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【徹底解明】新築マンションと中古マンションはどちらがお得なのか!?

【徹底解明】新築マンションと中古マンションはどちらがお得なのか!?

「新築マンションと中古マンションはどちらが得か」この疑問は家を買おうとする人にとって定番の疑問の一つです。(他にも「賃貸と購入、どちらがいいのか?」など、定番でよく見かけるものはありますよね)

結論から言えば「新築と中古のどちらがいいか」という疑問に対する明確な回答はありません。この疑問に対する答えは、個人個人がマンション、つまり住居というものに抱く希望や条件が異なるため、どちらがいいかについては個人の価値観によって異なる、としか言えないからです。

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逆に言えば、正解がないからこそ、このテーマは何回も語られ続ける定番のテーマになっていると言えるでしょう。

37d9b9ba6b60c8ec8a732c40cc26277d_sところで、これら「新築マンション」と「中古マンション」の違いを語るとき、暗黙の了解となっていることがあります。それは「似たような条件であれば中古物件は新築物件よりも安い」という事です。これは日本人の感覚的には当たり前の事で、使い込んだ中古のものが新築の価格を上回ることは通常考えられません。

もし「新築より中古の方が高い」のであれば、「新築と中古どちらがいいか」という質問に関する答えは、当然「新築」になるでしょう。なぜなら「購入した後で売却することで利益を得る事ができるから」です。値上がりするのなら、新築を購入する事は投資として成立するわけで、実はこれがまさに1980年代末に日本を巻き込んだ「バブル」のときの状況なのです。今となっては信じられない事ですが、当時は「不動産は将来的に値上がりし続けるもの」だと思われていたのです。

さて、当たり前の事に思える「新築マンションが中古マンションより価格が高い」という前提ですが、しかしそもそもこの前提は正しいのでしょうか?

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不動産特有の価格事情

基本的に同じエリアで近い条件の物件を比べると中古物件が新築物件より割安なのは「だいたいにおいて」正しいです。これは普通の商品の感覚で考えれば至極当たり前の事で、車であれ電化製品であれ装飾品であれ、同じ商品の「新品」と「中古品」があったときに「新品」が高いのは当たり前の事です。

例外も存在する

しかし、それはあくまでも「大量生産ができる工業製品」である事が前提です。たとえば「1990年に限定生産された○○」という限定商品の場合、仮に現在再生産された同等の復刻品があっても、かつての限定品の方が高いという事があるのは皆さんご存知の事と思います。

不動産にもそれに近い部分があり、マンションというものには同じ物が存在せず一物一価な面があり、またマンションをたてるには必ず土地が必要となるため人気のある地域に必要な量の物件が常に供給されているわけではありません。

大事なのは希少性

そのため「人気のある地区であるにも関わらず物件の供給量が少ない地域」などでは、新築と中古の価格が変わらない、または中古物件の価格の方が高い場合も存在するのです。同じような「新品」「中古品」であっても、不動産の価格形成には通常の工業生産品のそれとは異なる不動産特有の事情がある事をまず理解ください。

そして、その価格差を決める一番大きな要因としては、その物件が建っているエリアの事情が絡んできます。そのマンションがどこに建っているかで価格事情が異なってくるわけです。2a1f989f62f104d7d6ccd197414eafd5_s

エリア毎に異なる価格事情

簡単に言えば「都心に近いほど新築マンションと中古マンションの価格差はなくなり、郊外になるほどその価格差は大きくなります」実際に、行政区単位で見た統計では、どのエリアであっても、新築マンションは中古マンションより高いという結果が出ています。

しかしもう少し細かく見ていくとエリア毎に特徴があるのです。もう少し具体的に見てみましょう。

都心部

まず都心部です。具体的には都心3区と言われる港区、中央区、千代田区といったまず一般サラリーマン層が購入しないエリアの物件ですが、このエリアでは新築も中古もほとんど価格差がありません。このエリアでマンションを購入するのは国内富裕層と何よりも投資目的でマンションを購入する外国人投資家が中心です。坪単価で400万円、500万円が当たり前のエリアですが、このエリアは供給物件と需要との兼ね合いから新築も中古もほとんど価格差がないのです。

最近は、都心部の不動産の値上がりについての報道をよく見聞きしますが、それを象徴しているのがこのエリアなのです。また都心5区に広げてもその傾向は変わりません。多少中古マンションの価格が安くなる傾向はありますが、基本的には都心エリアでは新築マンションと中古マンションの価格差が極めて少ない状況にあります。

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城西城南地区

一方、もう少し買いやすいエリアを見てみましょう。具体的には、杉並区、世田谷区、目黒区、品川区と言った城西城南地区です。投資物件としての購入が減り実需による購入が増えるこのエリアは新築マンションの価格が都心部ほど値上がりしておらず、また中古物件の価格も新築より平均すると2割安くらいで落ち着いています。

個別物件にもよりますが、同じ70㎡台の物件で比較すると新築と中古で1000万円~2000万円の価格差があるのがこのエリアです。例えば新築75㎡の物件であれば8000万円であるのに、同条件の中古マンションであれば6500万円で買える、という具合です。

郊外エリア

そしてさらに下がって郊外エリア、具体的には都下と呼ばれる地域ですが、この地域では中古マンションのお買い得感が際立つエリアが多くなってきます。震災以降の建築費の高騰の影響で新築マンションに値上がりがある一方、中古マンションの価格はあまり変わっていないためです。

逆に言えば、将来的に売却までを考えると、現在このエリアで高額な新築マンションを購入する事には一考の余地があるとも言えます。購入後の資産価値の毀損が激しいからです。23区に隣接する市部であればそこまでひどくはないですが、かなり奥に入る市部では、中古マンションの価格が新築の半額以下になっているエリアも存在します。

さて、こうして都内をエリア毎にみると、簡単に言えば都心から都下に向けて新築と中古の価格差が広がって行く事がわかります。d0749a71d946d1f81ff6b7f5367bf999_s

それ以外にも価格を決める要素がある

価格差についてエリア毎に見ればそういう特性がありますが、実際にもっと細かく見ていくとさらに価格が変わる要素があります。用地取得やマンション自体の建築原価から価格が導き出される新築マンションと異なり、中古マンションの価格は「需要」と「供給」により価格が決まってきます。

ですから、例えばそれが郊外であっても、マンション用の用地が少ないため「新築マンション」の供給が少なく「中古マンション」の需要が多いエリアでは、中古マンションの価格が高いエリアというものも存在します。

隠れた人気エリアが狙い目

具体的な例を挙げれば、京王線仙川エリアの南口エリアです。ここは23区外の調布市にあたる地域で、一般には知名度の低いエリアですが、京王線沿線では人気の駅であり、特にその南側は成城へとつながるオシャレな街並みとなっていて人気があります。
(先日、水曜日のダウンタウンという番組で、このエリアに「成城」という名前を名乗る店がある事がネタになっていましたが)

そしてこの仙川南側エリアには最近新築マンションが供給されていません。新規にマンションを建築するための用地がない事が原因です。郊外の中古マンションは新築と比べて大きく価格が下がる、と先ほど書きましたが、このエリアのかつての新築マンションは現在中古市場でかつての新築価格と同じか逆に高いくらいの価格で取引が行われています。つまり値上がりしているのです。

人気エリアであるにも関わらず新築マンションが建たないという事情により、この地域で物件を探す人は中古を購入するしかないため、結果として中古マンションの価格が高止まりしているわけです。

細かく見れば、このような地域は都内にいくらでも存在します。中古と新築の価格差はあくまでも全体的な話として成立する話であって、細かくエリアや条件を見れば必ずしもそうではないのです。

まとめ

将来的に一度も住み替えないのであればあまり問題になりませんが、多少なりとも売却の可能性がある場合や資産としての価値を考える場合にはマンション購入時に将来の価格動向を予測する事は非常に大切になります。将来の資産価値を考えて購入する場合、具体的にどのようなところに気をつければよいかについては、また別の機会にご紹介したいと思います。

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