マンションジャーナル

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【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる!

【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる!

マンションを購入する際に、その資産価値について考えるのはとても大切な事です。たとえば新築で5000万円のマンションを購入し4000万円のローンを組んだとしましょう。その5年後に転勤があり、そのマンションを売ろうとしたときにマンションの評価額が3000万円だと言われたとき、貴方はどう思うでしょうか?

仮にローンの残債がその時点で3500万円残っていた場合、そのマンションを売っても住宅ローンの残債の返済にはなお500万円が不足することになります。これではマンションを売却する事自体が行えず、途方に暮れてしまう事になります。資産であるはずのマンションがいつのまにか負債になってしまっているのです。

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そんな事はめったにないだろう…と思うかもしれませんが、このような事は、購入時にマンションの資産価値を考えていない場合に容易に起こりうる事で、実際にこのような状況に陥っている方は世の中に現実にたくさんいるのです。

もちろん「一生そのマンションに住む予定だし、すごく気に入った物件だから資産価値なんて関係ない」という考え方もあるでしょうし、資産価値の事を理解した上での考えであればそれは1つの見識です。

しかし、残念ながらマンション購入者の大多数は将来の資産価値の事をきちんと考えずに購入に踏み切っているのが現実なのです。ここでは将来困らないための「マンションの資産価値」について考えてみたいと思います。

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資産価値とは何か

マンションの「資産価値」とは一体何でしょうか?簡単に言えばそれは「いくらで売れるか」という事に他なりません。「今」4000万円で取引されたマンションの資産価値はまさに『4000万円』と言えます。これは非常にシンプルです。
bsYUKA863_korekore15202501 (1)しかし、資産価値はあくまでも「今」の資産価値である事にご注意ください。その物件が10年後にも4000万円で売れる保証はないのです。というより、4000万円で売れる物件はほとんど存在しません(ごく稀に購入時より高額で売れる物件も存在します)。

購入して10年経過したときに3800万円で売れるか2000万円で売れるかは、マンションを購入する際に非常に重要な検討事項となります。そして、これが「マンションの資産価値を考える」ということなのです。10年後20年後にその資産価値が目減りしていないマンション。それが資産価値の高いマンションなのです。

資産価値=いいマンションではない

「資産価値の高いマンションって結局はいいマンションって事でしょ?」そう思われる方もいるかもしれません。しかし、これは似ているようで実は違う事なのです。

簡単に言えば
「資産価値の高いマンション」=「客観的評価が高いマンション」
「いいマンション」=「主観的評価が高いマンション」
です。

マンション選びを行うときに、人によっていろんな条件を考えて物件を探しますよね。しかし、全ての希望条件を満たす物件は世の中にはありません。ほとんどの場合は、購入できる価格の範囲でなんらかの条件を妥協して購入する事になります。
d6fdce893a45a63a3f531f3810a2e4a2_sそして、ここで大事なことは「人によっていいと思うマンションが違う」という事なのです。ですから、いいマンション選びはそもそも個人の価値観に依存してきます。

例えば、郊外に建築されるファミリー向け大規模マンション。広い敷地で緑に囲まれていてマンション自体が大規模なため共用施設も充実。近くには新設の大型スーパーがあり買い物にも便利。マンションの住民も同じような若い家族が多くて安全。育児に必要となる車を置くための駐車場も完備されていて価格自体もあまり高くない…と、若い夫婦が子育てをするには非常にいい物件だと考える方も多いと思います。

しかし、それはあくまでも「緑の中で子育てをする車を持っている若い夫婦」にとっての「いい条件」なのです。

「車をもたず都心の駅近で利便性の高い暮らしをしたいと考えている独身、あるいは子供がいない夫婦、あるいは高齢夫婦」にとっては、その物件はまったく評価ができない物件です。「どこに遊びに行くにも車がないと動けない」、「周りにはおしゃれなスポットがないから都心に出たいけどそもそも都心までが遠い」そういう評価にしかならないわけです。
4103541cf60fd166405f2979b94a3194_sつまり「資産価値の高いマンション」とは個人個人が考える「いいマンション」ではなく、「多くの人がいいと思うであろうマンション」という事になります。「多くの人が欲しがるマンション」は当然「高額で売買が行われる」からです。

「資産価値」=「マンションがいくらで売れるか」ですから、つまりは多くの人が欲しがるマンションがイコール資産価値が高いマンションなのです。

実際に中古市場を見ると、郊外にある大規模なファミリー向けマンションはかなり安い価格で売買されているのを確認できると思いますが、これはその物件を欲しがるのが「若いファミリー層」に限定されていて、しかも物件数が多いために値段が下がりやすいことが理由です。

比較的築浅の物件でも2000万円以下で売買されていますが、これらは新築時には3000万円台はしたであろう物件です。つまりほんの数年でマンションの資産価値が数割下落してしまっているのです。

資産価値の高いマンションとは

では、資産価値の高いマンションとは何であるかについて改めて考えてみましょう。

先ほど、「多くの人が欲しがるマンション」が資産価値の高いマンションだと書きました。資産価値を考える上で重要な事は、そこに「将来的にも」というキーワードを付けることです。「今」多くの人が欲しいと思い「将来的にも」資産価値が落ちないマンション。どんな条件のマンションがそれを満たすでしょうか?

その答えは一つ、端的に言えば「立地」です。資産価値という意味では「立地」がすべてなのです。
麻布十番19例えば今現在、綺麗で充実した共用施設を売りにしているマンションがあるとします。他にも映画館のような立派なシアタールーム、最新式の太陽光発電によるエコシステム、机やインターネット設備が用意されて静かに本が読めるライブラリーなど、そういう共用施設を売りにしているマンションは多くあります。

しかし、それらの共用施設もいつしか古びていき、最新式の設備も旧式になっていきます。しかも、そのメンテナンス費用がマンション管理費として居住者にのしかかってきます。10年後には、それらの共用施設は資産どころか負債になっている可能性もあるのです。

しかし「立地」にそのようなことはありません。人気のエリアであれば、10年後にはむしろ希少物件になっていて値上がりの可能性すらあります。不動産を購入する際には、一戸建てであってもマンションであっても「土地を買う」という意識がとても大事になります。不動産という言葉通り、土地だけは「動かせない」ものだからです。

そして、立地の事を考えるときには、今だけの事ではなくその立地の将来的な価値を考える必要があります。たとえば、今現在バブル的な人気になっているような立地の物件であれば、将来的にその価値が下落する可能性は多分にあります。(今であれば、都心部のタワーマンションはバブル的な価格になっているため、将来的に今の資産価値が維持できるかは微妙だと考えられます。)
f5efa6679262538a624946506dc74db7_sあるいは、近隣の路線に高架計画があり将来的にそのマンションが日陰になる可能性がある、とか。そういう物件は、果たして今現在その価格で購入してよいのかを再考する必要があります。

逆に、今はそれほど人気がなくても「将来的に資産価値が高くなるだろう」立地を探すという手もあります。

  • おそらく何年後かのダイヤ改正により特急停車駅になる
  • 現在は線路沿いのため価格が安いけど、この路線は地下化の計画がある
  • 今は不便な土地だが将来的に新駅が出来る可能性がある

以上のような点を参考にすることは、掘り出し物の物件を見つけるには有効で、現在価格が安い事とあわせて将来的な資産価値が落ちないメリットがある反面、今現在は現実に存在する不便を受け入れるしかないところに注意が必要です。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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