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「スケルトンリノベーション」で中古マンションの資産価値を上げるための5つのポイント!

「スケルトンリノベーション」で中古マンションの資産価値を上げるための5つのポイント!

どうせマンションを購入するなら、資産価値の高い物件が良いに決まっていますよね。とはいえ初めから資産価値の高いマンションは、価格もそれなりに高いのが当たり前。では、もし低価格の中古マンションが資産価値の高い物件に生まれ変わるとしたらどうでしょう。

中古マンションをスケルトンリノベーションすることによって、資産価値を上げることが可能になります。ただし、どんな物件でもリノベーションさえすればOKというわけではありません。リノベーションをして中古マンションの資産価値を上げるポイントがるのです。今回は、リノベーションで資産価値を上げる上ために押さえておきたい5つのポイントをご紹介しましょう。

その前に、そもそもスケルトンリノベーションとは何か?

 骨組・構造体からの改修

スケルトン(骨組・構造体)だけを残して全て解体し、ゼロから造り上げる改修方法がスケルトンリノベーション。マンションの場合は建物の構造や管理規約によってある程度の制約はありますが、間取りや水回りの配置などを自分好みに造り変えることができます。ただし、改修できるのは専有部分だけなので、窓サッシや玄関ドアは共有部分になりますので対象外です。それ以外はゼロからの改修ですから、間取りから床や壁、水回りの設備など全てを新築同様にすることが可能です。業者によっては、スケルトンリフォーム、またはフルリフォームとも言います。 >>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーション。似たような言葉で、何だか紛らわしいですね。業界内でも企業によってこれらの言葉の意味を混同して使っているようです。ということで、何がどう違うのか少し整理しておきましょう。

リフォームの定義ですが、これといった明確なものはなく、リフォームは改修工事全般を指す言葉として捉えた方が良いようです。その意味では、リノベーションもリフォームの一つということになりますね。ただリフォームの解釈として、汚れや傷みを修復して元の状態に戻す事を指す場合もあり、こちらの方が一般的なリフォームのイメージかもしれません。リノベーションと対比するうえでは、この解釈の方が分かり易いでしょう。

リノベーションとは、簡単に言うと大規模な改修工事。汚れや傷みを修復するだけではなく、間取りや設備を改修して新たな付加価値を加えることを目的にしています。ただし、リノベーションは必ずしもスケルトンにして改修するとは限りません。なので、リフォームと混同しやすいのでしょうね。しかしこれらは任意の呼び名に過ぎず、名称によって工事内容の詳細が決まっているわけではありません。名称はどうあれ、重要なのはどこをどう改修したいのかです。「スケルトン」という言葉が頭に付けば、骨組・構造体まで解体してゼロからスタートする改修だということです。ただ、ここではリノベーションは新たな付加価値を創造するという意味で、敢えてスケルトンリノベーションという表現にしています。

ポイントその1 マンション購入とリノベーションはワンセット

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物件購入費用と工事費をセットにして住宅ローンを組む

物件の購入から工事費用まで全て現金で賄えるなら別ですが、一般的にはローンを組むことになりますね。この時に、マンションの購入代金とリノベーション費用をセットにして住宅ローンを組むことが一番目のポイントです。

マンションを購入した後でリノベーションするとなれば、工事費を別途に用意することになります。その場合、先にマンションの購入費として住宅ローンを組み、その後にリフォームローンを申し込むというプロセスになります。しかしリフォームローンは金利が高く、金融機関によっては借入額に制限があったりします。ですので、必ずしも希望の金額を借り入れできるとは限らないのです。それでは手間が掛かりますし、場合によっては資金ショートしてしまうリスクがあります。そういった手間とリスクを回避するために、ワンセットでローンを組むのがベストなのです。

「フラット35S」リフォーム一体型で金利を節約

スケルトンリノベーションは、ゼロベースなので解体費用や設計料などが通常のリノベーションより高額になります。ですので、工事面積や内容にもよりますが、リフォームローンでは賄えない可能性があります。しかし物件購入費と工事費をワンセットにすれば、トータルで融資を受けられるので資金計画が立てやすく、金利を節約して返済を一本化できるという利点があります。ちなみに全期間固定金利の「フラット35」だと、住宅金融支援機構のエコ住宅の基準を満たせば更に金利が0.6%安くなる「フラット35S」リフォーム一体型が利用できます。この場合は「フラット35S」の基準を満たすことを前提に設計施工することがポイントになりますので、事前に設計士や施工業者と打ち合わせしておく必要があります。

リノベーションの費用を考慮して予算を組む

まずトータルの予算を決めて、その範囲で物件価格とリノベーション費用を調整していきます。スケルトンリノベーションにおける費用の目安は、10~15万円/㎡といったところ。もちろん、上を見ればキリがないですけどね。でも実際は何があるか分からないので、最低でも15万円/㎡を目安にしておいた方が良いでしょう。ちなみにネット上、あるいはパンフレットに掲載されている施工例は、大概15万円/㎡以上の費用を掛けた物件です。

15万円/㎡で計算すると専有面積が70㎡のマンションであれば、リノベーション費用は1,050万円です。仮にトータルの予算が4,000万円であれば、3,000万円以下で物件を探すことになりますね。でもマックスで予算を組むのはリスキーですから、この場合は2,500万円前後で物件を探すのが現実的でしょう。

ポイントその2 事前の現地調査で工事の可否と耐震性を確認

fbaa8ea6f03195ce702ab2f4f8a35eb5_sマンションの購入とリノベーションをワンセットにする目的は、住宅ローンの問題だけではありません。マンションを購入した後に施工業者に診てもらったら、思うような改修ができない物件だったという事態もあり得えます。ですので、耐震性を含めた構造などの物理的な問題点と、管理規約などのソフト面の制約などを物件購入の前に確認することがニ番目のポイントになります。

リノベーションする際に問題はないか確認しておく

まったく改修できないということはまずありませんが、構造的な問題で手を付けられない部分があるとか工事費が予想以上に膨らむといったケースがあります。それとは別にマンションの場合は、専有部分の改修であっても管理組合の承認が必要になります。物件によっては、管理規約でフローリングが禁止されているなど、何らかの制約があることも。ですので、そういった諸々の事情を事前に確認しておかないと、希望するリノベーションができなくなる恐れがあります。それでは資産価値を上げるどころではなくなってしまうので、マンション購入とリノベーションをワンセットにして考える必要があるのです。

旧耐震基準の物件は避けるべし!

それから、建物の耐震性の問題があります。1981年6月から新耐震基準に改定されていますので、それ以前の物件は避けてください。旧耐震基準の物件ですと、金利の安い「フラット35S」どころか、「フラット35」さえ利用できません。あまり古い物件は補修や補強の費用が膨らんで、本来リノベーションに使うはずの資金を圧迫する可能性があます。また安い金利で住宅ローンを利用する上でも、新耐震基準に適応した築30年以内を基準にして物件を選んでください。

ポイントその3 仲介業務と設計施工の窓口を実績のある業者に一本化

a6873fb173ac6c5df28de7b575b0ffd3_sマンション購入とリノベーションをセットで行う場合、物件選びと改修工事に関する事前確認を同時進行させなければなりません。ですので、仲介業者と施工業者の連携が重要なポイント。仲介業者と施工業者が別々だと、個々に折衝することになります。しかし素人が複数の業者を相手に折衝するのは、かなりの負担になります。まず不可能でしょう。なので、仲介業務と設計施工の窓口を一つにするのが三番目のポイントです。では、信頼できる業者選びのポイントをご紹介しましょう。

「リノベーション+中古マンション」の取引実績

まず、「リノベーション+中古マンション」の取り扱い経験がない仲介業者は、物件売買の成約しか考えない傾向が強いので避けた方が良いでしょう。大概の仲介業者はリフォーム業者と付き合いはありますが、一般的なリフォームの実績しかないケースが殆んど。スケルトンリノベーションとは規模や難易度は段違いですから、実績のある業者でなければトラブルになる可能性大です。

施工業者も然りで、スケルトンからの施工経験があっても、仲介業務や金融機関との折衝経験がなければお話になりません。ですので、物件の仲介から設計施工までワンストップで対応してくれる業者を選ぶ必要があります。ただし、必ず複数の業者から見積もりを取ったうえで選びましょう。相見積を依頼するのは、決して失礼なことではありません。もし相見積を嫌がるようなら自信がない証拠ですから、見きって他の業者を探した方がいいですよ。最近では大手企業が「定額制スケルトンリフォーム」というサービスを提供しているので、その一部をご紹介しておきましょう。

定額制スケルトンリフォームとは

パッケージリフォームのスケルトンバージョンです。何しろゼロベースからの改修ですから、ある意味プランニングの可能性は無限大。なので、こだわればキリがなくなり費用も膨らみがち。選択肢が多いので、かえってプランニングが甘くなって思わぬ追加工事が発生することもあります。そこで、標準的な仕様をパッケージ化して定額で提供するというサービスが登場しました。業者の側は、仕様をパッケージ化することで資材や設備を一括仕入できます。それによって、リノベーションのコストを抑えられるというわけです。

大手が扱うリノベーションのパッケージは設備や資材のバリエーションは豊富なので、それなりにオリジナルティーのある仕様にすることができます。価格や仕様のバリエーションやサービス内容は各社それぞれなので、何社か見比べてみてください。大手はグループ内に仲介会社があるので、豊富な物件情報を持っているのが強みです。また提携している金融機関があるので、すべての業務をワンストップで行えます。しかし楽で大外れがない反面、やはり自由度やオリジナルティーは制限されます。

ちなみに住友不動産はマンションリフォームに本格的に力を入れ始めたようで、今年8月に大規模なリフォームギャラリーを開設しています。場所は、本社のある新宿NSビル2階。興味のある方は、是非一度足を運んでみてください。

住友不動産の新たなリフォーム戦略とは

大手の定額制以外でも、物件購入から設計施工までワンストップで請け負う業者がありますので、何件かご紹介しておきます。

また、「リノベ不動産」というブランドで、「中古住宅+リノベーション」をワンストップで提供するVC(ボランティアチェーン)もあります。

リノベ不動産のご紹介はこちら

過去の実績を確認

業者を選定する際に、必ず過去の実績を確認しましょう。そして見栄を張って分かった振りなどせず、不明な点や疑問があれば納得いくまで質問することが大切です。ちゃんとした業者なら、必ず真摯に答えて的確なアドバイスをしてくれます。できれば、実際に施工した物件を見せてもらってください。自信がある業者なら、必ず対応してくれるはずです。それに経験と実績のある業者なら、「中古マンション+リフォーム型」の住宅ローンの扱いにも慣れて今ますからその点でも安心です。

「リフォーム瑕疵保険」の加入の有無で施工業者の質を見極める

業者の良し悪しを見分ける極めつけは、「リフォーム瑕疵保険」の加入の有無です。これは、リフォーム後に不具合や欠陥が発覚した際、その補修費用を保証してくれる保険です。保険に加入するのは施工業者ですが、加入条件として専門知識を持った第三者機関のチェックを受けなければなりません。これが重要なポイントになるのです。つまり手抜き工事をするような業者は、この保険に加入できないということです。そして工事中、もしくは終了後に専門家がチェックしますから、工事内容についても安心というわけです。

もし工事後に不具合や欠陥が発覚した場合は施工業者が補修工事をするのですが、施工業者は工事費用の80%しか受け取れず20%は持ち出しすることになります。ですので、後で補修しなくて済むように丁寧な仕事をする必要があるわけです。そして万が一施工業者が倒産しても、上限はありますが所有者個人には補修費用の全額が保証されるという仕組みになっています。つまり「リフォーム瑕疵保険」は業者の技術水準を見極める目安であり、同時に不具合や欠陥が発覚した時の保証になるということです。

ポイントその4 業者任せにしない

042d29c50eeef3088b1cbfa28ad92525_s一般的なリフォームと違って、ゼロベースからプランを練り上げる注文住宅と同様の工事になるので、豊富な経験と高い技術が必要になります。また工事期間も2~3ヶ月、内容が複雑になれば半年以上になるケースもあります。

近隣への挨拶は必須

スケルトンリノベーションは、一般的なリフォームに比べて費用と時間が掛かる大掛かりな工事になります。そのため近隣には何かしらの迷惑をかけることになるので、工事前の挨拶を丁寧にしておく必要があります。近隣の住人に対して大まかな工事期間や内容の説明をして、苦情等の窓口を伝えておく必要があります。しかし、それを施工業者任せにするのはNGです。施主自ら出向いて挨拶しておかないと、後々に住人との人間関係に支障をきたす恐れがあります。完成後にそこに住むのは、施工業者ではなく施主なのですから。そのマンションで快適に暮らすためにも、近隣への挨拶回りを業者任せにしないで必ず同行するようにしましょう。

うるさい施主になる

近隣への挨拶に限らず、何もかも業者任せでは納得のいくリノベーションはできません。施主が積極的に関わることで、掛けた費用以上にクオリティの高い住空間に仕上がるのです。最初のプランニングだけではなく、その後の工事にも関心を持ってください。大まかなことだけ決めて、「後はよろしく」という姿勢ではいけません。施工業者に、うるさい施主だと思われるくらいで丁度良いのです。こちらが真剣に取り組めば、相手もそれに応じてくれますから。それによって緊張感が生まれるので、施工する側も下手なことはできませんしね。プラン作りから施工に関わる設計士や職人さんとの良好な人間関係を構築すること、それが四番目のポイントです。

プランニングがリノベーションの要

付加価値の高いリノベーションにするためには、プラン作りの段階から関わっておく必要があります。どんなイメージの住空間にしたいのか、床や壁の仕様、キッチンや水回りの配置など具体的にしておかないと正確な見積もりが出ません。それに、工事の見積もりが出ないと住宅ローンの申し込みができないので、早い段階でプランニングする必要があります。プランを作る際は要望を積み上げていくのではなく、要望をすべて出し切ってから予算に見合うように調整していくのが現実的で後悔しない方法です。

最も大事なプランニングを業者任せにして、完成した時に違うイメージになったと後悔しても後の祭りです。そもそも、要であるプランニングを人任せにするようではリノベーションする意味がありません。リノベーションの醍醐味は、自分の思い描くイメージを形にすることです。それを面倒と感じるなら、初めから新築かリノベーション済みの中古物件を検討する方が賢明ですね。

スケルトンの状態で躯体や配管の状態をチェック

スケルトンリノベーションは骨組・構造を剥き出しにするので、躯体や配管の状況が目視できます。このタイミングで、必ず現場に出向いて現状をチェックしてください。もし、腐食やひび割れが見つかれば、施工業者に依頼して適切な補修や補強をする必要があります。これはスケルトンにしたからこそ、発見できたことです。想定外の費用が掛かるかもしれませんが、適切な処置をすることで耐久性を伸ばし将来も安心して暮らせる住宅になります。その意味でスケルトンにするのは、構造の確認と補強のチャンスでもあるのです。そういったチャンスを活かすためには、業者任せにしないで施主が積極的に関わることが大切なのです。

ポイントその5 管理組合が機能しているマンションを選ぶ

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マンションの資産価値は専有部分で決まるわけではありません。いくら専有部分をリノベーションして付加価値を付けも、建物全体のクオリティが低ければ資産価値が高い物件とはいえません。なので、物件を選ぶ際にマンションの全体像を見て購入の是非を判断する必要があります。

そして、全体像を見るうえでカギになるのが管理組合です。管理組合が機能不全に陥っているマンションは、例外なくクオリティが低下し資産価値に悪影響を及ぼしています。ですので、管理組合が適切に機能しているマンションを選ぶことが五番目のポイントになります。では、管理組合の現状を把握するポイントをご案内しましょう。

管理状況と住人の質

建物の外観や構造など物理的な要素も重要ですが、それ以上に大切なのが管理状況やコミュニティといったソフト面。何故なら管理状況や住人の質の良し悪しが、そのマンションの住み心地を大きく左右するからです。住人のマナーが良く、常にきれいに清掃され共有部分の手入れが行き届いている。そういうマンションの住み心地が悪いはずがなく、不思議とそこには良質な住人が集まるものです。住み心地の良い住環境には、しっかりした管理体制と良質なコミュニティの形成が不可欠です。そしてそれが、マンションの資産価値を高める要因になります。

管理組合が機能不全になる原因

管理体制や住人のコミュニティ形成の中核にあるのが、区分所有者で構成されている管理組合。通常は、区分所有者が持ち回りで理事や役員を務めます。あくまでも住人ではなく区分所有者ですから、賃貸住戸が多く区分所有者の高齢化が著しいマンションだと理事や役員の選任が難しくなります。その結果、管理組合が機能不全に陥ってしまうのです。こういったリスクは、総戸数が少ない小規模マンションほど高くなる傾向があります。特に小規模で賃貸住戸の比率が高いマンションは、管理組合が上手く機能していないケースがあるので注意が必要です。

管理のコスト負担

通常は管理組合に委託された管理会社が管理業務をするのですが、その費用は区分所有者が毎月支払う管理費で賄われます。30~50戸程度の小規模マンションの場合、採算が合わないという理由で管理契約を断られるケースがあるのです。その場合どう対処するかは管理組合の判断になりますが、一定の水準を維持するために1戸あたりの管理費を高くするか自主管理に切り替える選択を迫られることになります。自主管理を選択した場合は管理費が安くなりますが、組合員の意識がよほど高くない限り管理の質が低下することは避けられません。ですので、総戸数が少ない割には管理費が安いマンションは、管理組合の現状を慎重に確認する必要があります。そしてこの場合も、賃貸住戸の比率が高ければ要注意ですね。

住人の数が少ない方が良好なコミュニティを形成しやすいように思われますが、それはコントロールする管理組合が健全に機能していることが前提。なので、小規模で賃貸住戸の比率が高く区分所有者の高齢化が進んでいる物件は要注意です。そういうマンションは管理組合が機能不全に陥り、住人の質が低下している可能性が高いということを知っておいてください。そういったことを考慮すると、総戸数が100戸以上の大規模マンションを選んだ方がリスクは低いということになりますね。

まとめ

価格の安い中古マンションの資産価値上げるには、付加価値があって住み心地の良い住居であることが条件です。その条件のクリアのためにも5つのポイントを踏まえ、一連のプロセスで極力無駄を省き予想し得るリスクを回避することが不可欠。そして、施主が積極的に関わり、リノベーションのクオリティを上げる努力を積極的にすることが大切です。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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