マンションジャーナル

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30代のマンション購入!資産価値を視野に入れた賢い選択のポイントとは

30代のマンション購入!資産価値を視野に入れた賢い選択のポイントとは

30代でマンションを購入するのは、決して早過ぎるということはありません。むしろ、世代ごとの住宅購入者の平均的な世代。一般的には20代より貯蓄が多いので、頭金の比率を高くしてローンの負担を少なくできます。それに収入も増えていますので、より高額な物件を購入することが可能になります。しかし、それらのメリットは諸刃の刃。場合によっては、30代が故にデメリットになってしまうこともあるのです。ということで、今回は頭金の考え方やローンの組み方、そして物件を選ぶ際のポイントをご案内しましょう。

余力を残して頭金を用意

ローンを組む際に、頭金の比率が高い方が返済は楽になります。しかし間違っても、貯金を使い切るようなことをしてはいけません。30代は、まだまだ人生の不確定要素が多くある世代です。例えば夫婦共稼ぎの場合、奥様の妊娠出産で収入が減ることが考えられます。また、昔のように年功序列で給与が右肩上がりというのも期待できません。経済情勢によっては、給与が下がることもあるでしょう。それに、子供の教育に出費がかさむ世代でもあります。10年、20年後には、親の介護費用が必要になるかもしれません。

無計画に貯金を全てつぎ込んでしまうと、何かあった時に対処できなくなってしまいます。ですので、頭金はそういった不確定要素を考慮に入れて考える必要があります。先々のことを想定し余力を残したうえで、頭金をどれだけ用意できるかを計算してください。

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余裕を持った返済額でローンを組む

そして、その頭金を前提にした返済計画を立てるのが基本です。できれば、定年までに返済を終わらせたいですね。そうなると、25年以内でローンを組みことになります。35年のローンにして、余裕が出た時に繰り上げ返済するという考え方もあります。その場合、無理して早く返そうとしないことです。確かに繰り上げ返済をすれば金利が浮きますが、まとまったお金が必要になった時に、不足分を高い金利で借り入れするようでは本末転倒です。ですので、100万円余裕ができたらそれを全部というのではなく、半分の50万円を繰り上げ返済するというふうに調整することをお薦めします。

30代は新築派が多い?

平成25年に公表された国土交通省の住宅市場動向調査によると、新築の分譲住宅(戸建て・マンション)を初めて購入した人(第1次住宅取得者)の平均年齢は36.8歳。世代別に見ると30代が58.2%という結果になっています。中古住宅の購入者の平均年齢は40.3歳で、30代は41.9%と新築に比べると少なくなっています。データを見る限り、30代は新築派が多いようですね。これは長くそこに住むことになるので、買うなら新しい方が良いと考える人が多いからでしょう。

しかし、新築の物件価格はどうしても高くなりますので、希望条件を満たすためにギリギリの線でローンを組んでしまいがちです。属性にもよりますが年代的には審査が通りやすい世代ですので、あまり無理をしないで冷静に返済計画を立てるようにしてください。

新築だけにこだわると選択の幅が狭くなる

確かに、新築には様々な点で魅力があります。しかし新築だけに絞って物件を探すと、選択の幅が狭まってしまいます。特に都心では、立地の良い所からマンションが建てられています。ですから新築で立地の良い物件は少ないし、あってもタワーマンションのような高級物件が多くなります。あまり新築にこだわりすぎると、結果的に希望する条件を諦めて妥協するしかなくなることになりかねません。

天井知らずの予算があるなら別ですが、決まった予算内で条件に見合った新築マンションを探すのは簡単ではありません。それと、新築マンションに入居した時点で新築プレミアムがなくなり、中古物件になるということも知っておいてください。新築プレミアムがなくなるということは、よほどの人気物件でない限り住み始めた途端に資産価値が目減りするということです。

グレードの高い中古マンションをリノベーションする

新築にこだわらず、中古マンションを安く購入して新築同様にリノベーションするという選択肢もあります。物件を探す時点でリノベーションを計画している場合、工事費と物件価格をセットにした住宅ローンを組むことも可能です。

最近は、この方法でマンションを購入するケースが増えています。新築の場合は完成前であっても間取りの変更は難しく、せいぜいオプションの選択くらいしかできません。しかし中古マンションをリノベーションすれば、大幅に間取りを変えて自分好みの住空間に造り変えることが可能です。躯体が剥き出しになるまで解体して改修するスケルトンリフォームなら、専有部分は全て新品になります。

中古マンションのメリット

中古マンションの最大のメリットは、立地の良い物件を安く手に入れられることです。マンションの場合、立地が資産価値に大きく影響します。ですので、立地の悪い物件が古くなれば、資産価値は一気に下落していきます。一方、古くても立地が良くグレードの高いマンションであれば、相対的な資産価値は高いのです。いわゆる、ビンテージマンションがその典型ですね。

リノベーションを前提に中古マンションを購入するときのポイント

どんなマンションでも、自由に改修できるというわけではありません。物理的な問題もありますが、マンションの管理規約で改修が制限されているケースもあります。そういったことは専門知識がないと対処できないので、専門家の力を借りる必要があります。

中古マンション+リノベーションを前提に物件を探す場合のポイントは、仲介業務だけではなくリノベーションのノウハウを持っている専門業者を選択すること。そういう業者であれば、住宅診断や設計など様々なサービスをセットで請け負ってくれます。

業者選びのポイントは、「リフォーム瑕疵保険」の加入を条件にすることです。この保険は工事後に不具合が発覚した場合、補修工事費用の保証をするもの。保険に加入するのは施工業者で、工事の期間中もしくは終了後に第三者の専門家によるチェックにパスする必要があります。つまりこの保険に加入できるということは、一定の水準を満たしている業者であるということです。もし悪質業者なら、この保険に加入することはできないので拒否するでしょう。そういう意味では、業者の良し悪しを判断するリトマス紙になるわけです。

管理費と修繕積立金に注意

新築、中古にかかわらず、マンションには管理費と修繕積立金が付きものです。そして、これらの金額は一定ではなくその時の状況によって変動します。殆どのマンションでは、管理業務を専門の管理会社に委託しているので、管理費は管理会社へ支払うお金ということになります。24時間有人管理の場合はコストがかかるので、どうしても管理費が高くなります。つまり充実した管理を望むなら、それ相応の管理費を覚悟しなければならないということです。

修繕積立金というのは、その名の通り共有部分の修繕費用です。マンションは一定の期間を定めて、共有部分や外装などの大規模修繕をすることになっています。この費用がかなり大きいので、区分所有者が分担して毎月積み立てるわけですね。ただ、積立金だけでは大規模修繕費用を賄えない事態もあり得ます。その場合、別途に不足分を拠出することを求められるケースもあります。そういった事態はどのマンションでも起こり得ることなので、マンションを購入する際はそのことも念頭に入れておく必要があります。

100戸以上の大規模マンションを選ぶのがポイント

そこで問題なのが、区分所有者の数です。つまり、マンションの総戸数。マンションの規模によって大規模修繕費用の額は違いますが、総戸数が少なければそれだけ1戸当たりの負担が大きくなります。ローン返済プラス管理費と修繕積立金、それを毎月支払わなければならないのです。総戸数の少ない小規模マンションであれば管理費と修繕積立金が高くなるので、その分だけ毎月の支払いが増えることになります。それを考えると、100戸以上の大規模マンションの方が管理費と修繕積立金の負担が少なくて済むということになります。ですので、総戸数は物件選びの重要なポイントになります。何しろ毎月のことですから、このポイントの持つ意味は大きいですね。

まとめ

30代は金融機関の審査が比較的通りやすいので、販売担当者や仲介業者は高い物件を売りたいのでギリギリの返済計画を薦める傾向があります。もちろん誠意を持って対応してくれる業者もいるのですが、購入する本人が冷静さを欠いては意味がありません。気に入った物件があれば、少々無理をしてでも欲しくなるのが人情です。しかしマンションは人生で最も大きな買物です。ですから、先にご案内したポイントを踏まえて、慎重かつ冷静に判断して良い買い物をしてください。

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