マンションジャーナル

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買った後では遅い!中古マンション購入前に注意すべき3つのポイントとは

買った後では遅い!中古マンション購入前に注意すべき3つのポイントとは

分譲マンションにおいて、新築と中古ではいろいろと異なる部分があります。まず何と言っても価格が違います。築78年で新築の半値という物件も少なくありません。また、中古物件は設備や仕様が劣化していることも多く、入居してから半年もしないうちに給湯器やコンロなどが故障すると言ったことも良く聞かれます。

このような事例は皆さんも耳にしたことがあるでしょう。筆者も中古マンション購入者ですが、購入してからいろいろと分かる事もあり、なかには想定していなかった経験もしてきました。そんな経験談や知人からの情報なども交えながら、中古マンション購入指南をしていきたいと思います。

1.可能な限り、上下階と両隣の居住者をチェックすべき

上階にうるさい世帯が住んでいたり、下階が以上に神経質な世帯が住んでいたりすると、せっかくの新居なのに窮屈な思いをしなければなりません。両隣も同様で、筆者の場合、連日夜中に隣の子供が壁にボールを当てて遊ぶ音がこちらまで伝ってきて、管理人に相談したことがあります。

賃貸なら引越せば済みますが、購入してしまったのですからそう簡単に引越す訳にはいきません。個人情報保護の関係で詳しくは教えてくれないでしょうが、購入検討者の立場で入居してからのトラブル回避が目的である旨を伝えた上で、不動産会社や管理人などに申し出る事をお勧めします。

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2.修繕履歴と滞納者がいないかどうかを確認

分譲マンションでは外壁や共用部分の大規模修繕工事を、10年を目安に実施します。その費用は、区分所有者全員が積立てている修繕積立金でまかないます。筆者の場合、築13年目で実施されたのですが、たまたま運悪く(?)管理組合の理事を務めていた年だったのです。理事長以下総勢10名の理事で13千万超の予算を、入札によって業者選定し、約3か月の工事期間で行われました。本来ならば11年目に行うはずだったらしいのですが、予算不足が理由で先送りされたそうなのです。

また、修繕積立金や管理費を滞納している世帯がいくつかあり、そういったことも予算不足の一因になっていて、その後の理事会で2年後に修繕積立金を値上げすることが決定したのです。マンションを購入する前に、修繕積立金・管理費の値上がり時期や、滞納があるかどうかを管理会社に確認することができますので、不動産会社に調査を依頼してみましょう。

3.マンションの総世帯数(総戸数)を確認

マンションの総戸数は、少ない建物で数戸~10数戸で、多い建物では200戸以上というものもあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

まず、デメリットですが、戸数の少ない建物は、管理組合の理事がすぐに回ってきます。理事は通常、各階ごとに順番で回ってくることが多く、戸数が少なければそれだけ回ってくるのも早くなるのです。それと、管理人が常駐でないケースが多いため、日々の管理体制が手薄になりがちです。不審者や違法駐車の監視、地震後のエレベーター再稼働処理など管理人が常駐している方が適切に対応してくれます。

次にメリットですが、居住者のマナーが比較的守られやすいことが挙げられます。来客用駐車場の無断使用やゴミ出しのマナーなど、少ない戸数だと該当者が目立ちやすくなるためです。また、少戸数ならではの車庫出しやエレベーター待ちが短いことも、精神的なメリットと言えるでしょう。

共用部分がどうなっているかを確認しておきましょう!

マンションの共用部分に該当するものとして、廊下・階段・エントランス(玄関)ホール・駐車場・会議室・ゴミ集積所・多目的(キッズ)スペース・管理人室・バルコニー(*1)などが挙げられます。このなかで、まずゴミ集積所が清潔かどうか、ゴミが指定日通りに出されているかをチェックします。

清掃やマナーが遵守されていない建物は、悪臭など衛生面でマイナスと言えます。次に、駐車場に雑草などがないか確認します。これを見れば、管理が行き届いているかどうかの目安になります。

また、郵便スペースにチラシなどが散乱していないか、掲示板が整然としているかなども管理を見る上でのバロメーターと言えます。

*1.バルコニーについては、接している号室の居住者が専用で使用しているのが現実ですが、非常時の避難経路の役割を持たせているため、共用部分とする建物がほとんどです。

まとめ

大規模修繕の経験は少々骨の折れる経験でしたが、筆者が役員を務めた翌年に東日本大震災が発生し、その時に理事だった皆さんは大変なご苦労があったそうです。また、現地を確認するとき、外観や周辺環境などに目が行きがちです。それも大事なことではありますが、これから何十年もそこで生活するのだという意識を持つと、見るところが変わってきます。

そして、関係者に依頼しなければわからない内容ばかりではなく、自分で確認できることもあるという事も、今回のお話でおわかり頂けたでしょう。もちろんここでご紹介した事例以外にも、物件によってチェックすべき事はさまざまです。今後も折に触れてご紹介していきたいと思います。

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