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リスクに潰されない不動産投資の心得〈その2〉~リスクヘッジで資産を守る!

リスクに潰されない不動産投資の心得〈その2〉~リスクヘッジで資産を守る!

「雨が降るかもしれないから傘を持って行こう」。リスクヘッジを端的に表現していると思います。リスクヘッジとは「将来起こり得るリスクに備えて対策を打っておくこと」です。不動産投資を行うに当たり、どのようなリスクが想定されるかを把握していれば、それに応じた必要なリスクヘッジを講じることができます。

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どのようなリスクが想定されるのだろう?

前回のコラムで、想定されるリスクについてお話ししましたので、ここではエッセンスのみご紹介しておきます。
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Ⅰ.市場の動向によるリスク
  1. ローン金利の上昇
  2. 消費税率アップ
  3. 資産価値の下落

このような景気や政策などの動向が変動することによって、投資活動に少なからぬ影響を及ぼします。

Ⅱ.収益の機会が失われるリスク
  1. 入居者が決まらず空室状態
  2. 賃料も入らず、入居募集もできない家賃滞納
  3. 物件内での事件・事故の発生

賃料収入は不動産投資の大前提であり、すみやかに解消できなければ、自己資金持ち出しや売却しなければならなくなってしまいます。

Ⅲ.物件の維持・保全をおびやかすリスク
  1. 忘れたころにやって来る天災のリスク
  2. せっかく加入した火災保険も、契約内容の確認を怠るとムダになってしまうこともある!
  3. 老朽化に伴う修繕は、「一定の時期に発生するもの」と「突発的に発生するもの」がある!

災害や老朽化に対しては、然るべき対策を講じておかないと、多額の出費を余儀なくされる恐れがあります。

リスクの詳しい内容については、前回のコラムをご覧下さい。

リスクに潰されない不動産投資の心得〈その1〉~想定しておくべきリスクとは?

市場動向に対するリスクヘッジ

国や銀行が、不動産オーナーだけに有利な方策を出す訳には行きませんから、市場動向リスクのすべてをヘッジするのは難しいでしょう。ただ、そんな中でもローン金利の上昇についてはリスクヘッジの余地があります。
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①固定金利を選択する
不動産投資ローンは、現在の超低金利のメリットを享受したいユーザーの意向から変動金利が主流になっています。また、将来的に金利が上昇した場合、貸し出した固定金利が上昇後の変動金利を下回る可能性もあることから、金融機関にとっては変動金利の方がリスク回避できるため、変動を勧めるケースが少なくありません。そう考えると、将来的な金利上昇を見据えた固定金利の選択は、リスクヘッジとして有効に作用すると言えます。

②期間固定金利型のローン
一定期間は固定金利が据え置かれ、期間終了後は変動、固定、期間固定を選択できるローン商品です。投資スタート後の数年間の収支計画が立てやすく、市場動向にも対応しやすいローンと言えるでしょう。固定期間は3年~5年程度が主流で、不動産投資ローンを扱う国内の銀行はもちろん、シティバンクやHSBCなどの外資系金融機関でも多く取り扱われるようになっています。

収益の機会が失われないようにリスクヘッジする

収益がしっかり確保されるにはどうすれば良いか。物件購入前と購入後ではその対策も異なってきます。それぞれの事象ごとに見て行きたいと思います。
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①入居者が決まらず空室状態

空室状態にしないためには、「物件選び」と「不動産会社選び」が重要なポイントになります。

ⅰ.物件選び

まず、立地条件の良い物件を選ぶことです。最寄り駅から徒歩15分以内が取捨のラインになるでしょうし、本当に15分以内か実際に歩いて確認する必要もあるでしょう。また、学生向きの物件であれば、学校キャンパスへのアクセスが良いこともチェックポイントになります。

次に、スタンダードな物件を選ぶことです。外観、間取り、設備などは飽きの来ない使い勝手の良いものの方が入居者から安定した支持を得られやすく、長く入居してもらえる可能性が高くなります。

そしてもうひとつは、適正な家賃設定の物件を選ぶことです。設定家賃が相場より高ければ、物件の内容が良くても支持を得るのは難しいでしょう。

そこで、家賃相場をサイト上で知ることができる「HOME’S」の家賃相場情報や、「イエカレ」の一括家賃査定サービスなどを活用して、適正な家賃の物件かどうかを見極めることをお勧めします。また、空室リスクヘッジには他にも、78月など需要が落ち込む時期に退去が発生した場合に、23ヶ月程度のフリーレントや礼金ゼロなど期間限定のサービスを提供して、入居希望者の注目を集めるといった対策も準備しておくと良いでしょう。

ⅱ.不動産会社選び

実際に物件を扱う機会の多い不動産会社選びも、物件選びと同じく重要になります。
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まず、集客力のある賃貸仲介会社に客付けを依頼することです。賃貸情報を検索する方のほとんどはパソコンやスマホを利用しているため、情報サイトへの登録数やホームページの充実度は集客力に比例すると言っても良いでしょう。

また、検索時に物件&エリアで上位に表示される会社かどうかも有効な判断材料になるでしょう。次に、管理体制が整っている会社に管理を委託することです。日常のメンテナンスや苦情処理などの対応が良ければ、入居者の満足度も高くなり、結果的に退去率の低下につながります。

管理会社選びの基準としては、管理物件の戸数やマンション管理資格の保有者数などを参考にすると良いでしょう。ちなみに、管理会社は仲介会社も兼ねるケースが多く見られます。

②賃料も入らず、入居募集もできない家賃滞納

事前に把握することが難しい家賃滞納にも、リスクヘッジの方法が無い訳ではありません。まず、管理委託書面に「入居希望者が不動産会社での面談において、本人および保証人確認を確実に実行する」旨を明記し、不動産会社に徹底してもらうようにします。

さらに、確実に賃料の支払いが履行されるよう保証会社の利用や家賃のクレジット払いを促すのも有効と言えるでしょう。なお、入居者の属性を吟味しすぎたり、保全のために敷金を多く預かるなど条件を多く付けてしまうと、入居希望者から敬遠されてしまいますので、ハードルの高さはほどほどにしておく方が良いでしょう。

③物件内での事件・事故の発生

物件内で事件・事故が発生していたら、その物件は購入しない方が無難です。なかには、それ専門に買い取る業者もいるようですが、やめておいた方が良いでしょう。

もし、購入後に事件等が発生してしまったら、入居者を探すのは難しくなります。そこで、該当する部屋だけをウィークリーやマンスリー形式で募集する方法が考えられます。他にも事務所やトランクルーム、仮住まい専用としての募集も考えられるでしょう。万全とは言えませんが、万が一の事態になった場合は、頭を切り換えてリスクヘッジのハードルを下げ、柔軟なアイディアで対応していくことです。

物件の維持・保全をおびやかすリスクへの対策

災害に対するリスクヘッジとして最も有効なのが「保険」です。また、物件にはできるだけ長く働いてもらえるよう、定期的なメンテナンスでアンチエイジングしてあげる必要もあります。
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①保険による災害へのリスクヘッジ

物件を購入するとほとんどの方が火災保険に加入されるでしょう。その火災保険の対象は、火災以外でも保障されるものがあります。例としては、強風、雪害、水害、雷などが主契約に含まれているものや、火災発生後から復旧までの家賃収入が補填されるものもあります。

また、火災保険と並んで加入必須なのが地震保険ですが、加入率は約30%と低いのが実情です。火災保険の付帯契約となる地震保険は、保険料が高いため加入に二の足を踏んでしまう方も多いようです。いつ起こるか分からない地震のために数十万円を支出すべきか、数十万円の支出でリスク回避を講じるべきか、どちらがリスクヘッジと言えるか良く考えなければならないでしょう。

ちなみに、地震保険で注意することは、「地震によって発生した火災は地震保険でのみ保障される」点です。保険商品には他にも、物件自体の欠陥によって、入居者や通行人、車両などにケガや損害を与えた場合の「施設賠償責任保険」などもありますので検討しておくと良いでしょう。

②建物の老朽化対策として、修繕費の積立によるリスクヘッジを収支計画に組み込む。

老朽化に伴う修繕には、外壁・屋根の補修や、配管の洗浄・交換、鉄部の塗装など「一定の時期に到来するもの」と、各世帯に設置された給湯器やコンロの故障など「突発的に発生するもの」があり、それら修繕・交換の費用は、原則オーナーが負担する事になります。

そのため、毎月の賃料収入の中から修繕費を積み立てておく必要があります。一般的な積み立て額は、少なくても賃料の3%から多くて7%くらいが目安になりますので、その費用を収支計画に組み込んでおくべきでしょう。

不動産投資はインフレリスクヘッジとして有効な手法である。

物の価値が下落し続けるデフレ状態から、お金の価値が目減りするインフレ状態へ移行する時、現物資産を持つことが有効なインフレリスク対策と考えられます。
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ちょっと極端ですが、バブル崩壊によって不動産価格が下落し、それまでよりかなり低い金額で物件を購入することが可能になりましたが、その20数年前には信じられないほど多額の資金を拠出しなければ購入できなかったのです。

今なら5000万円で購入できた物件が、将来はそれ以上拠出しないと購入できなくなる事が想定される訳です。不動産投資はインフレに対するリスクヘッジとして有効であると言うことができるでしょう。

まとめ

前回のコラムを読まれた方は、数々のリスクに尻込みしてしまったかもしれませんが、今回のお話では、「不動産投資ではこれこれのリスクが想定される。では、そのリスクを回避する対策をひとつずつ準備しておけば、将来への道筋が見えてくる」ということを、アドバイスさせて頂きました。みなさんが不動産投資を考えるうえでの一助にして頂ければ幸いです。

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