マンションジャーナル

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【タワーマンション】富裕層から人気絶大の秘密とは?

【タワーマンション】富裕層から人気絶大の秘密とは?

富裕層の不動産投資対象として、タワーマンションの購入が人気を博しています。なぜ人気があるのか?それは、投資目的が単に収益だけではなく、相続税対策を視野に入れているからで、中でもできるだけ上層階(できれば最上階)に狙いを付けて購入しているのです。今回は、富裕層の不動産投資の現状についてお話していきます。

相続税対策のための不動産投資って何?

まず、先に述べた相続税の仕組みについて簡単に列記しておきます。

  • 土地①土地の相続税評価は路線価が基になる。
  • 土地②路線価は実勢価格の80%以下で算出される。
  • 建物①建物の課税評価は固定資産税評価額が基になる。
  • 建物②固定資産税評価額は建築工事費の4050%で算出される。

これらの仕組みを分かりやすくお話しすると、仮に相続が発生した場合に、現金よりも不動産を相続した方が相続税評価が低く算出されることとなり、なかでも建物金額の割合が高いマンションであれば、より大きな評価減となるため、相続税を圧縮する方法として有効であるということになります。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

タワーマンションの上層階購入にどんなメリットが?

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ちなみに、同じマンション内で同一の床面積なら、眺望などの面で上層階の方が人気があるため、上階に行くほど実勢価格は高くなります。でも、相続税評価に関しては、土地の持分は床面積割合であり、階数によって評価は上下しません。これは建物の評価にも同じ事が言え、同一の間取りなら上階も下階(ex:30階と5階など)も同じ評価額となり、上層階に行くほど実勢価格と相続税評価との乖離が大きくなり、得られるメリットも大きくなるという訳です。

ただ、ここで注意しなければならないのは、所有して賃貸する収益・利回り目的の投資とは、そもそもの投資指向が異なることです。上階層であるからと言って賃料を割り増しても、予算が限られる借主側の事情から敬遠されることになりますし、もし賃貸できたとしても、現金ではなく、融資利用で購入した場合は、収益どころか自己資金持ち出しのリスクを覚悟しなければなりません。タワーマンションの上層階購入は、「資産を減らしたくない富裕層が、相続税を節税するための資産(資金)の置き換え」と言うことができるでしょう。

富裕層がローンを借りてまで不動産投資をするメリットとは?

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ところで、前述の融資利用による購入のすべてが不動産投資に不向きかと言うとそうとも限りません。富裕層には、医師や会社経営者、キャリア官僚などの社会的地位が高く安定した収入がある方や、先祖から資産価値の高い相続財産を受け継いでいる方など、非常に高い信用属性を持つ方が多くいらっしゃいます。そのような安定した属性の方は、金融機関にとって優良な顧客とされ、有利な条件で融資を受けることができます。

また、不動産や株式などの資産は多く保有するものの、それほど多くの現金を持っている訳ではないという富裕層も少なくありません。そのような方の場合、現状保有する資産を売却せずに、現金収入を得る手段として融資を活用するケースがあります。仮に、不動産投資用として融資を受ける場合、不動産投資ローンの金利は、一般的なもので2.5%以上に設定されます。これが借主が富裕層となる場合だと、1%以上低い金利で借りることができるのです。そうすれば返済が収益を圧迫する比率が低下し、安定した不動産事業が見込めます。相続対策向けの投資にはタワーマンション上層階が適しており、収益目的の投資には、利回り重視の物件選択ということになります。

富裕層がマンション購入で注目するエリアとは?

タワーマンションの供給数で見れば、東京都内が断然多いのは説明するまでも無いでしょう。都内では、2015年以降120棟・53,000戸以上の完成が計画されています。そんな中、違った視点から話題となっている2つのエリア「京都」と「沖縄」をご紹介します。

プラウド京都麩屋町御池↑野村不動産が分譲したプラウド京都麩屋町御池

「京都市」では、マンション供給に拍車が掛かっており、京都市役所近くでは「プラウド京都麩屋町御池」を野村不動産が、同じく京都市の中心部では「グランドメゾン京都御池通」を積水ハウスが、また、京都市役所と二条城の中間に「クラッシィハウス御池柳馬場」を住友商事などの共同事業等々、一等地でのマンション建設が続々と行われています。

グランドメゾン京都御池通1グランドメゾン京都御池通4 グランドメゾン京都御池通3 グランドメゾン京都御池通2↑積水ハウスが分譲した京都の億ション「グランドメゾン京都御池通」

これらのマンションは10階建て前後とタワータイプはありませんが、いずれも最高価格が1億円を超える億ション物件で、すでに完売か残戸数わずかと好調な売れ行きとなっています。購入されているのは地元関西圏の富裕層だけでなく、首都圏在住の中高年層も多いとのことで、自宅以外のセカンドハウスであったり、リタイア後の終の棲家を目的として購入されるのだそうです。京都ブランドは、不動産市場においても人気が高く、このところの日本ブームの追い風もあって、国内だけでなく海外からも投資目的での購入が増加しており、国内屈指の富裕層注目エリアになっているのです。

リュークスタワー↑沖縄の人気タワーマンション「リュークスタワー」

そしてもうひとつ、「沖縄」でもマンション市場が活況を呈しています。20155月に那覇市内に完成した、総戸数676世帯・30階建てのツインタワーマンション「リュークスタワー」は、最高価格帯が13000万円という高級物件ですが、募集開始と同時に申込みが殺到し、すでに完売しているとのこと。また、ツインのうちの1棟目は2年前に完成していますが、中古物件が売り出されると、新築価格の10%~25%も高く売買されているとのことです。

アルトゥーレ美浜3 アルトゥーレ美浜2 アルトゥーレ美浜4 アルトゥーレ美浜1↑大型リゾートマンション「アルトゥーレ美浜」

一方、県内有数のリゾート地である沖縄・北谷町の「アルトゥーレ美浜」は、2010年に完成した総戸数421世帯の大型リゾートマンションですが、完成時の売れ行きは鈍かったものの、翌年発生した東日本大震災後に、子供達を避難させるためにと購入者が相次ぎ、またたく間に完売しました。景気が低迷していた当時から4年半が経過し、アベノミクス効果による新興富裕層が、セカンドハウスや転売目的に同マンションを新築時よりも高値で購入するケースが増えているのだそうです。

まとめ

ここ数年、アジアなどの外国人投資家が日本国内で積極的に不動産を購入していますが、その対象は、都心部だけでなく、日本人が気付かない価値を持った地域の物件を購入しているケースが見られます。数年後には新たなエリアに人気が集まっているかも知れません。

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