マンションジャーナル

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マンションの管理組合、その実態に迫る!

マンションの管理組合、その実態に迫る!

皆さんがお住まいの分譲マンションの管理組合は、輪番制ですか?それとも推薦制ですか?

総会前の時期、役員をやらないかと打診されないか、順番が回ってこないかと憂鬱になってしまう方も多いようです。「実家の親が入院してしまい、今年はできません」とか「今年は子どもの受験なので、引き受けられそうにありません」と断る理由を用意して、内心は「役員なんて面倒くさい。やりたい人がやればいいんだ」とか「現役を引退した暇なお年寄りが勝手にやってくれたらいい」などと思っていませんか?
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役員を引き受ける人が年々減って、輪番制にしてもなかなか引き受けてくれる人がいない管理組合もあるようですが、折角購入した自分のマンション、その資産価値を良くするのも悪くするのも、管理組合次第なのだということをご存じでしょうか?

管理組合って何をしているの?

マンションの管理は管理人さんがやっているから、管理組合なんて必要ないと誤解をしている方もいるようですが、管理人さんはマンション管理組合から委託を受けた管理会社から派遣されているのです。マンション管理組合が元々の依頼主ということです。

マンション管理組合は、マンション所有者(区分所有者)がマンションを管理するために組織する組合で、区分所有者となった人は自動的に組合員となります。管理組合は、管理規約に則って役員(理事)を選出し、理事会を組織します。

役員は輪番制や推薦制、場合によっては抽選ということもあり、任期は1~2年というところが多いです。マンションの規模によって役員数は違いますが、10年前後で1回周ってくる位の頻度がいいのではないかと思います。

戸数の少ないマンションでも、理事長、副理事長、会計の3名の役員と1名の監事は必要です。尚、賃貸でその分譲マンションをオーナーから賃貸している人は、所有者ではないために組合員にはなれません。

組合員は毎月管理費と修繕積立金を支払い、それによって管理組合は理事会で検討し総会で決議された基本方針をもとに建物や設備、共有施設の日常の管理(毎日の清掃や定期点検)を実施します。また、補修工事や大規模修繕工事(概ね12年に1度)などを計画的に行います。次の大規模修繕工事に向けては、修繕積立金の運用も行い、そうやってマンションの資産価値の維持を図ります。

実際の管理事務については管理会社に委託しているところが多いですが、住民の交流を目的とした行事開催などは管理組合が主体となって行います。

管理組合が機能せずに起きた問題

それでは、管理組合が機能していないマンションではどんな問題が起きているのでしょうか?いくつか実際にあった例をあげてみましょう。

  • 大規模修繕工事の計画と予算の見通しが甘く、費用が足りずに追加費用を所有者から徴収しなければならなくなった。
  • 管理計画がずさんで、きちんと管理されておらず、共有部分が汚れていたり美観をそこね、マンションの価値を下げてしまう。
  • 管理会社とのコミュニケーションがうまくいっておらず、管理会社の対応が遅い。
  • 住民同士のトラブルを放っておいたため、裁判沙汰にまで発展してしまった。
  • 古くからいる住民が長年役員として管理組合を仕切っていて、新しい組合員が意見を言いづらい管理組合になり、マンションもなんとなく住み心地が悪くなってきた。
  • 問題は管理組合から管理会社になんでも丸投げでお任せ状態なので、そのやり方が一番マンションのために良かったのかと納得がいかない。
  • 管理組合の総会は委任状が多く、出席者は役員以外ではわずかで自治意識に欠けている感じが否めない。

良い管理組合の例

管理組合が住民の声をまとめることで、大きな動きができます。また住民の間に入ることで、いろいろなトラブルを未然に防ぐこともできます。マンションの住民同士の交流が盛んになれば、それだけ住みやすい居心地のよいマンションとなります。管理組合がうまく動いて問題が解決したという例をご紹介します。75569ad06dd53a77a3dd4b3e4716d1e6_s

  • 大規模修繕工事の度、資金計画、修繕計画を管理組合でしっかり話し合って実施してきたので、築年数の割に資産価値が下がらず、今でも周辺で人気のマンションとなっている。
  • 隣同士の騒音トラブルで直接苦情を言うと角が立つが、管理組合に相談して役員から誰が苦情を言ったかわからないようにうまく注意をしてもらって解決した。
  • ベランダで煙草を吸う住民がいて、煙草の匂いが洗濯物についたり、部屋の中に入って来て困っていた。どこの家で吸っているのかがわからず、苦情も言えず困って管理組合に相談したら、ベランダの煙草を注意喚起するチラシを全戸に配布してくれて、そのお陰でベランダで煙草を吸う人が減り煙が気にならなくなった。
  • 子ども自転車の駐輪場がなくて不便をしていたので総会で話し合ってもらい、子ども用駐輪場を新たに設置してもらった。
  • 管理組合で防災訓練を年2回行って、各フロアの一人暮らしのお年寄りや障害のある方の人数などを把握し、大きな災害時は担当の役員が介助や声掛けをするようにした。
  • 中古マンションを購入して入居したが、管理組合が子ども会を組織して夏祭りやクリスマス会を企画してくれるので子どもも地域にすぐ慣れ友達ができた。敬老会もあるので、お年寄りも孤独にならずにすんでいるよう。

まとめ

横浜のマンションを発端として全国的な問題となっているくい打ちデータ改ざん問題。建て替え賛成か、反対か、様々な事情を抱えている住民たちの意見を集約していくには、管理組合の働きが大切になります。

日頃から管理会社になんでも丸投げするのではなく、当事者意識でしっかり考える管理組合でありたいものです。また、新しい住民の意見も聞けるような風通しの良い管理組合にするためには、いつも同じメンバーだけで構成しているのではだめで、新しいメンバーが入っていかなければうまく回りません。

「誰かやりたい人がやってくれたら」と他人事になってしまっていては、自分の資産であるマンションは守れません。「自分のこと」という自覚を持って、次の総会は委任状を出すのではなく、議事録に目を通し、まずは総会に出席してみてはいかがでしょうか。

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