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airbnb解禁で不動産投資の収益性アップ!羽田空港周辺が狙い目!?

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airbnb解禁で不動産投資の収益性アップ!羽田空港周辺が狙い目!?

今月5日、政府の規制改革会議で個人宅を観光客などに貸し出す「民泊」を可能にする規制緩和策の検討に入ることを決めたと発表がありました。背景には外国人観光客の増加による宿泊需要が高まっている事情があるようです。airbnb(エアビーアンドビー)などを中心に世界でも盛り上がりを見せる民泊ビジネス。不動産投資にも大きな影響がありそうです。

これに先立って、羽田空港がある東京都大田区で民泊を認める条例案を12月の議会で提案することが929日の東京都都市再生分科会で明らかにされています。この条例の狙いはマンションの空き部屋を宿泊施設として活用し、宿泊施設不足の緩和を図るということです。ということは、羽田空港周辺の賃貸物件の需要が高まるということですね。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

大田区の宿泊需要

大田区には羽田空港があり、訪日外国人が多く区内のホテル・旅館の稼働率が90%を超えて宿泊施設の不足が深刻な問題になっています。今の時点で90%の稼働率ですから、2020年の東京五輪における宿泊需要にはとても対応しきれません。それを見越した上での今回の条例案ですから、羽田空港周辺の物件は投資先としても魅力的な存在になります。では、羽田空港周辺の投資物件事情を実際に検証してみましょう。

羽田空港周辺で最寄り駅から徒歩10分圏内 専有面積25㎡以上の売物件

日興パレス羽田
  1. 3DK 31,080万円
  2. 3DK 51,390万円
  • 京急空港線大鳥居駅から徒歩6
  • 京急空港線穴守稲荷駅から徒歩5
  • 専有面積 39.77㎡ 鉄筋コンクリート8階建3階、5階部分
  • 管理費 12,960円/月
  • 修繕積立金 7,160円/月
  • 築年 198012
返済シミュレーション
  1. 3階 30年 固定金利2.0% 頭金ゼロ 均等払い 39,919円/月
  2. 5階 30年 固定金利2.0% 頭金ゼロ 均等払い 51,377円/月
  • 同程度の賃料の相場は78万円
  • 賃料8万円で入居率80%だと年間で768,000
  • 3階の1,080万円の利回りは7.1%  5階の1,390万円だと5.5

因みにairbnbなどの民泊で試算すると

  • 17,000円で年間稼働率60% (大田区の宿泊施設の稼働率は90%)
  • 17,000365稼働率60%=1533,000円  127,750円/月 
  • 水道光熱費が月額15,000円として年間12万円 差し引き1413,000
  • 3階の利回り13.1%  5階で利回り10.1

専有面積が39.77㎡あれば、3名で利用することができますから一人2,400円弱になるので激安料金ですね。水道光熱費を差し引いた利回りも、賃貸の倍近い数字になります。

では、2,000万円の物件を11万円で計算してみましょう。

110,000365稼働率60%=219万円  182,500円/月

水道光熱費が月額15,000円として年間12万円 差し引き207万円

利回り10.35% 稼働率が80%になれば利回りは14になります。

まとめ

これはザックリした試算ですが、賃貸より旨味がある数字になりますね。今後、羽田空港周辺の宿泊需要が高まることは間違いありません。これからは、大田区の条例の行方を注視しながらairbnb物件を物色するのも良いですね。

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