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賢くお得に!マンション購入術~30代DINKS編~

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賢くお得に!マンション購入術~30代DINKS編~

結婚しても意識して子供を持たず、夫婦二人が仕事と趣味を両立させるライフスタイルのDINKS。その語源は【Dual Income No Kids】日本語に直訳すると「2収入で子供なし」。そんなDINKSの強みは、何といっても2馬力で稼ぐ収入の多さです。その強みを活かしたマンション購入術をご案内しましょう。

30代DINKSの平均的な年収

国税庁の「民間給与実態統計調査」における年齢階層別の平均給与

  • 男性 30代前半、438万円 30代後半、499万円
  • 女性 30代前半、294万円 30代後半、297万円

同じ年齢のカップルと想定して単純計算すると・・・

  • 合計 30代前半、732万円 30代前半、796万円

夫婦二人の年収が合計で750万円だと仮定して、マックスでいくらの物件が購入できるか試算してみましょう。

フラット35で金利2.0%、35年元利均等払いで試算すると、年収750万円あれば6,600万円の住宅ローンの借り入れができます。返済負担率を年収の35%とすると、年間の返済額は262万5,000円で月額21万8,750が上限ということになります。しかしこの数字はあくまでマックスですから、現実的にはもう少し抑えた数字で考えるべきでしょうね。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

30代からの価値観とライフスタイル

ひと口にDINKSといっても、価値観やライフルタイルは人によって様々。夫婦で子供は作らないと決めているケースもありますが、子供が欲しくなったら生むことを視野に入れているケースもあります。その場合、子供ができたら奥様の収入が減ってしまいますので、マンションを購入する際はその点を考慮しておく必要があります。それに、趣味や旅行などに時間やお金を費やすためにDINKSというライフスタイルを選択する夫婦もいます。そういう人たちには、収入の35%もローン返済に回してまで本来のライフスタイルを大幅に変えることに抵抗があるかもしれません。そこまでしてマンションを買う必要があるのか、そう考える人も少なくないでしょう。

とはいえ、マイホームを持つというのは多くの人が持つ夢でもあります。であるなら、2馬力で稼げる強みを活かして、自分たちのライフスタイルに合わせた住空間を手に入れるのも面白いのではないでしょうか。30代は20代の時と違って、そろそろ地に足をつけて資産形成を考える年代でもありますしね。

DINKSはパートナーの年収がいくらあるのか知らない?

意外と多いのが、お互いの財布の中身はノータッチというケース。大まかにどちらが何を負担するのかだけを決めて、後はそれぞれ収入の範囲で自由にお金を使うというパターンですね。なので、相手にどれだけの収入があるのか把握していないということが多々あります。。お互いに納得しているならそれでも良いのかもしれませんが、浪費が増えるという悪いパターンになりがちです。ですので、収入がある割には貯蓄が少ないというケースが多くあります。マンションを購入することになってお互いの貯金を確認したら、二人共ろくに預貯金がなかったというのでは最初の一歩からつまずいてしまいます。

もし「お互いの財布の中身はノータッチ」ということなら、早めに互いの収入をオープンにして浪費対策を講じておくことをお薦めします。

大幅にライフスタイルを変えずに節約する工夫が必要

マンションの購入予算を決める前に、まず考えておくべきことがあります。マンションという大きな買い物をする以上、全て今まで通りというわけにはいきません。ですから、何かを節約することを考えてください。

一般的なDINKSの特徴として、外食にかける費用が多いという傾向があります。仕事関係や友人との付き合いもあるでしょうが、外食はなるべく少なくして自炊を心がけましょう。節約というだけではなく、その方が健康にも良いですからね。それに、夫婦で一緒に料理して家飯を楽しむというのも良いではないですか。それはそれで、新しいライフスタイルになります。

旅行などのレジャーを楽しむ回数を減らすとか、近場にして費用を抑えることも必要でしょう。ただ我慢するというのではなく、お金をかけなくても楽しめるような工夫も必要ですね。それに、マンションを購入するという共通の目標を持つことによって、夫婦の絆を強くするきっかけにもなるのではないでしょうか。

余裕を持った資金計画

大幅なライフスタイルの変更をせずにマンションを購入するには、余裕を持った資金計画を立てる必要があります。先ほどの試算ではマックス6,600万円でしたが、これは返済期間が35年の場合です。仮に30代半ばだとすると、定年になる年齢を考慮して返済期間は25年で考えるべきでしょう。それと返済負担率を年収の35%ではなく、25%に設定する方が現実的です。そうすると、固定金利2%で借入可能額は約3,700万円になります。だいぶ少なくなりますが、これが現実的な数字なのです。

しかしこの数字はあくまでも借入額ですから、頭金が用意できればマンションの購入額はその分だけアップします。通常は預貯金から頭金を用意するのですが、この場合も必ず余力を残しておいてください。購入予算を多くしたいからといって、預金を全部叩いて頭金にするのはNGです。不動産を購入する際は、税金や各種手数料など諸経費が必要になりますから、手元に現金は残しておく必要があります。それだけではなく、引越し費用等々の様々な経費がかかることも忘れないで下さい。

有利な金利で住宅ローンを組むコツ

これまでの試算では固定金利2%で計算していましたが、実はこのところの低金利で「フラット35」の金利は1.5%前後に下がっています。それに加えて住宅金融支援機構の定めた基準をクリアしたエコ住宅であれば、更に金利が0.3%軽減されるのです。つまり同じ条件で金利が1.2になれば、借入可能額が4,000万円に増えるということです。更に今なら拡充制度で0.6%の軽減策が利用できるので、0.9の固定金利で約4,200万円まで借り入れ可能になります。ただし、予算に足したら0.3%に戻りますので、利用するなら早めにした方が良いでしょう。

新築マンションであれば、大概は「フラット35S」に適合していますので販売業者に確認しましょう。中古マンションの場合は、「フラット35S」の基準に適合するリノベーションをする前提で、「中古マンション+リフォーム型」の住宅ローンを申し込むという方法があります。

DINKS向けのお買い得マンション

このところDINKSに人気があるのが、都心にある駅近の40~50㎡のコンパクトマンション。東京23区内では、このタイプの新築物件の価格は概ね4,000万円前後です。なんとか手が届く価格帯ですが、人気がある割には物件数が少ないですね。駅から徒歩5分圏内で築30年以内の中古マンションだと、1,500万円からあります。築30年以内にした理由は新耐震基準に適応しており、それ以前の旧耐震基準のマンションだとフラット35の適応外になってしまうからです。

新築は物件数が少なく、専有面積は50㎡未満に限定されてしまいます。しかし中古だと、23区内の駅近でも専有面積が70~80㎡の物件が2,500~3,000万円で購入できます。この価格帯だと、築年は20~25年程度ですね。4,000万円の予算があれば、1,000~1,500万円かけてリノベーションできる計算になります。

スケルトンリノベーションで専有部分を新築同様に改修

実際には800万円もあれば、骨組みから改修するスケルトンリノベーションをすることが可能です。そうなればかなり思い切った間取り変更をして、70㎡以上の住空間を自分好みに創り変えることができます。この場合、躯体まで解体して改修工事をするので、出来上がりは新築同様になります。

2,700万円の中古マンションを購入して、800万円かけてスケルトンリノベーションしても3,500万円。「フラット35S」を利用すれば、毎月の返済額は13万円程度です。45㎡の新築マンションを4,000万円で購入すれば、毎月の返済額は約15万円になります。もし同じ立地だとしたら、どちらがお得かは一目瞭然ですね。

専有面積が45㎡で二人暮らしなら不自由ないかもしれませんが、子供が生まれて成長してくると手狭になってしまいます。けれど、70㎡あれば家族三人でも余裕がありますね。夫婦二人だけなら、贅沢な空間を楽しむことができます。時には友人を招いて、ちょっとしたパーティをすることもできるでしょう。23区内で、駅近の40~50㎡の賃貸マンションの家賃は10万円前後。立地や建物のグレードが良くなれば、20万円くらいの家賃はザラです。もし、今の住まいの家賃が13万円程度だとしたら、これまでのライフスタイルを変えずにマイホームを手に入れられることになりますね。

まとめ

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今の時代は、結婚して子供を産み育てるということが当たり前ではなくなりました。結婚しても子供を作らず、互いを束縛しないで夫婦二人が自由に暮らす。そういうライフスタイルも珍しくなくなっています。しかしその反面、離婚するカップルも増えています。子供という鎹がないので、気持ちがすれ違えば即離婚に発展しがち。共同でマンションを購入することで夫婦の絆が強くなるなら、それはそれで意味のあることではないでしょうか。

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