マンションジャーナル

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住友不動産“シティタワー”シリーズ!東京23区でも5,000万円以内で買える物件!

住友不動産“シティタワー”シリーズ!東京23区でも5,000万円以内で買える物件!

住友不動産のタワーマンションブランド、“シティタワー”シリーズ。前回は億ションを特集しましたが、いくら高級ブランドといっても億ションばかりではありません。ということで、今回は東京23区内で5,000万円以内の“シティタワー”シリーズの特集。今の超低金利を上手く活用すれば、年収500万円のサラリーマンの方でも“シティタワー”シリーズのマンションを購入することは夢じゃありません。

全期間固定金利の「フラット35S 」でローンのシミュレーションをしてあるので、ぜひ参考にしてください。今回は、価格の安い順で“ベスト5”のマンションをランキング。そのうえで、それぞれのマンションで売りに出されている物件情報をご紹介します。

第1位 文京小日向シティタワー

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琵琶湖を表現した大泉水や、樹齢60年を越えるしだれ桜のある小石川後楽園。そして300年の歴史を持ち、東京大学の附属施設でもある小石川植物園。そんな歴史と豊かな自然があるエリアに位置するのが“文京小日向シティタワー”。文教地区にある閑静な住宅街でありながら、池袋や銀座、大手町へ直通で行ける快適なアクセス。交通の利便性を享受しつつ、風情ある四季を感じながら暮らせる街です。

  • 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩2分
  • 築年月2002年1月
  • 総戸数72戸  鉄骨鉄筋コンクリート造地上15階建
  • 専有面積 31.47m2~87.68m2
  • 間取り 1R~4LDK
  • 玄関ダブルロック
  • TVモニタ付インターフォン
  • 宅配ボックス

“シティタワー”という名は付いていますが、15階建でコンシェルジュはいないようです。タワーマンションとしての施設やサービスは、あまり期待しない方が良さそうです。歴史と文化、そして豊かな自然のある住環境の良さが“ウリ”の物件ですね。

  •  三徳茗荷谷駅前店まで約240m徒歩8分
  • 区立窪町小学校まで約340m徒歩5分
  • 区立第一中学校まで約80m徒歩1分

現在、売りに出ている物件

  • 9 1K 3,080万円
  • 平米単価85万9,800円
  • 専有面積35.82 m2 バルコニー面積6.39m2
  • 管理費5,660円/月
  • 修繕積立金4,540円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 310万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額3,400万円
  • 当初5年間 8.9万円/月
  • 6年目以降9.6万円/月

このマンションで賃貸に出ている同程度の物件の家賃は9.9万円。頭金を物件価格の1割用意できれば、家賃と同程度の金額で購入できますね。しかし投資物件として見た場合、賃料9.9万円では表面利回りが3.85%しかありません。入居率80%だと約7.9万円/月の収入で14,340円/月の持ち出しになりますから、投資対象にはならなそうです。

  • 99,000円✕80%(入居率)=79,200円
  • 79,200円-89,000円(当初5年の返済額)=▲9,800円
  • ▲9,800円-4,540円(修繕積立金)=▲14,340円

SUUMOによる文京区に住んでいる人のデータを見ると、シングル世帯の比率が42.2%。文教地区ということもあって、おそらく学生が多いのでしょう。この家賃は学生にはちょっと厳しいですから、ターゲットから学生を除外するとマーケットは限られます。となると単身者が住居として買うしかありませんが、結婚したら手狭になります。賃貸に出しても赤字になり、売却も容易ではないでしょう。そう考えると、投資物件としては今ひとつです。ただ、駅近で周辺のロケーソンは緑が多く、歴史を感じられる文化度の高いエリアです。そういったところに価値を見出す方には、とても住み心地の良い住環境といえますね。 >>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

第2位 セントラルレジデンス番町シティタワー

セントラルレジデンス番町シティタワー

番町という地名の由来は、江戸時代に遡ります。江戸城の周辺にあるこのエリアには将軍を守る役目を持った大番組と呼ばれる旗本たちの屋敷があり、それが一番から六番まであったことに由来しています。明治以降の番町には、武者小路実篤や島崎藤村といった文豪や芸術家など多くの文化人が好んで住んでいました。そんな由緒ある“番町”に位置するのが、セントラルレジデンス番町シティタワー。

  • 総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅 徒歩8分
  • 東京メトロ半蔵門線「九段下」駅 徒歩8分
  • 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩9分
  • 築年月2000年11月
  • 総戸数63戸  鉄骨鉄筋コンクリート造地上12階建
  • 専有面積 25.14m2~84.76m2
  • 間取り 1R・1LDK中心

文京小日向シティタワーの15階より更に低い12階建。これで本当に、“タワー”と名づけて良いのかと思ってしまいます。共有部の施設や住戸の設備も、文京小日向シティタワーと似たり寄ったりのようです。最寄り駅からも、徒歩8分と決して近くありません。ただ売りに出ている物件は極端に少なく、賃貸でも1件しか見当たりません。つまり、手放す人も出て行く人も殆どいないということですね。ということは、住み心地が良くて資産価値の高い物件ということでしょうか。

  • 北の丸公園・日本武道館まで約540m徒歩7分
  • 九段坂病院まで約270m徒歩4分
  • 九段小学校まで約420m徒歩6分
  • 九段中学校まで約760m徒歩10分

現在、売りに出ている物件

  • 6 1R 3,380万円
  • 平米単価104万5,000円
  • 専有面積32.33m2 バルコニー面積6.39m2
  • 管理費7,800円/月
  • 修繕積立金6,810円/月
  • その他費用 906円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 340万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額3,854万円
  • 当初5年間 10.1万円/月
  • 6年目以降10.9万円/月

 

  • 9 1R 3,480万円
  • 平米単価102万3,500円
  • 専有面積34.00 m2 バルコニー面積5.10 m2
  • 管理費8,200円/月
  • 修繕積立金7,170円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 350万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額3,842万円
  • 当初5年間 10.1万円/月
  • 6年目以降10.8万円/月

ちなみに同じマンションで賃貸に出ているのは、48.52m2の1LDKで家賃19.9万円という物件。6階の売り物件は32.33m2の1Rですから、家賃15万円として試算すると表面利回りは5.32%。家賃15万円と管理費で賃貸すれば、入居率80%で収支は11,830円/月のプラスになります。

  • 150,000円✕80%(入居率)=120,000円
  • 120,000円-101,000円(当初5年の返済額)=19,000円
  • 19,000円-7,170円(修繕積立金)=11,830円

立地の良さからして入居率が80%を切ることはないでしょうが、投資対象としては今ひとつの物件ですね。しかし、番町というステイタスと周辺の住環境を重視するなら、自分が住む物件としては十分な魅力があります。

第3位 シティタワー池袋ウエストゲート

シティタワー池袋ウエストゲート1 シティタワー池袋ウエストゲート2

最寄り駅は徒歩6分の東京メトロ有楽町線の要町駅ですが、池袋駅まで歩いても11分程度です。池袋まで近い割には、昔の風情を今に残す住宅街。道路を挟んで目の前に郵便局、周辺にはクリニックや幼稚園もあり、スーパーまで徒歩4分と生活の便は良いですね。

  • 東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩6 分
  • 山手線「池袋」駅徒歩15 分
  • 東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩11 分
  • 築年月2010年3月
  • 総戸数173戸  鉄筋コンクリート造地上34階建地下1階
  • 専有面積 41.88m²~101.02m²
  • 間取り 1DK~3LDK
  • コンシェルジュサービス(一部有料)
  • 4段階セキュリティチェックシステム
  • 24時間オンラインセキュリティシステム
  • TVモニタ付インターフォン
  • 宅配ボックス

やっと、タワーマンションらしい34階建が出てきました。ただコンシェルジュサービスはあるものの、ラウンジやゲストルームなどはないようです。

  • 豊島高松郵便局まで約30m徒歩1分
  • マルエツ池袋店まで約250m 徒歩4分
  • ファミリーマートまで約210m徒歩5分
  • ローソンまで約330m徒歩5分
  • 高松小学校まで約540m徒歩7分
  • 千川中学校まで約230m徒歩4分

現在、売りに出ている物件

  • 10 1LDK 3,680万円
  • 平米単価87万8,700円
  • 専有面積41.88m2 バルコニー面積6.69m2
  • 管理費11,969円/月
  • 修繕積立金8,310円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 370万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額4,063万円
  • 当初5年間 10.7万円/月
  • 6年目以降11.5万円/月

同じタイプの賃貸だと、家賃は14万円で表面利回り4.56%です。14万円プラス管理費で賃貸すると、入居率80%で収支は3,310円/月のマイナスになります。投資としては成り立ちませんね。

  • 140,000円✕80%(入居率)=112,000円
  • 112,000円-107,000円(当初5年の返済額)=5,000円
  • 5,000円-8,310円(修繕積立金)=▲3,310円

 

  • 14 2LDK 4,900万円
  • 平米単価90万5,400円
  • 専有面積54.12m2 バルコニー面積6.07m2
  • 管理費14,869円/月
  • 修繕積立金10,740円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 500万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額5,032万円
  • 当初5年間 13.2万円/月
  • 6年目以降14.2万円/月

同じようなタイプの賃貸だと、家賃は22.5万円ほどで表面利回り5.51%です。22.5万円プラス管理費で賃貸すると、入居率80%で収支は37,260円/月のプラスになります。問題は、どれくらいの賃貸需要があるかですね。

入居率が60%を切ると収支がマイナスになりますので、投資用に購入するなら慎重にマーケット状況を調べる必要があるでしょう。しかしDINKSにとっては立地や部屋の広さがライフスタイルにマッチしているので、買うにしても借りるにしても魅力的な物件ではあります。

  • 225,000円✕80%(入居率)=180,000円
  • 180,000円-132,000円(当初5年の返済額)=48,000円
  • 48,000円-10,740円(修繕積立金)=37,260円

第4位 シティタワー有明

シティタワー有明シティタワー有明4 シティタワー有明3

有明エリアは2020年の東京五輪へ向けて開発が進む、躍動的な臨海副都心。しかし、最寄り駅の「有明テニスの森」まで徒歩10分と、決して近いとはいえません。

  • 新交通ゆりかもめ「有明テニスの森」徒歩10分
  • りんかい線「東雲」徒歩12分
  • 築年月2009年12月
  • 総戸数483戸  鉄筋コンクリート造地上33階建地下1階
  • 専有面積 44.8m2~105.49m2
  • 間取り 1LDK~3LDK
  • 約9mもの天井高を誇る三層吹き抜けのグランドロビー
  • 31階に2層吹き抜けのビューラウンジ
  • 24時間有人管理
  • フィットネススタジオ 24時間営業で無料
  • ゲストルーム
  • 1階部分にコンビニ
  • フロントデスクはありますが、コンシェルジュサービスまではないようです。
  • フレッシュフードストア文化堂有明店まで約1100m徒歩14分
  • イオン東雲ショッピングセンターまで約1000m徒歩13分

買物は遠くて、あまり便が良いとはいえませんね。「ららぽーと豊洲」までは2kmもあるので、歩いて行くには厳しい距離です。

  • 有明コロシアムまで約800m 徒歩10分
  • 東京臨海広域防災公園まで約620m 徒歩8分
  • 江東区立有明小学校・中学校まで約120m徒歩2分

医療機関は、がん研有明クリニック、有明デンタルクリニックまで約1km。昭和大学付属豊洲病院までは約1.9 kmあって歩ける距離ではありません。ただファミリー層には、小中学校が歩いて2分の距離にあるのは良いですね。

現在、売りに出ている物件

  • 7 1LDK 3,800万円
  • 平米単価78万3,800円
  • 専有面積48.48m2 バルコニー面積5.97m2
  • 管理費9,768円/月
  • 修繕積立金9,170円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 380万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額4,198万円
  • 当初5年間 11万円/月
  • 6年目以降11.8万円/月

この間取りだと、就学児童のいるファミリーには向きませんね。どちらかと言うとDINKS向けですが、最寄りまでの距離をどう考えるかですね。臨海副都心エリアに職場があるなら駅までの距離は妥協できるかもしれませんが、新宿や渋谷方面だと二の足を踏むのではないでしょうか。

  • 20 2LDK+WIC 4,860万円
  • 平米単価78万8,300円
  • 専有面積61.65m2 バルコニー面積5.57m2
  • 管理費11,968円/月
  • 修繕積立金11,650円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 490万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額5,364万円
  • 当初5年間 14.1万円/月
  • 6年目以降15.1万円/月

同じタイプの物件が賃貸に出されており、家賃は21.5万円で管理費2万円。管理費に修繕積立金の約7割が上乗せされている感じですね。これで試算すると、表面利回りは5.5%。入居率80%で収支は27,382円/月のプラスになります。ただ、入居率80%をキープできるかどうか不安がありますね。

  • 215,000円✕80%(入居率)=172,000円
  • 172,000円-141,000円(当初5年の返済額)=31,000円
  • 11,968円(管理費)+11,650円(修繕積立金)=23,618円
  • 23,618円-20,000円(賃貸管理費)=3,618円
  • 31,000円-3,618円(修繕積立金)=27,382円

賃貸なら就学児童がいるファミリー層が主なターゲットになるでしょうが、果たして20万を超える家賃を払ってまで借りるファミリーがいるか大いに疑問です。そこまでの家賃を払えるファミリーなら、購入することを検討するでしょうね。なにしろ、月々15万円の返済額で購入できるのですから。そうなると賃貸に出すのであれば、場所柄を考えて法人契約というのが現実的かもしれません。

第5位 シティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワー

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン1シティタワーズ豊洲ザ・ツイン3 シティタワーズ豊洲ザ・ツイン2

再開発による高い利便性と、海辺の潤いと開放的な空間を併せ持つ豊洲エリア。電線や電柱を極力無くし、広い舗道と夜間も安心して歩ける照明が整備されています。シティタワーズ豊洲ザ・ツインの目と鼻の先に、夜9時まで営業している大型複合ストア。徒歩5分圏内には、複合型商業施設「アーバンドッグららぽーと豊洲」や新鮮な魚介類や野菜を取り揃えているフードストアがあり、生活の利便性が高いエリアに位置しています。

  • 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
  • ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分
  • 築年月2009年2月
  • 総戸数1063戸  鉄筋コンクリート造地上48階建地下1階
  • 専有面積 44.8m2~105.49m2
  • 間取り 1LDK~3LDK
  • 五重のセキュリティサービス

メインエントランスであるグランドエントランスは、高さ約6.5m、幅最大約84m、床面積約1,000m2という高級ホテルのような大空間。コンシェルジュサービスは、セクレタリーのようなきめ細かい対応をしてくれます。2つのタワーを結ぶ共用棟屋上に屋上庭園、それは住人だけのプライベートガーデン。

  • 31階に2層吹き抜けのビューラウンジ
  • 1階の東側にコンビニエンスストア
  • スカイラウンジ・シアター・カラオケルーム
  • スーパービバホームまで約10m徒歩1分
  • フードストアあおきまで約400m徒歩5分
  • イオン東雲店まで約1200m徒歩15分
  • アーバンドッグ ららぽーと豊洲まで約400m徒歩5分
  • キッザニア東京まで約400m徒歩5分
  • ユナイテッドシネマ豊洲まで約400m徒歩5分
  • 区立豊洲北小学校まで約10m徒歩1分
  • 昭和大学豊洲クリニックまで約420m徒歩6分
  • 昭和大学付属豊洲病院約まで420m徒歩6分
  • たけうちこどもクリニックまで約320m徒歩4分

現在、売りに出ている物件

  • 17 1LDK 3,980万円
  • 平米単価93万1,800円
  • 専有面積42.71m2 バルコニー面積5.68m2
  • 管理費12,170円/月
  • 修繕積立金8,190円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 400万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額4,394万円
  • 当初5年間 11.5万円/月
  • 6年目以降12.4万円/月

同じタイプの物件が、管理費込み家賃17.8万円で賃貸に出ています。この賃料で試算すると、表面利回りは5.36%。しかし入居率80%だと、収支は月々1,960円のマイナスになってしまいます。

  • 178,000円✕80%(入居率)=142,400円
  • 142,400円-124,000円(当初5年の返済額)=18,400円
  • 12,170円(管理費)+8,190円(修繕積立金)=20,360円
  • 18,400円-20,360円(管理費+修繕積立金)=▲1,960円

立地や利便性が良い割には、家賃相場は標準的な額。それでいて物件の平米単価が高いので、投資効率は良くないですね。


 

  • 21 1LDK 4,250万円
  • 平米単価99万5,100円
  • 専有面積42.71m2 バルコニー面積5.68m2
  • 管理費12,170円/月
  • 修繕積立金8,190円/月

返済シミュレーション

  • 頭金(10%を目安) 400万円 フラット35S(金利Bプラン)返済期間30年
  • 当初5年の金利0.990% 6年目以降の金利1.590%
  • 返済総額4,394万円
  • 当初5年間 11.5万円/月
  • 6年目以降12.4万円/月

17階の物件と同じタイプの部屋で上の階にあるだけなので、賃料はそんなに違わないでしょう。となると、収支は17階の物件と同じか、それ以下ですね。専有面積78.65m2の2LDKで、家賃27.5万円です。このクラスの物件価格は7,200万程度なので、表面利回りは4.5%くらいですから賃貸しても収支はマイナスでしょう。そういった視点で考えると、このマンションは買うより借りた方が“お得”ということになりますね。

まとめ

少なくとも今回ご紹介した物件については、いずれも投資向きではありませんでした。数字だけを見れば、第2位のセントラルレジデンス番町シティタワーと第4位のシティタワー有明は悪くはないですが、おススメという程ではありません。住居としてなら、マンションとしてのクオリティ、それからアクセスや生活の利便性、周辺環境など総合的な観点から、第5位のシティタワーズ豊洲ザ・ツインが断然おススメです。

【編集部注】

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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