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500万円でマンションが買える!?【発表】都内激安マンションランキング!

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500万円でマンションが買える!?【発表】都内激安マンションランキング!

“超激安”といっても、単に物件価格が安いというだけではダメ。古くて狭ければ安いのは当たり前ですから。では本当の意味で、超激安と言える要素とは何か。その目安になるのが、「平米単価」です。ということで、今回は平米単価に注目。最寄り駅からの距離や築年数は無視して、とにかく平米単価にこだわって超激安マンション探してみました。

平米単価が安いマンションベスト10

ちなみに東日本レインズのマーケットレポートによると、東京23区における中古マンションの平米単価は平均65万円、首都圏の平均が45万円です。では実際に、どれほど安い物件があるのか。23区内で平米単価が安い物件をランキングしてみました。

ランキング一覧

それでは、ランキングの発表です!

  • 第1位 いづみハイツ竹の塚  平米単価93,700円    物件価格1,080万円
  • 第2位 竹の塚ハイツ     平米単価113,400円  物件価格500万円
  • 第3位 ルミネ竹ノ塚     平米単価121,500円  物件価格750万円
  • 第4位 みなとマンション   平米単価133,200円  物件価格620万円
  • 第5位 グリーンパーク金町  平米単価149,300円  物件価格770万円
  • 第6位 東武西新井サンライト 平米単価150,200円  物件価格700万円
  • 第7位 メゾンドール青戸   平米単価156,700円  物件価格790万円
  • 第8位 エンゼルハイム神明  平米単価162,900円  物件価格880万円
  • 第9位 エステート五反野住宅 平米単価169,200円  物件価格1,350万円
  • 第10位 メイゾン西新井     平米単価170,300円  物件価格680万円

ベスト10、すべての平米単価が20万円を切っており、23区平均価格の3分の1以下、首都圏平均の約半分です。しかし安い物件には、必ず何かしらの理由があるもの。問題は、それが妥協できる範囲かどうか。ということで、それぞれの物件詳細から安い理由を探って、物件毎に注意すべきポイントは何かを検証してみました。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

第1位 いづみハイツ竹の塚 平米単価 93,700円

いずみハイツ

  • 物件価格 1,080万円
  • 東京都足立区島根2丁目
  • 東武伊勢崎・大師線/梅島駅 徒歩21分
  • 東武伊勢崎・大師線/西新井駅 徒歩22分
  • 専有面積115.26㎡  バルコニー面積10.08㎡ 南向き
  • 2LDK
  • 1975年03月(築後40年)
  • 103戸
  • 11階/鉄骨鉄筋コンクリート 地上12階
  • 敷地権利形態 所有権
  • 管理費 20,600円/月
  • 修繕積立金 36,000円/月
  • 組合費3,600円/年
  • 返済シミュレーション  頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年 月々の返済額37,178円

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築40年とはいえ、100㎡を超えるマンションがこの値段というのは超破格。しかし駅から徒歩20分以上というのは、さすがに厳しいですね。もっとも、徒歩5分圏内ならこの値段ではあり得ないでしょうけど。このマンションに駐車場の空きはないようですが、車を使うなら良いかもしれません。ただし、近隣の月極駐車場の相場は15,000~20,000円で空きがあるかはタイミング次第。どうもそういった点が、価格が安い要因のようです。

それと、管理費と修繕積立金を合わせると月額56,600円と高額で、一般的なマンションの倍くらいです。管理費もさることながら、修繕積立費がかなり割高です。それと年間3,600円ではありますが、別途に組合費を徴収しています。ローンの返済が3万7,000円だとすると、月々の支払は9万3,600円になります。問題は、そういった諸経費の金額をどう捉えるかです。

表面的な金額だけ見ると、諸経費が一般的なマンションより月額3万円くらい高い計算になります。年間で36万円、10年で360万円です。単純にこれを物件価格に上乗せすると1,440万円で、平米単価は約125,000円ということになります。

しかし角度を変えて見ると、管理組合がしっかり機能していることがうかがえます。これだけ高額な管理費と修繕積立金を設定できるということは、管理組合と区分所有者の意思疎通が上手くできている証です。そういったことから、大規模修繕計画が具体的にできていることが想像できます。そうでなければ、これだけ高額の修繕積立金を区分所有者が承諾するとは到底思えません。

何しろ築40年経過していますから、大規模修繕の費用は高額になることが予想されます。それを見越しての金額とするなら、一概に高いとは言い切れません。修繕積立金が安くても、大規模修繕の工事費が不足すれば別途に拠出金を求められる可能性があります。古い物件ほど、管理組合の質の良し悪しが物件の資産価値を左右することを念頭に置いて考える必要があります。

第2位 竹の塚ハイツ 平米単価 113,400円

竹の塚ハイツ

  • 物件価格 500万円
  • 東京都足立区竹の塚4丁目
  • 東武伊勢崎・大師線 「竹ノ塚」駅 徒歩13分
  • つくばエクスプレス 「六町」駅 徒歩33分
  • 東武伊勢崎・大師線 「西新井」駅 徒歩35分
  • 専有面積44.1㎡ (壁芯)
  • 2DK
  • 1972年09月(築後42年)
  • 82戸
  • 9階/鉄骨鉄筋コンクリート 地上13階
  • 敷地権利形態 旧法借地権  期間60年(2032年)
  • 管理費 12,577円/月
  • 修繕積立金 10,364円/月
  • 借地料 1,004円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年 月々の返済額17,212円

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2路線3駅利用できるような表示ですが、東武伊勢崎・大師線 「竹ノ塚」駅の徒歩13分以外は徒歩30分以上なので、実質的に利用できるのは1路線ですね。ただ小中学校や図書館、病院、スーパーなどには近いようです。同程度の賃貸物件の賃料は6万円前後ですから、自分で住むなら借りるより買った方が断然お得です。賃料を安めに設定して5万円で賃貸しても、表面利回りは12%ですから投資物件としても悪くないでしょう。

第3位 ルミネ竹ノ塚 平米単価 121,500円

ルミネ竹ノ塚

  • 物件価格 750万円
  • 東京都足立区保木間5丁目
  • 東武伊勢崎・大師線 竹ノ塚駅 徒歩22分
  • 専有面積 61.74㎡
  • バルコニー面積 9.24㎡
  • 3DK
  • 1981年06月(築後34年)
  • 4階/鉄骨鉄筋コンクリート 地上10階
  • 敷地権利形態 所有権
  • 管理費 14,290円/月
  • 修繕積立金 15,870円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年 月々の返済額25,818円

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現在の間取りは、洋室6帖・6.2帖、和室6帖、DK9.4帖なので、洋室6帖、和室6帖、LDK15.4帖の2LDKにリノベーションすると使い勝手が良くなるでしょう。仮に工事費300万円を上乗せしてローンを組んでも、月々の返済は4万円弱です。ただ問題なのは、やはり最寄り駅まで徒歩22分という不便さですね。魅力的な物件にリノベーションしても、入居者を確保するのは簡単ではないでしょう。

第4位 みなとマンション 平米単価 133,200円

みなとマンション

  • 物件価格 620万円
  • 東京都板橋区前野町3丁目
  • 東京都三田線/志村坂上駅 徒歩11分
  • 東武鉄道東上線/ときわ台駅 徒歩13分
  • 専有面積 46.53㎡
  • バルコニー面積 3㎡
  • 2DK
  • 1966年08月(築後49年)
  • 28戸
  • 4階/鉄筋コンクリート 地上5階建地下1階
  • 敷地権利形態 旧法借地権 残存期日2025年12月
  • 管理費 6,000円/月
  • 修繕積立金 なし
  • 借地料 800円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年 月々の返済額21,343円

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この周辺で、同程度の賃貸物件は7~8万円の賃料が相場です。手を加えずに7.5万円で賃貸すれば、表面利回りは14.5%。計算上は、収益率が高い物件といえます。ただ気になるのが、修繕積立金が0円という点です。もしかして、借地契約の期限が来たら取り壊す予定になっているかもしれません。そうなると、利用できるのは10年程度しかありません。更に最悪の場合、解体費用を負担することになる可能性があります。ですので、借地契約の更新予定を確認しておかないと、ちょっと怖い物件ですね。

第5位 グリーンパーク金町 平米単価 149,300円

グリーンパーク金町

  • 物件価格 770万円
  • 東京都葛飾区水元2丁目
  • 千代田・常磐緩行線/亀有駅 バス10分「養護学校前」下車 徒歩3分
  • 専有面積 51.58㎡
  • バルコニー面積 6.99㎡
  • 2DK
  • 1984年04月(築後31年)
  • 153戸
  • 3階/鉄筋コンクリート 地上11階
  • 敷地権利形態 所有権
  • 管理費 7,580円/月
  • 修繕積立金 11,520円/月
  • 返済シミュレーション
  • 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年 月々の返済額26,506円

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1984年4月完成の物件ですから、新耐震基準に適応した建物ですね。一戸建てならまだしも、マンションでバス便では安いのも頷けます。専有面積が51.58㎡ありますから、1LDKにすると開放感のある空間になるでしょう。通勤のないトレーダーやIT系のフリーランスだったら、バス便でも気にしない人がいるかもしれませんね。153戸の大規模マンションで、専有面積が50㎡以上ある物件がこの値段というのは魅力的ではあります。

第6位 東武西新井サンライトマンション 平米単価 150,200円

東武西新井サンライトマンション

  • 物件価格 700万円
  • 東京都足立区西新井本町
  • 東武大師線 大師前駅 徒歩1分
  • 東武伊勢崎線 西新井駅 徒歩12分
  • 日暮里・舎人ライナー 江北駅 徒歩13分
  • 専有面積 46.59㎡
  • バルコニー面積 6.41㎡
  • 2DK
  • 1971年06月(築後43年)
  • 90戸
  • 1階/鉄骨鉄筋コンクリート 地上11階建
  • 敷地権利形態 旧法借地権  残存期間20年
  • 管理費 7,510円/月
  • 修繕積立金 11,000円/月
  • 借地料 2,100円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年  月々の返済額26,305円

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ベスト10の内、最寄り駅から徒歩5分以内は唯一この物件だけ。3路線利用できて、東武大師線大師前駅以外の2駅が15分以内というのはポイントが高いですね。東武大師線の大師前から徒歩5分圏内で同程度の物件の賃料は8万円前後で、物件数は極端に少ないですね。賃料8万円だと表面利回りは13.7%で、投資用としても魅力があります。残存期間20年の借地権付きの物件ですが、10年で元が取れますので特に問題はないでしょう。

第7位 メゾンドール青戸 平米単価 156,700円

メゾンドール青戸

  • 物件価格 790万円
  • 東京都葛飾区青戸7丁目
  • 京成電鉄押上線/青砥駅 徒歩15分
  • 千代田・常磐緩行線/亀有駅 徒歩16分
  • 京成電鉄本・空港線/京成高砂駅 徒歩25分
  • 専有面積 50.41㎡
  • バルコニー なし
  • ワンルーム
  • 1984年03月(築後31年)
  • 1階/鉄骨鉄筋コンクリート 地上8階建
  • 敷地権利形態 所有権
  • 管理費 17,880円/月
  • 修繕積立金 4,900円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年  月々の返済額27,195円

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駅からの徒歩15分というのが微妙で、歩けなくはないがちょっと遠いという感じですね。投資対象としては、入居者を確保できるかが心配になる物件ではあります。それと、1階というのも少々気になります。ワンルームということもあって、居住用というより事務所用として考えた方が良いかもしれません。

第8位 エンゼルハイム神明 平米単価 162,900円

エンゼルハイム神明

  • 物件価格 880万円
  • 東京都足立区神明1
  • つくばエクスプレス 六町駅 徒歩20分
  • 専有面積 54.0㎡
  • バルコニー面積 5.4㎡
  • 3DK
  • 1992年03月(築後22年)
  • 18戸
  • 3階/鉄筋コンクリート4階建
  • 敷地権利形態 所有権
  • 管理費 12,420円/月
  • 修繕積立金 9,990円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年  月々の返済額33,069円

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ベスト10内の物件では、唯一90年代の物件。新耐震基準に適応しており、54㎡で1,000万円を切っているのは激安といえるでしょう。ネックなのは、駅から徒歩20分という不便さです。徒歩20分で同程度の賃貸物件を見ると、賃料は6~7万円くらいです。計算上は8.8%の表面利回りになりますが、空室リスクを考えると二の足を踏んでしまいますね。

第9位 エステート五反野住宅  平米単価 169,200円

エステート五反野住宅

  • 物件価格 1,350万円
  • 東京都足立区中央本町4丁目
  • 東武伊勢崎・大師線 五反野駅 徒歩13分
  • 専有面積 79.79㎡
  • バルコニー面積 13.04㎡
  • 2LDK
  • 1982年03月(築後33年)
  • 60戸
  • 4階/鉄筋コンクリート 地上5階
  • 敷地権利形態 所有権
  • 管理費 10,000円/月
  • 修繕積立金 8,000円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年  月々の返済額46,472円

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この物件の魅力は、なんといっても79.79㎡という広さです。LDKが20.5帖の2LDKが、1,350万円というのは激安です。最寄り駅から徒歩13分というは、決して近いとはいえませんが値段を考えると共用範囲ではないでしょうか。ただ、同程度の賃料は9万円くらいで表面利回りは8%程ですから、投資物件としては今ひとつですね。

第10位 メイゾン西新井 平米単価 170,300円

メイゾン西新井

  • 物件価格 680万円
  • 東京都足立区梅島3丁目
  • 東武伊勢崎・大師線/西新井駅 徒歩6分
  • 東武伊勢崎・大師線/梅島駅 徒歩11分
  • 専有面積 39.94㎡
  • バルコニー面積 4.69㎡
  • 2DK
  • 1974年10月(築後41年)
  • 47戸
  • 8階/鉄骨鉄筋コンクリート 地上9階
  • 敷地権利形態 所有権
  • 管理費 7,300円/月
  • 修繕積立金 3,700円/月
  • 返済シミュレーション 頭金ゼロ ボーナス返済なし 金利2.25% 返済期間35年  月々の返済額23,408円

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このエリアの賃貸相場は意外と安く、同程度の物件で6~7万円です。6万円で賃貸すると、10.5%の表面利回りになります。駅から徒歩6分であれば、入居者を確保するのはそれほど困難ではないでしょう。自分の住居用としても、680万円という価格を考えると悪くなないでしょう。一つ気になるのは、修繕積立金が3,700円とかなり安い点です。どういう経緯でこの額になったのか分かりませんが、大規模修繕費用がちゃんとプールされているかが気になるところです。管理費も7,300円と安めなので、管理体制がどんな状態なのか確認しておく必要がありますね。

まとめ

ベスト10の内、7件が足立区の物件で、6件が東武伊勢崎・大師線というのが特徴的ですね。それと築年数が古いのはもちろん、駅から遠いというのが激安の大きな要素であることは間違いないようです。今回は10位の物件でも17万程度でしたが、徒歩10分圏内で検索すると20万前後の物件がありました。20万円を少々超えたところで、首都圏平均の半分程度です。であれば平米単価20~25万円で、駅から徒歩10分圏内の物件を探してみるのも良いかもしれませんね。

【編集部注】

弊社のマンションランキングにつきましては、株式会社Housmartにおけるお客様からの過去のお問い合わせ、お客様へのヒアリング、マンションジャーナル編集部による会議により決定した独自ランキングとなっております。

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