マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【マンションは見た目が9割?】中古マンションの外壁の重要性とは?

【マンションは見た目が9割?】中古マンションの外壁の重要性とは?

昔からよく言われる「人は見た目じゃなく、中身が大切」という言葉。それについて異論はございません。しかし、マンションの資産価値においては、必ずしもこの言葉が当てはまらないのです。

もちろん、共用部のデザインや仕様、各住戸の内装や設備は大切なポイントなのですが、それよりも重要なのが建物の外観なのです。何故そんなに外観が重要なのか、今回はその理由をご説明しましょう。

>>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

マンションの躯体を守る外壁

一般的というか、殆どのマンションは鉄筋コンクリート、もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造り。何れにしても、マンションの躯体はコンクリートで造られています。なので、マンションの寿命=コンクリートの寿命ということになります。
2ceae932eae94e7dbed890e8763b966e_sしかしコンクリートは、長い時間を経て雨風や日光の紫外線、空気中の二酸化炭素によって劣化していきます。元来コンクリートは吸水性のある材質なので、劣化した部分から雨水が侵入して中の鉄骨や鉄筋を腐食させてしまうのです。

そういった劣化を防ぐのが「外壁」で、その工法は大きく分けて「タイル張り」と「吹き付けタイル」の2種類があります。では、次に「タイル張り」と「吹き付けタイル」の違いについてご説明しましょう。

「タイル張り」と「吹き付けタイル」の違い

まず「タイル張り」は、表面を石材や磁器質のタイルでコンクリートの表面を覆う工法。一方の「吹き付けタイル」は、合成樹脂やモルタルなどを混ぜ合わせた素材をコンクリートの表面に吹き付けて覆う工法です。実際は、「タイル」というより吹付け工法ですね。
63dd50fb583b80f80c4854362d1823fc_s耐久性については、断然「タイル張り」が優れています。なにしろ、頑丈な石材や磁器質のタイルが、がっちりコンクリートをガードしてくれますから。そして見た目も、「吹き付けタイル」に比べて重厚感があって豪華な感じがする建物が多いですね。

しかし「タイル張り」は素材にもよりますが、材料費が高く貼り付けに手間が掛かるのでどうしても施工コストが高くなります。その点、「吹き付けタイル」は材料費も安く手間も掛からないので、施工コストを抑えられるメリットがあります。

ただ、デザインや好みにもよりますが、「タイル張り」に比べると外観の見た目は、やや豪華さに欠ける傾向がありますね。しかしこの「見た目」は、マンションの資産価値に影響を及ぼす要因になります。

外観が資産価値に与える影響

「タイル張り」と「吹き付けタイル」とでは耐久性という点で大きな違いがあり、それが建物の資産価値に影響を及ぼす要因の一つになります。特にヴィンテージマンションにおける外観のタイルは、美しいだけではなく耐久性という点でも良質な素材が使われています。
ドムス元麻布3↑ヴィンテージマンションの代表格であるドムスシリーズ

そして耐久性の良さもさることながら丁寧で精度の高い施工がなされており、時を経るにしたがって味わいを深め趣のある美しさを醸し出していくのです。そういった味わい深い外観もまた、ヴィンテージマンションの資産価値を高める要因なのです。

ヴィンテージマンションほど豪華ではなくても、外観の印象はユーザーの購入動機に大きく影響を与えます。よくマンションの広告などに「外観は高級感のあるタイル張り」といった表示を見かけます。それは「タイル張り」の外観であることによる訴求効果を狙ったもので、「タイル張り」が物件価値の要素であることの現れなのです。

つまり外観の良し悪しは、マンションの資産価値を左右する要素になるということです。そして外壁の工法によって、購入後のメンテンナンス費用に違いが出てくるのです。

外壁のメンテナンス費用

何れの工法であっても、外壁は定期的なメンテナンスが必要になります。しかし、「タイル張り」は耐久性に優れているので余程のことがない限り張り替える必要はありません。つまり、メンテナンスのスパンが長いということです。築30年を超えていても、張り替える必要のないマンションも少なくありません。

しかし「吹き付けタイル」は風雨による汚れや地震や経年劣化によるクラックが発生しやすいので、こまめなメンテナンスが必要になります。
3f2817aae2530220e454f64ee64177b4_s

汚れは高圧洗浄である程度除去できますが、クラックはそうはいきません。クラックを放置したままにすると、雨水が染みこんでコンクリートを劣化させる原因になります。ですので、早い段階で補修する必要があります。クラックの補修自体にはそれほど費用は要しませんが、補修作業のために足場を組む必要があるのでその費用の方が高く付くのです。

その意味では、「タイル張り」の方がコスパは良いということになります。ただし「タイル張り」の場合、施工精度が悪いと短期間のうちに張替えや補修が必要になる可能性があるので、かえってメンテナンス費用が高くなるというデメリットを孕んでいるので注意が必要です。

素人が厳密に施工精度の良し悪しを評するのは難しいでのすが、目視によってある程度のことはチェックできます。

外壁のチェックポイント

外壁が「タイル張り」の場合は、タイルの表面が波打っているとかデコボコがないか、注意深く目視して確認してください。こういう状態になる原因は色々考えられますが、少なくとも施工精度が良いとはいえませんね。

また、タイル間の隙間、もしくはタイル自体にクラックが走っているようであれば、かなり深刻な状況になっていることが想像できます。もし、そういった現象が見受けられるマンションであれば、価格が安くても購入は控えた方が無難でしょう。

そういうマンションはタイル張りの施工精度に問題があるばかりか、躯体や内装に関しても同じレベルの工事をしている可能性があります。更に深読みすれば、肝心要の基礎工事に手抜きがある可能性さえあります。基礎工事における手抜きの影響で、外壁のタイルに異変が生じているということも考えられるからです。

その場合は外壁だけにとどまらず、躯体そのものに何らかの問題が生じている可能性があります。そうなると、当然のことながらそのマンションの資産価値はかなり低いということになりますね。
bsYUKI86_musimegane15141124では外壁が「吹き付けタイル」の場合はどうかというと、地震の影響はないにしろ経年劣化によって多少のクラックは発生します。そこで問題はそれを放置したままか、ちゃんと補修がしてあるかです。

こまめにメンテナンスをして、クラックを補修してあれば特に問題はありません。しかし長年放置したままであれば、先程述べたように雨水が染みこんでコンクリートの劣化が進み、最悪の場合は中の鉄筋が腐食している可能性があります。もし、そういう状態に陥っていれば、そのマンションの資産価値は無いも同然です。

以上のように、専門的な知識がなくても目視によってある程度はチェックすることが可能なのです。どんな高級マンションであっても、まったく問題のない建物はありません。大切なのは適切なメンテナンスが施されているかどうかです。その点をしっかりチェックすることが、マンション選びに失敗しないための重要なポイントになるのです。

外観の状態から管理の良し悪しが見えてくる

外壁の工法がどうであれ、外壁のこまめなメンテナンスが行われていないマンションは大いに問題ありです。大切な躯体を守るメンテナンスが行われていないようでは、共有部分やその他の設備のメンテンナンスも適切に実施されていない可能性が高いということです。
7bae5f4122aa69f6d901c518256e2dc4_sそれはつまり、管理組合が正常に機能していないことを意味します。そして、管理組合の組合員である区分所有者たちがそれを黙認しているとするなら、住人の質も「推して知るべし」で、資産価値に無関心な人ばかりということです。そういうマンションを購入しても、おそらく快適な暮らしは望めないでしょう。

管理状態の良し悪しは、マンションの資産価値に於ける重要なポイントになります。そして外観の状態は、そのマンションの管理状態を顕著に表しているということです。

「タイル張り」は諸刃の剣?

確かに「タイル張り」はメリットの多い施工法なのですが、先程述べたように施工精度の良し悪しが重要なポイントになります。精度が悪いとタイルが剥離して落下し、通行人が怪我をするという負傷事故につながりかねません。

実際にそういった事例があって、2008年に「定期報告制度」が改正され、タイルに異常が見られた場合は打診検査が義務付けられるようになりました。そしてこの検査は、建物の所有者、管理者に義務付けられています。

検査の範囲は歩行者に危害を加える可能性のある個所ということなので、場合によっては広範囲の検査が必要となり、時間とコストが掛かる可能性があります。マンションの場合は、検査に掛かる費用は区分所有者の負担になるのです。
b889e4021a04566447c9e0690d7678d6_sということで、「タイル張り」の外壁の場合、精度の高い施工がなされていることが必須条件になります。高い施工精度を維持するためには、それ相応のコストを掛る必要があるわけです。

そうでないと、タイルが剥離するリスクが高くなるということになりますから。であれば、「タイル張り」なのに周辺相場に比べて割安な物件は要注意、あるいは危険ということになるのでしょうか。一概にそうとは言い切れませんが、あり得ないことではないですね。

かといって、単に価格が高ければ安心なのかというと、そうとも限りませんよね。実に悩ましい問題ですが、購入前に念のために専門家に診てもらうのも一つの方法でしょう。

一つ言えることは、外壁だけにコストを掛けて後は手抜きというマンションなど、常識的に考えてあり得ないということです。つまりタイル張りの施工精度が高いレベルであれば、総体的にグレードの高いマンションという理屈になりますね。

ところで、良く考えてみれば、丁寧で精度の高い施工がなされたマンションであるからこそ、資産価値が高いわけですよね。見た目が良いだけの中途半端な施工であれば、外壁の工法にかかわらず建物としての資産価値は低いということです。

であるなら、施工精度の高い「タイル張り」のマンションを選ぶというのは、そういう意味では理にかなっているということになりますか。要は表面的な見た目にとらわれず、厳しい視点で物件を選ぶ必要があるということですね。

定期報告制度(国土交通省パンフレット参照
建物を安全に使用するために、適法に保たれているかどうか、維持管理は適切かどうかを検査するもの

まとめ

マンションの資産価値にとって、如何に外観が大事かご理解頂けたでしょうか。外壁という一つの要素にこだわることで、様々なことが見えてきます。単に表面的な見た目ではなく、その外観の状態から何を見出すかがマンション選びの大切なポイントなのです。

マンション建設のプロセスで思いもよらない問題が浮上してきた昨今、物件選びには細心の注意と厳しい目が必要になりました。マンション選びの際には、 外観にこだわって注意深く観察することをお薦めします。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top