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地方の不動産投資で儲けているのは誰?知られざる地方経済の実態

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地方の不動産投資で儲けているのは誰?知られざる地方経済の実態

東京都内の不動産投資が過熱気味で、物件価格の上昇もあって利回りが低くなってきています。そこで、地方に目を向ける個人投資家も少なくないようですね。しかしネット上では、地方の不動産投資についてネガティブな評価が目につきます。土地の価格が安いので、表面利回りは高い。しかし人口が少ない分、賃貸需要も少ないので空室率が高くなります。いくら安く買えても、家賃が入ってこなければ投資の意味がありません。

ということで、地方の不動産投資はリスクが高くメリットがないという理屈ですね。では、本当に地方の不動産投資は収益を生まないのかというと、実はそうでもないのです。地方でも、不動産投資でしっかり収益を得ている人たちがいます。ただし地方の不動産投資で利益を得るには、ある条件をクリアしなければなりません。その条件とは何か、知られざる地方経済の実態をご紹介しましょう。

情報の偏りは都会の比ではない

東京であろうと地方であろうと、変わらないのは情報の重要性。地方の小さな都市でも、高い収益が見込める優良な物件はあります。しかし、そういった優良物件が市場に出回ることはまずありません。優良物件の情報は、限られた人しか得られないのです。つまり、地方の不動産市場は非常に閉鎖的ということですね。情報の偏り方は、東京より地方の方がはるかに大きいのです。規模の小さな都市になればなるほど、その傾向が強くなります。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

 地方銀行が中心になったネットワークで情報を独占

そもそも全体の規模が小さいのですから、情報が少ないのは当たり前。普通に町の不動産屋で売買物件を探しても、なかなか良い物件には巡り会えません。ましてや、ネット上では地方の売り物件は殆ど掲載されないのが実態です。居住用の住宅を探しても、良い物件はなかなか見つかりません。ましてや投資物件の情報を手に入れるのは更に難しいというのが、地方における不動産市場の実状です。

収益の出そうな物件情報の殆どは、地方銀行が持っています。それもメガバンクではなく、その地方の第一地銀。東京の人には考えられないほど、地方では地銀の力が強いのです。そして不動産情報のネットワークは、限られた範囲で構築されています。不動産情報が流通するネットワーク、それは即ち地元の利権に関わる人脈なのです。

 第一地銀の実力

そもそも第一地銀とは、その地方で最も規模の大きな銀行のこと。しかし単に規模が大きいだけではありません。その地方の行政機関と密接な関係があるのです。つまり、税金をはじめとする公的なお金を一手に握っているのが第一地銀。それは同時にその地方における重要な情報を持ち得る存在であり、その地域の政治経済に多大な影響力を持っているということです。その意味では第一地銀はその地方のメガバンクであり、その影響力は東京を拠点とするメガバンクの比ではありません。地方の都市部から田舎町に至るまで、毛細血管のように張り巡らされた支店網が地方経済を牛耳っているのです。特に規模の小さな地方都市ではその傾向が強く、メガバンクの入り込む余地が無く撤退を余儀なくされるケースは珍しくありません。

東京に次ぐ日本第二の規模を持つ神奈川県においても、影の実力者は第一地銀の横浜銀行です。つまり横浜銀行が、神奈川県財政の金庫番ということですね。ですので、東京のお膝元であっても、メガバンク以上の影響力を持っているというわけです。

限られた投資家に情報が流れる地方社会

f579b363425b50bec1b95bd4aab73a45_sそもそも、地方は保守的な人が多いです。良く言えば、人間関係が濃密。悪く言えば、排他的。良くも悪くも、保守色が強いのが地方社会の特徴です。地方の第一地銀は、その地の様々な不動産事情を把握しています。当然、資産を持っているのが誰なのかも分かっていますから、そこにダイレクトに不動産の情報が流れるわけです。ですから旨味のある物件は、市場に出る前に地元の不動産業者を介して特定の投資家との間で取引されます。なので、その流れは外からはまったく見えないということになりますね。見えるのは結果だけで、そのプロセスは闇の中というわけです。

 地方における限られた投資家とは

やはり強いのは、建築土木関連の企業ですね。一時期に比べて公共事業が削減されたとはいえ、地方政治と密着な関係は今も健在です。それとダークホース的な存在が、チェーン展開している地元のパチンコ業界です。何しろパチンコ業は現金収入が基本ですから、資本回転率が良く利益率も高いので資金力のある業種なのです。表看板は建設業やパチンコ業ですが、実態は飲食店の経営や不動産投資など多角経営をしています。

そして、地方の個人投資家の殆どは給与所得者ではなく地主さんとその関係者。昔から代々その土地に根付いて暮らしているので、人脈を持っており銀行からの信頼も厚いというわけです。そういった限られた投資家に銀行を通じて不動産情報が流れ、利回りの良い物件が取引されているのです。実質利回りで10%を超えるのは当たり前ですから、地方の投資家は大都市圏の投資物件には見向きもしません。表には出ていませんが、地方における不動産投資は意外と活発なのです。

 まとめ

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大都市圏に比べて、規模の小さな地方都市の方が情報の偏りが顕著です。特定の範囲でしか情報が回りませんから、マーケットにおける競争は殆ど無いわけです。なので、安定して高い利回りを得ることができるという構図になっているのです。つまり、地方の不動産投資で収益を得るためには、限られた投資家の仲間入りをする必要があるということになりますね。しかし閉鎖的かつ排他的な世界ですから、資金があれば誰でも良いというわけではいきません。ましてや、よそ者が簡単に入り込む余地などありません。よほどのコネでもない限り、まず不可能でしょう。その意味では、利益を得る人とそうでない人の格差は、もしかすると東京より大きいのかもしれません。

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