マンションジャーナル

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【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる!

【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる!

マンションを購入する際に、その資産価値について考えるのはとても大切な事です。たとえば新築で5000万円のマンションを購入し4000万円のローンを組んだとしましょう。その5年後に転勤があり、そのマンションを売ろうとしたときにマンションの評価額が3000万円だと言われたとき、貴方はどう思うでしょうか?

仮にローンの残債がその時点で3500万円残っていた場合、そのマンションを売っても住宅ローンの残債の返済にはなお500万円が不足することになります。これではマンションを売却する事自体が行えず、途方に暮れてしまう事になります。資産であるはずのマンションがいつのまにか負債になってしまっているのです。

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そんな事はめったにないだろう…と思うかもしれませんが、このような事は、購入時にマンションの資産価値を考えていない場合に容易に起こりうる事で、実際にこのような状況に陥っている方は世の中に現実にたくさんいるのです。

もちろん「一生そのマンションに住む予定だし、すごく気に入った物件だから資産価値なんて関係ない」という考え方もあるでしょうし、資産価値の事を理解した上での考えであればそれは1つの見識です。

しかし、残念ながらマンション購入者の大多数は将来の資産価値の事をきちんと考えずに購入に踏み切っているのが現実なのです。ここでは将来困らないための「マンションの資産価値」について考えてみたいと思います。

資産価値とは何か

マンションの「資産価値」とは一体何でしょうか?簡単に言えばそれは「いくらで売れるか」という事に他なりません。「今」4000万円で取引されたマンションの資産価値はまさに『4000万円』と言えます。これは非常にシンプルです。
bsYUKA863_korekore15202501 (1)しかし、資産価値はあくまでも「今」の資産価値である事にご注意ください。その物件が10年後にも4000万円で売れる保証はないのです。というより、4000万円で売れる物件はほとんど存在しません(ごく稀に購入時より高額で売れる物件も存在します)。

購入して10年経過したときに3800万円で売れるか2000万円で売れるかは、マンションを購入する際に非常に重要な検討事項となります。そして、これが「マンションの資産価値を考える」ということなのです。10年後20年後にその資産価値が目減りしていないマンション。それが資産価値の高いマンションなのです。

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資産価値=いいマンションではない

「資産価値の高いマンションって結局はいいマンションって事でしょ?」そう思われる方もいるかもしれません。しかし、これは似ているようで実は違う事なのです。

簡単に言えば
「資産価値の高いマンション」=「客観的評価が高いマンション」
「いいマンション」=「主観的評価が高いマンション」
です。

マンション選びを行うときに、人によっていろんな条件を考えて物件を探しますよね。しかし、全ての希望条件を満たす物件は世の中にはありません。ほとんどの場合は、購入できる価格の範囲でなんらかの条件を妥協して購入する事になります。
d6fdce893a45a63a3f531f3810a2e4a2_sそして、ここで大事なことは「人によっていいと思うマンションが違う」という事なのです。ですから、いいマンション選びはそもそも個人の価値観に依存してきます。

例えば、郊外に建築されるファミリー向け大規模マンション。広い敷地で緑に囲まれていてマンション自体が大規模なため共用施設も充実。近くには新設の大型スーパーがあり買い物にも便利。マンションの住民も同じような若い家族が多くて安全。育児に必要となる車を置くための駐車場も完備されていて価格自体もあまり高くない…と、若い夫婦が子育てをするには非常にいい物件だと考える方も多いと思います。

しかし、それはあくまでも「緑の中で子育てをする車を持っている若い夫婦」にとっての「いい条件」なのです。

「車をもたず都心の駅近で利便性の高い暮らしをしたいと考えている独身、あるいは子供がいない夫婦、あるいは高齢夫婦」にとっては、その物件はまったく評価ができない物件です。「どこに遊びに行くにも車がないと動けない」、「周りにはおしゃれなスポットがないから都心に出たいけどそもそも都心までが遠い」そういう評価にしかならないわけです。
4103541cf60fd166405f2979b94a3194_sつまり「資産価値の高いマンション」とは個人個人が考える「いいマンション」ではなく、「多くの人がいいと思うであろうマンション」という事になります。「多くの人が欲しがるマンション」は当然「高額で売買が行われる」からです。

「資産価値」=「マンションがいくらで売れるか」ですから、つまりは多くの人が欲しがるマンションがイコール資産価値が高いマンションなのです。

実際に中古市場を見ると、郊外にある大規模なファミリー向けマンションはかなり安い価格で売買されているのを確認できると思いますが、これはその物件を欲しがるのが「若いファミリー層」に限定されていて、しかも物件数が多いために値段が下がりやすいことが理由です。

比較的築浅の物件でも2000万円以下で売買されていますが、これらは新築時には3000万円台はしたであろう物件です。つまりほんの数年でマンションの資産価値が数割下落してしまっているのです。

資産価値の高いマンションとは

では、資産価値の高いマンションとは何であるかについて改めて考えてみましょう。

先ほど、「多くの人が欲しがるマンション」が資産価値の高いマンションだと書きました。資産価値を考える上で重要な事は、そこに「将来的にも」というキーワードを付けることです。「今」多くの人が欲しいと思い「将来的にも」資産価値が落ちないマンション。どんな条件のマンションがそれを満たすでしょうか?

その答えは一つ、端的に言えば「立地」です。資産価値という意味では「立地」がすべてなのです。
麻布十番19例えば今現在、綺麗で充実した共用施設を売りにしているマンションがあるとします。他にも映画館のような立派なシアタールーム、最新式の太陽光発電によるエコシステム、机やインターネット設備が用意されて静かに本が読めるライブラリーなど、そういう共用施設を売りにしているマンションは多くあります。

しかし、それらの共用施設もいつしか古びていき、最新式の設備も旧式になっていきます。しかも、そのメンテナンス費用がマンション管理費として居住者にのしかかってきます。10年後には、それらの共用施設は資産どころか負債になっている可能性もあるのです。

しかし「立地」にそのようなことはありません。人気のエリアであれば、10年後にはむしろ希少物件になっていて値上がりの可能性すらあります。不動産を購入する際には、一戸建てであってもマンションであっても「土地を買う」という意識がとても大事になります。不動産という言葉通り、土地だけは「動かせない」ものだからです。

そして、立地の事を考えるときには、今だけの事ではなくその立地の将来的な価値を考える必要があります。たとえば、今現在バブル的な人気になっているような立地の物件であれば、将来的にその価値が下落する可能性は多分にあります。(今であれば、都心部のタワーマンションはバブル的な価格になっているため、将来的に今の資産価値が維持できるかは微妙だと考えられます。)
f5efa6679262538a624946506dc74db7_sあるいは、近隣の路線に高架計画があり将来的にそのマンションが日陰になる可能性がある、とか。そういう物件は、果たして今現在その価格で購入してよいのかを再考する必要があります。

逆に、今はそれほど人気がなくても「将来的に資産価値が高くなるだろう」立地を探すという手もあります。

  • おそらく何年後かのダイヤ改正により特急停車駅になる
  • 現在は線路沿いのため価格が安いけど、この路線は地下化の計画がある
  • 今は不便な土地だが将来的に新駅が出来る可能性がある

以上のような点を参考にすることは、掘り出し物の物件を見つけるには有効で、現在価格が安い事とあわせて将来的な資産価値が落ちないメリットがある反面、今現在は現実に存在する不便を受け入れるしかないところに注意が必要です。

資産価値の高い立地とは

「資産価値の高い立地」と言ってもそこにはいろんな意味が含まれます。

①『人気エリア』

ブランドエリアは、他のエリアに比べ、所得に余裕のある層が集まるため、商業施設が集まりやすいです。そのため、必然的に街全体が絶え間なく洗練されていくという好循環にあります。こうして培われたブランド力をさらに高めるかのように再開発が進んでいる街は、資産価値は継続して上がることが考えられます。

例えば、以下のようなエリアは東京のブランドエリアと言えます。

  • 城南エリア:旧江戸城(皇居)の南側に位置する港区、目黒区、品川区、大田区をさし、いずれも高い人気を誇る
  • 3Aエリア:港区の高級住宅街である麻布、赤坂、青山の通称で城南エリアでも別格の人気を誇る
  • 世田谷エリア:成城などの言わずと知れた高級住宅街で古くから富裕層の街として知られている
  • 湾岸エリア:最近は開発も進み、ホテルライクで築浅の豪華なマンションが並び人気が高まっている

また、これらの人気ランキングで長期的に上位にある街は、街自体が成熟しており将来的にも価値を維持する可能性が高い場所だと言えます。

逆にここ数年急激に人気になっているエリア。具体的な名前はあげませんが、そういうエリアは将来的に今ほどの人気を維持できるかどうかその保証がなく、ややリスクがある物件だと言えます。最近人気になっている街であれば、購入前にその街の将来性についてよく検討する必要性があります。

②『駅近』

マンションと戸建を比較する際の、マンションのメリットの一つに「利便性」があげられます。戸建住宅が建てられないような駅近であっても、マンションなら建てられる事があるのです。「駅に近い」という事には、他のどのような理由を持ってしても相殺できないほどのメリットがあり、常に一定の資産価値を担保してくれます。駅直結マンションなどは非常に価値があります。

特に、人気沿線での駅近、ターミナル駅での駅近物件の資産価値は非常に安定しています。

人気沿線

  • 山手線:東京の環状線で、沿線内側はいずれもブランドエリア。都内の主要都市へどこでも30分程度でアクセス可能。
  • 中央(総武)線:山手線内エリアはもちろん、吉祥寺や中野といった人気駅があり、新宿や東京へ乗り換えなしでアクセス可能。
  • 田園都市線:三軒茶屋、二子玉川、たまプラーザなど人気駅が並び、渋谷へ乗り換えなしでアクセス可能。
  • 東横線:自由が丘など人気駅や田園調布など高級エリアが並び、横浜と渋谷へ乗り換えなしでアクセス可能。

ターミナル駅

  • 東京駅:在来線、新幹線、地下鉄合計30路線が乗り入れており、商業施設も充実しており東京ドーム3.6個分の面積に相当する。
  • 品川駅:在来線、新幹線、私鉄合計6路線が乗り入れ、2027年にはリニア中央新幹線の乗り入れも計画されている。
  • 渋谷駅:在来線、私鉄、地下鉄合計9路線が乗り入れ、現在再開発計画が実行されており、さらなる利便性の向上が見込まれる。
  • 新宿駅:在来線、私鉄、地下鉄合計10路線が乗り入れ、1日平均乗降者数はギネス認定の世界一。

なお、ターミナル駅へのアクセスは「30分以内」が望ましく、乗り換えなしでの到着であることも大事です。

この他にも池袋、上野といったターミナル駅も人気ですし、最近では日暮里も注目を集めています。さらに、ターミナル駅ほどではなくても、複数路線が利用可能な駅や始発駅・急行や快速の停車駅は、通勤メリットが大きく評価を受けやすいです。

③『希少性』

マンションの資産価値には立地の希少性も重要になります。どんなに人気の地域であっても、そこに多くのマンションが林立するようでは将来の資産価値に疑問があります。人気があるうちはいいですが、少しでも人気が翳れば、なにしろ似たような物件が履いて捨てるくらいあるわけですから、価格が急落するのは目に見えています。

逆に、特別に目立つような土地ではなくても、一定の需要がある地域で新しいマンション用の土地がない所のマンションは資産価値が落ちません。なぜならば、そこで家を欲しいと思う人がいても、そもそも購入する物件がほとんど存在しないためです。そういう地域であれば将来的にも値崩れの可能性はほとんどありません。マンションが建てられる土地には限りがあり、大規模な再開発でもない限り新しいマンション用の土地が新しく急に出てくることはほとんどないからです。

因みに希少性という意味で間逆になるのが、先に例に挙げた郊外型ファミリーマンションです。郊外であるためマンションを建てるための土地は十分にあり、大型マンションが次々に供給されるため物件はどうしても余り気味になります。そうなると結果としてその物件の価格が下がってしまう事は、子供でもわかる話です。そのような立地の物件は、マンション本体には全く問題がなくどんなに綺麗であっても、どうしても資産価値は下がってしまいます。

他にもいろいろな要素が挙げられますが、いずれにせよ「マンション本体とは直接関係ない要素」である「立地」は将来的な価値の変動が少なく、常に一定の資産価値を担保してくれるのです。

中古マンションは資産価値が落ちづらい

「購入時と比べて資産価値を下げない」という意味ではもう一つ別の観点があります。それは、比較的築年数の古いマンションを購入する事です。
ドムス元麻布4新築のマンションも10年たてば築10年の中古マンション、築3年の築浅中古物件は10年たてば築13年の中古マンション、築10年の物件は10年たてば築20年の中古マンションになります。

同じ10年間であっても、築年数による価格の変動がもっとも大きいのは新築から築10年であるのは誰が考えても明らかです。築10年のマンションが築20年になったとしても、そこまで大きな違いとは感じません。

また購入時の金額も当然ながら築10年経過したマンションが一番安いはずです。もともとの購入金額が安く築年数による変動も少ないわけですから、ある程度の築年数を経た中古マンションが最も資産価値が落ちづらい事は自明です。

また、ここ最近の横浜でのマンションの杭問題ではありませんが、マンションの施工不良は多くの場合において最初の10年以内に問題が発覚する事が多いのです。購入時にこの10年に大きな修繕履歴などがない事を確認する事ができる中古マンションは、何か予期せぬ事態により資産価値が毀損するリスクを軽減してくれます。

資産価値の上昇が期待されるエリア

2016年に国土交通省の諮問機関である交通政策審議会が今後15年間の東京圏の鉄道整備方針の指針をしめした「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」から、東京近郊の鉄道網の今後の変化が予想されています。

以下のエリアは特に資産価値の上昇が期待されるエリアです。

1.羽田空港アクセス線の増加

西山手、東山手、臨海部の3ルートが検討されています。山手線周辺は便利になるものの、既に利便性が高いため、臨海部のルートをピックアップしています。

りんかい線を通じて、千葉方面(京葉線)へつながるルートが有力であるため、東京五輪も相まって、豊洲や有明、東雲などのエリアは、今後も高い需要が見込まれます。

現時点で、神奈川方面は京浜急行を利用して羽田空港へアクセスしやすいですが、千葉方面からのアクセスに難があるため、臨海部の鉄道開発は現実味がある開発と言えます。

2.有楽町線の延伸(豊洲-住吉)

東京メトロ有楽町線は今後、豊洲から東陽町を通って住吉まで延びる計画です。特に東陽町は区役所があり、緑も多く過ごしやすいためこれから中古マンション売買が活発になると予想されます。また、終点となる住吉も注目に値します。

>>>資産価値の高いマンションをかしこく購入する方法とは?

3.アジアヘッドクォーター特区

外国企業の誘致を行い、アジアの中心的なビジネス街を目指すことを目的として設置されたのが、アジアヘッドクォーター特区です。

  1. 東京都心(六本木駅,新橋駅,東京駅周辺)
  2. 臨海地域(豊洲駅,有明駅)
  3. 品川、田町駅周辺
  4. 新宿駅周辺地域
  5. 渋谷駅周辺地域

これらの地域は、税制優遇に始まり様々な規制緩和によって外国企業の積極的誘致を行い、アジアの中心ビジネス街を目指す地域として指定されています。これらの地域はそもそも資産価値の高いエリアとして知られていますが、今後もさらなる生活環境の整備が進められていくことが期待されています。

4.山手線新駅

JR山手線の品川駅田町駅間に新駅が建設予定となっています。

現在の泉岳寺駅の周辺に新駅は位置しており、駅の新設に伴って周辺の再開発も進み、利便性が向上するでしょう。

当然、その周辺の中古マンションの資産価値も上昇することが予想されます。

まとめ

ここまでマンションの資産価値について書いてきましたが、途中でも触れたとおり「資産価値の高いマンション」と「あなたにとっていいマンション」は違います。あなたが購入するマンションは他人の価値観ではなく、あなたの価値観で、つまり自分がいいと思う物件を購入すべきです。将来的に高く売れるだろうからという理由で、自分が住みたくもないような街中の喧騒に包まれるマンションを買う必要はありません。
d8f4b95fba7bd22bef526b659468e51c_s郊外で緑に囲まれた静かな土地のマンションが欲しい方はそういうマンションを買うべきです。ただ、そのときに頭の片隅に「将来の資産価値」の事を置いておくだけで、将来的に困ることがなくなります。

資産価値の事が頭にあれば、たとえば、郊外型のマンションを欲しい場合でも、新築ではなくすでに値段の枯れた中古物件を買う事で将来的に資産価値が下落するリスクを減らす事ができるのです。

マンションを売却するときに「こんなに綺麗なのに、どうしてこんなに安い値段になっちゃうの?」と思ってしまう方は非常に多いのですが、そういう方は残念ながら購入時に資産価値についてきちんと検討しなかった方です。そうならないように資産価値をきちんと考えて購入するようにしてください。

本記事では立地が資産価値を考える上で重要だということを解説しましたが、実は他に「物件そのものの価値」や「管理状態」も重要です。資産価値の高いマンションを購入したい方はさらに詳しく解説した以下記事をお読みください!

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著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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