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競売よりもハードルが低い“任売物件”には掘り出しものが多い!?

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競売よりもハードルが低い“任売物件”には掘り出しものが多い!?

みなさんは「任意売却物件」という言葉をご存知でしょうか。競売物件なら聞いたことがあるという方もいらっしゃるでしょう。任意売却物件(以下、任売物件と表記)も競売物件も複雑な権利関係が絡むことから、素人の方ではなかなか手を出しにくいマーケットと思われています。さて本当にそうなのでしょうか?今回は、任売物件の基本的な内容について解説して行きたいと思います。

任売物件を分かりやすく説明すると・・・

住宅ローンを利用してマンションなどを購入したものの、返済が困難になり、滞納してしまうと金融機関から返済を迫られることになります。それでも返済できない場合は、購入した住宅を売却して支払いに充てることになります。ここで、「誰の意思で売却するか」が重要になってきます。

ローンが支払えないのだから売るしかないと、本人の意思で売却するケースが「任意売却」になります。早急に資金を回収すべく、金融機関などの債権者と協議して新しい買主をできるだけ早く見つけ、売却手続きを進めて行きます。ちなみに、住宅ローンの滞納だけでなく、税金や無担保の借金などの滞納でも任売に至るケースがあります。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

任売を余儀なくされるケースは様々です。

住宅ローンの返済が困難になる理由として最も多いのが、勤務先の経営不振や倒産によって失業や給与カットに追い込まれてしまうケースです。また、転職などで一時的に収入が途絶えてしまうと、返済に充てようとして消費者金融などから借金してしまい、文字通り自転車操業状態になってしまうケースも少なくありません。

他にも、マイホームを夫婦共有名義で購入したものの、離婚によって財産を分ける必要が生じた時に、売却しても住宅ローンが完済できないケース(オーバーローン)が増加傾向にあり、これも任売の範疇と言う事ができます。

競売物件と何が違うの?

一方、支払いが滞っているのに売りたくないと、関係者の売却提案を拒み続け、ローンの滞納が中長期に渡ってしまえば、金融機関はローン資金を回収せざるを得ません。住宅ローンは通常、ローン債務(=支払う義務)について「保証会社」の保証を受けています。

これは、保証会社が保証人になってくれていると考えれば分かりやすいでしょう。保証人という立場は本人に代わって金融機関に残りのローン全額を一括で支払うことになる訳ですから、保証会社は肩代わりした資金について、裁判所に「競売の申し立て」を申請し、一定期間に渡って入札者(購入希望者)を公募したのち、最も高い金額を提示した人が落札(購入)することになり、保証会社はその落札代金を肩代わりした資金に充当します。任売が本人の意思で売却するのに対し、競売は本人の意思とは無関係に強制的に売却させられる制度なのです。

競売物件よりも市場に出回りやすい任売物件

競売は裁判所での入札になりますので、どちらかというと競売専門の不動産会社などプロの入札者が多いのが現実です。一方で、任売物件は一般的な売却物件と同様に売りに出されるケースが多く、競売を回避すべく早期に売却しなければならない事情から、市場より若干低めの価格で売りに出されることもあります。媒体としては、ネット掲載も行いますが、比較的効果が早く見込めるとされる折込・ポスティング等のチラシや購入検討客への紹介が多いでしょう。

まとめ

任売物件には比較的良質の物件が多いため、売りに出されると早期に決まることが多いようです。その任売物件を探すには、個人情報保護の関係もありますので、ネット検索では不可能と言ってもいいでしょう。最近は、任売に強い不動産会社というのも多くなってきていますので、そのような会社に問い合わせや訪問するなどして情報を入手することが、手間は掛かりますが最も効果的と言えるでしょう。次回は、任売物件を購入する際の注意点について説明していきます。

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