり3000万円の負担になります」と言われて「わかりました」という住民はまずいません。管理費や修繕積立金、住宅ローンを払っている住民にその案は拒否されて終了。そのマンションは古いままになってしまいます。
古いマンションを建て替えようとする場合、先に説明した「住民には負担がない形での建て替えを行う」方法以外では費用負担が大きすぎて現実的に建て替えが不可能なのです。そのため、都内で建て替えられたマンションのほとんどすべてが先の方法で建て替えを行っているのです。
「マンションの建て替えにかかるお金は不要で最新式のキレイな家になります。耐震基準も最新のものに準拠するので安全です。資産価値が大きくあがります」
不動産会社にこう言われれば、建て替えの間の仮住まいの不便さを我慢してでも「建て替えていいかな」と思うのが人間です。実際のマンションの建て替えはこのように、既存マンションの管理組合が不動産デベロッパーと協力して行うのが一般的であり、実際にマンションの管理組合にはそういう不動産デベロッパーからの建て替えセミナーのご招待などの郵便がときどき送られてきています。
また、このようなケースは高層マンションなど以外にも存在し、例えば新宿西口にある新宿アイランドタワービル。敷地内に新宿アイランドレジデンスと言う名前の低層マンションが隣接していますが（新宿駅からアイランドタワーに入るときに右手に見えるマンションです）、実はあのマンションはアイランドタワーを建てた土地の元々の所有者が住んでいるマンションなのです。そこに住んでいた人達は、アイランドタワーを建てるために土地を提供し、新しく建てられたマンションに今は住んでいるわけです。
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建て替えをねらったマンション購入とは
古いマンションが建て替えられるときの理屈についてはご理解いただけたかと思いますが、ここからが本題です。このマンションの建て替えを狙って中古マンションを購入するのです。ただし、ここで間違ってもらってはいけないのですが、実際に建て替えが決まっているマンションを購入するという話ではありません。
もし実際に建て替えが決まってるマンションがあったとしましょう。当然ながらそこには購入希望者がやってきます。当たり前ですよね、今は築何十年のボロいマンションなのに数年後には最新マンションになるのがわかってるわけですから。
しかし、これまた当たり前なのですが、建て替えが決まっているのに売ろうとする住人はほとんどいないはずです。せっかくこれから新築の新しいマンションに替わるのがわかっているのにわざわざそこを売ろうという奇特な人はまずいません。仮にいたとしても、それは金銭目当ての人であり、売買価格自体は新築を見越したものになってしまうでしょう。これでは意味がありません。裏技でもなんでもないからです。
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タイミングが難しい
ですから建て替えを狙って購入するという裏技は「建て替えについての話がまったく出ていない」古い物件を狙い撃ちで購入するわけです。建て替えの話が決まってしまえば価格が高騰するのはわかっていますから、その前に購入するのです。
築年数が古い物件ですから、周りの建物より明らかに古くて老朽化が進んでいる物件という事になります。当然ですが、見た目は悪く、住み心地はよくなく、価格もかなり安い物件になります。いくら建て替えを狙うにしても、そのままでは購入に躊躇するような物件である場合がほとんどです。何より実際に建て替えが行われない場合、そこは「ただの汚くて古いマンション」のままになるわけですから、そのリスクも考える必要があります。
実際にねらうべき物件とは
さて、建て替えを狙って購入する場合、どういう物件を狙えばいいのか、具体的に考えてみます。
マンションの資産価値は立地で決まります。恵比寿や目黒と言った人気エリアであれば、建て替えた後の販売も見込めますからマンションディベロッパーも建て替えの話にのってきてくれます。人気エリアの駅近であること。これが極めて重要です。
人気エリアの駅近で新築マンションを販売できれば飛ぶように売れる事は確実ですから、どのマンションデベロッパーであってもそういう立地にマンションを建てたいと思っています。ですから、そういう立地にあるマンションである事がとにかく重要なのです。
そして、周りの建物と比べて極端に階数が低い物件です。周りの建物は10階15階立てなのに、そのマンションだけ4階建てなどという物件はチャンスです。4階建てのマンションをつぶして12階建てにすれば部屋数は3倍になり、元の住人に家をただで分譲しても、人気エリアであれば一般向けに残りの住戸が販売できるからです。
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土地の大きさも重要
もちろん、土地にある程度の面積は必要です。４階建てでもペンシルビルのように細いビルなどでは、建て替えようがありません。
また、管理組合がしっかりしていることも重要です。マンションの建て替えを実際に決定するのは、そのマンションの管理組合です。その管理組合が機能していないようなマンションでは、マンション建て替えの決をとる事すらできず計画自体が行えない可能性があるからです。
住民の管理に対する意識が高く、管理組合が機能しているマンションでは、管理費や修繕積立金の滞納者が極めて少ないはずです。
さて、もし上記の条件に見合う物件を実際に見つけて、その価格が十分に安い場合には、それは購入を検討する価値がある物件だと言えます。
気持ちの持ち方が重要
もちろん、実際に建て替えの計画が出て実行に移るまでには早くても数年、あるいは10年以上の歳月がかかる可能性があります。それまでに実際に住む事を考えれば大がかりなリフォームが必要でしょう。しかし、それも今はやりのリノベーション物件だと考えればいいのです。
古くて汚い物件であれば値引き交渉ができる余地が十分にあり、「リフォームが必要だから」などという名目での値引き交渉は十分に可能です。そして浮いた費用で自分好みにリフォームする事により、人気エリアに自分好みのリノベーション物件を入手する事ができるのです。既存のリノベーション物件と違い自分で仕様を決められるわけですから、細部にわたり好みを追求することもできます。そして住んでみてからマンションの建て替えが実際に行われればラッキーです。
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まとめ
仮に建て替えが起きなくても、安い費用で利便性の高い土地の綺麗なリノベーション物件に暮す事ができるのですから、それはそれでいいではないでしょうか。それにそういう土地であれば、資産価値もほとんど下落しません。すでに建物自体の価値はなくなっているので、ほとんど立地だけで価格が決まるからです。築40年が築50年になってももはや誤差の範囲、10年後に仮にその物件を売る事になっても大きな損をせずに売る事も可能なはずです。
最初に「リスクがある」と書きましたが、ちゃんと立地を選んだ元々底値の物件であれば下手な新築マンションよりよほど安全です。多少冒険ですが、こういう形でのマンション購入も考えてみてもいいのではないでしょうか。
