マンションジャーナル

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中古マンションを内覧する時に必ずチェックしておきたい3つのこと

中古マンションを内覧する時に必ずチェックしておきたい3つのこと

気になる物件を見つけたときには担当者に連絡して実際に内覧をします。今回は実際に現物のマンションを内覧するときに確実に抑えておきたいポイントを3つ解説します。最低でもこのポイントを抑えておけば、「こんなはずでは…」と後悔することはなくなりますよ!それではご紹介していきます。

 マンションは管理を買え!

「マンションは管理を買え」。この言葉はマンションにとって「マンション管理」がいかに重要かを説いた言葉ですが、その意味で外見のチェックは非常に重要になっていきます。なぜなら管理体制が良好かは、外観が清潔に保たれているかどうかである程度判断できるからです。

「壁のタイルが一部剥げているのに放置されている」「壁面にヒビ(クラック)が入っているのに何の対応もされていない」こういうマンションの管理体制に疑問がある事は明らかです。マンションを見学する際にはまずは外観をチェックしましょう。

もちろんチェック時にマンション個別の違いは考慮すべきで、例えばその物件が築40年等という古い物件であれば経年劣化の範囲の可能性もありますし、たまたま大規模修繕の前年だったりすれば多少の傷はそのまま放置されている可能性もあります。なので、外観チェックの際には不動産業者に頼んでマンションの管理会社を確認をするのとあわせて修繕計画書を入手して管理状況を確認するとどういった管理体制なのかがわかります。

マンションの「ゴミ捨て場」や「駐輪場」の確認も必須のポイントです。それらの場所が綺麗に片づけられている物件は、実際にきちんと管理がされているマンションだと考えて大丈夫でしょう。

また、担当者にはマンションの空室、賃貸されている部屋が何部屋あるかの確認を必ず行うようにしましょう。たとえば28戸の小規模マンションのうち10戸が空室や賃貸になっているような物件の場合、マンション管理組合が上手く運営されていない可能性があります。理由としては

①マンション管理費や修繕積立金が支払われず不足している

②マンションの管理組合はマンション住人で構成されており、実際に運営する役員は現居住者から代表を選出して構成されています。そのため居住者が少ない場合、運営が少数でする必要があり大味になっている

③賃貸居住者にとって、マンションはあくまでも賃貸であり一時的な住処に過ぎない。そのため、資産として保有し永住を前提とした他の居住者とはマンションの管理等に関する考え方に相違があるため様々なトラブルが起きる

等々があげられます。言わずもがな、そのマンションが本当に素敵なマンションであれば購入者はそこで暮らすはずです。賃貸や空室が多いマンションはそういう面でも疑問が残ります。逆に言えば、新築時の一次購入者が多数居住し続けているマンションは大きな問題がないマンションである可能性が高いです。

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 新築時の状況は絶対確認!

あまり意識される事はありませんが、マンションの販売時は、一般に「デベロッパー(売主)」と「施工会社」の2つの会社が関わります。実際には、デベロッパーは事業主と販売会社に別れる場合もありますが、大きく分ければ「売る人」と「作る人」がいるわけです。

具体的には例えば「ライオンズマンション」という名前であれば販売会社として大京が販売したマンションである事がわかります。しかし、実際の建築をどこの会社が行っているかは物件によって様々です。誰もが名を知る大手ゼネコンが建設したマンションもあれば、地場の小さな建設会社が建設したマンションもあり、物件毎にいろいろな会社が建築しています。

マンションを多く作っている大手ゼネコンほど信頼性が高いとも言われますが、実際には地場の建設会社が必ずしも悪いわけではありません。地場だからこその丁寧な仕事を行っている場合もあるし、デベロッパーの品質管理もあるため、実際には建設会社の名前で優劣をつける必要はあまりありません。

大事な点は、その建設会社や販売会社が今も残っているかどうか、です。かつてのヒューザーの偽装事件を思い出していただいてもわかると思いますが、すでに倒産している会社というのはいくつも存在します。それらが倒産している場合、大規模修繕や大規模トラブルの際にそのマンションがどのような対応をしているかを必ず確認しましょう。

また、新築時の販売価格等についても確認しておきましょう。できれば当時の周囲の物件と比較しての価格までわかるのがベストです。新築時には、マンションブランドや各種付加価値の違いにより、マンション間で価格差があるのが普通ですが、中古になると「築年数」「駅からの距離」「面積」により画一的に価格が決まるのが普通です。

もっと言うと、新築時には高級物件で高価だった物件も、ごく普通の作りの安価な物件であっても、「築年数」「駅からの距離」「専有面積」が同じであれば価格差がほとんどなくなるのが中古マンションの世界なのです…!!これは実際に購入希望者がネットの不動産販売サイトで物件を検索するときの行動思考を考えても明らかです。

一般に中古マンションを検索するときは「価格」「最寄駅と駅からの距離」「築年数」「専有面積」程度でしか検索しませんし、基本的にはその条件で比較して高いか安いかを判断します。「実はもともと高級物件だった」という事情は検討時にほとんど考慮されません。全室雁行独立ベランダの高級マンションでも単調な羊羹型共通ベランダの普及型マンションでも中古になるとほとんど価格が変わらないのです。

もちろん高級物件の方が設計も建築も手がかかっていますしマンション各所の設備も充実しています。同じような価格であればそういう物件を購入したいですよね。それに、元の価格に応じてマンションの主要購買層が違ってきます。高額な物件の場合、マンション内で良いコミュニティが維持されている可能性が高いです。

意外と大事なマンションの管理規約

マンションには複数の人が共同で暮らすための決まり事である管理規約というものが存在します。たとえば不動産広告に「ペット可」と記載されているマンションがあった場合、実際にはそのマンションの管理規約において「ペット可」と規定されているのでペットが飼えるのです。管理規約には「どのようなペットをどのような条件で飼っていいか」という具体的な記載がされているのが普通です。

管理規約上はたとえば「犬、猫のような小型動物を2匹まで室内でのみ飼育する事を許可する」のような、細かい条件が定義されています。ペット可だからと言ってペットを無条件に飼っていいわけではないという事には注意する必要があり、すでにペットを飼われている方であれば購入前にマンションの管理規約の原文を確認する必要があります。

また逆に「ペット不可」だと説明された物件に入居してみると周りがペットを飼っている場合もかなりあります。これは管理規約に「ペットの飼育は基本的に不可。ただし管理組合に申請し認められた場合はペットの飼育は可とする」などという規約があるマンションで発生するケースです。

こういうマンションの場合「規約上ペット不可だが、事実上はペット可」の状態の物件が多く、不動産広告では「ペット不可」と書かれているにも関わらずペットが飼える物件だったりするわけです。というわけで、ペットを飼いたい方、逆にペットが苦手な方については、不動産広告の記載だけでは不十分。マンションの管理規約において実際の規約を確認する必要があります。

しかし、ここで注意点があります。

マンションの管理規約は、マンション居住者が合議制で決めるものでその改正は毎年の総会で多数決により行われます。これは、たとえば「ペット可」「ペット不可」という規約一つ一つが、他の居住者の希望により変更される可能性が常にあるという事を意味しています。さすがに「ペット可」のマンションが「ペット不可」になる事はほとんどありませんが、その逆は十分にあり得ます。

規約自体がいつか変更される可能性があるという事は頭に入れておきましょう。「ペット不可だというからマンションを買ったのに隣の家が犬を飼ってる」というような問題については、厳しいようですが購入者側の確認不足です。事前の確認は、本当に重要なのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。この3つのポイントを抑えておけば中古マンション購入の基本はばっちり。あとは人によって好みや譲れない点は様々なので、先ほどのポイントにあなただけの判断軸をプラスして、素敵なマンションを見つけましょう!

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