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そんな値段で大丈夫か?都内激安マンションベスト10!

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そんな値段で大丈夫か?都内激安マンションベスト10!

今、中古マンションがブームになっています。どうせなら、できるだけ立地が良くて安い物件が良いということで、駅近のお買い得物件はないかと探してみました。

マンションを探したのは、「SUUMO(スーモ)」「不動産ジャパン」「楽待」。対象エリアは、千代田区、中央区、港区、文京区、新宿区、品川区。検索条件は、専有面積40㎡以上、最寄り駅から徒歩5分圏内で探してみました。

第1位 牛込マンション 1,100万円

牛込マンション のコピー

  • 東東京都新宿区山吹町357-2
  • 東京地下鉄有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩3分
  • ワンルーム 49.62㎡ (壁芯)
  • 22万1,700円/㎡
  • バルコニー 5.94㎡
  • 南向き
  • 48戸
  • 2階 / RC地上7階建
  • 1964年10月完成
  • 敷地の権利形態 旧法借地権 残存期間30年
  • 管理費1万2,000円/月
  • 修繕積立金6,000円/月
  • 借地料4,880円

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50㎡近い、広めのワンルームです。バス・トイレ別で、室内に洗濯機置き場があります。築50年超えの古いマンションですが、この広さのワンルームは珍しいですね。

物件詳細に記載はありませんが、もしかするとリノベーションしてある物件かもしれません。それと、新宿区山吹町で駅から徒歩5分で40~50㎡の賃貸マンションを検索しても1件もヒットしませんでした。ちなみに山吹町では、築36年で54㎡の3LDKで賃料は14万円です。もしかすると、10万円以上で賃貸できるかもしれませんね。

牛込マンションの詳細データはこちら

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第2位 ジュウェル下落合 1,190万円

ジュウェル下落合

  • 東京都新宿区下落合4丁目15−3
  • 西武鉄道新宿線 「下落合」駅 徒歩5分
  • 山手線 「目白」駅 徒歩15分
  • 2SDK  54.27㎡ (壁芯)
  • 21万9,300円/㎡
  • バルコニー 5.4㎡  南向き
  • 32戸
  • 5階/RC地上6階建
  • 1979年5月完成
  • 敷地の権利形態 旧法借地権  残存期日2038年5月
  • 管理費1万9,700円/月
  • 修繕積立金1万3,700円/月
  • 借地料8,200円

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間取りはDK7.6・和6・洋6プラス5.1の納戸。物件価格が安いので、洋間とDKをつなげて1LDKプラス納戸にリノベーションしても面白いかもしれません。その程度なら、あまり費用掛けずに済むでしょう。

西武鉄道新宿線 「下落合」駅 徒歩5分で、50~55㎡の物件だと、築35年で賃料は13万円前後します。リノベーションの費用を300万円以内で抑えて、13万で賃貸すれば表面利回りは10%を超えます。もしかするとこの物件、大化けするかもしれませんね。徒歩15分とちょっと遠いですが、JR山手線の目白駅も利用できるのはプラス要素になるでしょう。

ジュウェル下落合の詳細データはこちら

第3位 第2アビタシオン落合 1,260万円

スクリーンショット 2015-09-16 12.23.28 のコピー

  • 東京都新宿区中落合3丁目28−14
  • 東京都大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩2分
  • 西武鉄道新宿線 「中井」駅 徒歩10分
  • 1LDK  46.76㎡ (壁芯)
  • 26万9,500円/㎡
  • バルコニー 6.89㎡  南向き
  • 31戸
  • 7階/RC地上7階建
  • 1981年6月完成
  • 敷地の権利形態 旧法借地権  残存期日:2017年12月
  • 管理費1万8,934円/月
  • 修繕積立金-
  • 借地料4,200円

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物件詳細には和4.5・洋6・LDK10.5とあるのですが、図面を見ると和4.5・LDK15.5になっています。おそらく、洋室を打ち抜いて15.5のLDKに改装したのでしょう。大江戸線 「落合南長崎」駅から徒歩5分圏内、築35年で40~45㎡の賃料は8万円前後。現状で賃貸すると、表面利回りは7.6%といったところです。投資物件としては、第2位のジュウェル下落合の方が魅力的ですね。

ジュウェル下落合の詳細データはこちら

解説:敷地の権利形態が旧法借地権

価格が安いベスト3は、いずれも新宿区ですね。そして3件とも、敷地の権利形態が旧法借地権です。特に、3位の第2アビタシオン落合は残存期間が残り少ないので、更新予定を確認しておく必要があります。価格の安い理由は借地権付だからなのでしょうが、割りきってしまえば安い買い物です。

第4位 ハイツ参宮橋 1,390万円

  • 東京都渋谷区代々木4丁目41−14
  • 京王線 初台 徒歩4分
  • 小田急小田原線 参宮橋 徒歩6分
  • ワンルーム 50.62㎡
  • 27万5,000円/㎡
  • バルコニー 無し  北向き
  • 22戸
  • 地下1階/6階建地下2階
  • 敷地の権利形態 所有権
  • 1977年7月完成
  • 管理費1万9,950円/月
  • 修繕積立金 1万2,660円/月

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京王線 初台駅から徒歩 5分圏内で、築35~40年超え50~55㎡の賃料は12~13万円。仮に12.5万円で賃貸すれば、表面利回りは10.8%になります。同程度の物件数は決して多くないので、空室リスクはそれほど高くないと思われます。ただし、この物件は地下1階ですので、そこがネックになるかもしれません。

ハイツ参宮橋の詳細データはこちら

第5位 新高ビル  1,700万円

  • 東京都新宿区市谷八幡町
  • 東京メトロ有楽町線 市ヶ谷 徒歩1分
  • ワンルーム 51.20㎡
  • 33万2,000円/㎡
  • バルコニー 無し
  • 6階/10階建地下1階
  • 1978年3月完成
  • 敷地の権利形態 旧法借地権
  • 残存期日2062年3月
  • 管理費2万4,762円/月
  • 修繕積立金 1万6,095円/月
  • 借地料1万6,170円/月

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築46年で同程度の専有面積の賃料が13万円以上していますが、この物件はマンションというより雑居ビルという感じなので印象は今ひとつですね。ただ、駅から徒歩1分という利便性に魅力を感じる人には良いかもしれません。

第6位 フェニックス旗の台 1,800万円

  • 東京都品川区旗の台4丁目
  • 東急池上線 「旗の台」駅 徒歩2分
  • 東急大井町線 「荏原町」駅 徒歩5分
  • 1LDK 45.36㎡ (壁芯)
  • 39万6,900円/㎡
  • バルコニー 4.86㎡  南向き
  • 28戸
  • 4階/RC地上6階建地下1階
  • 1989年3月完成
  • 敷地の権利形態 旧法借地権 残存期日2016年2月
  • 管理費1万970円/月
  • 修繕積立金 1万560円/月
  • 借地料1万438円/月

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専有面積と築年数が同程度の物件の賃料は12万円程度なのですが、築3年で賃料13万円なので投資用としては今ひとつですね。自分の住まいとして考えるのなら、悪くない物件でしょう。しかし借地権の残存期間が1年を切っているので、更新予定を確認しておく必要があります。

フェニックス旗の台の詳細データはこちら

第7位 ワコー東日本橋マンション 1,810万円

  • 東京都中央区日本橋浜町1丁目
  • 東京都新宿線 「浜町」駅 徒歩4分
  • 東京都浅草線 「東日本橋」駅 徒歩5分
  • 総武本線 「馬喰町」駅 徒歩7分
  • 1LDK  42.51㎡ (壁芯)
  • 42万5,800円/㎡
  • バルコニー 7.3㎡  東向き
  • 43戸
  • 8階/RC地上10階建
  • 1980年4月完成
  • 敷地の権利形態 所有権
  • 管理費1万760円/月
  • 修繕積立金1万8,860円/月

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このエリアで、専有面積と築年数が同程度の物件の賃料は11万円程度。12万円出せば、築10年未満の物件があります。おそらく、賃貸に出しても苦戦するでしょう。

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第8位 マンション松本 1,880万円

  • 東京都新宿区三栄町
  • 中央本線 「四ツ谷」駅 徒歩5分
  • 東京地下鉄丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩8分
  • 2DK  50.27㎡ (壁芯)
  • 37万4,000円/㎡
  • バルコニー 10.19㎡
  • 北西向き
  • 16戸
  • 5階/RC地上7階建
  • 1974年10月完成
  • 敷地の権利形態 旧法借地権 残存期日2034年10月
  • 管理費1万1,423円/月
  • 修繕積立金 1万1,550円/月
  • 借地料6,922円/月

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このエリアで、専有面積と築年数が同程度の物件の賃料は20万円前後と高額です。物件数も極端に少ないので、競争力はあるかもしれません。表面利回りも12.6%位になりますから、投資物件としては魅力的ですね。ただ、管理体制が自主管理になっているので、管理組合が機能しているか確認しておく必要があります。

マンション松本の詳細データはこちら

第9位 ニューローレルマンション 1,890万円

  • 東京都新宿区新宿1丁目
  • 東京地下鉄丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩4分
  • 東京地下鉄丸ノ内線 「新宿三丁目」駅 徒歩4分
  • ワンルーム 45.24㎡ (壁芯)  41万7,800円/㎡
  • バルコニー 5.96㎡  南向き
  • 30戸 8階/RC地上10階建地下1階  1970年11月完成
  • 敷地の権利形態 所有権
  • 管理費1万3,000円/月
  • 修繕積立金 1万2,000円/月

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このエリアで、専有面積と築年数が同程度の物件の賃料は10万円前後。投資物件としては魅力に欠けます。

ニューローレルマンションの詳細データはこちら

第10位 東北沢コーポラス 1,950万円

  • 東京都渋谷区大山町
  • 小田急電鉄小田原線 「東北沢」駅 徒歩5分
  • 3DK  45.55㎡ (壁芯)
  • 42万8,200円/㎡
  • バルコニー 3.24㎡  東向き
  • 20戸
  • 4階/RC地上5階建
  • 1969年11月完成
  • 敷地の権利形態 所有権
  • 管理費1万円/月
  • 修繕積立金 1万円/月

コメント

このエリアで専有面積が同程度だと築年の浅い物件が多く、築27年で賃料が14万円です。ですので、築40年超えになると入居者を見つけるのは難しいでしょう。

東北沢コーポラスの詳細データはこちら

まとめ

やはり、安い物件には何かしらの理由がありますね。しかし注意深く見ていくと、やり方次第では面白い物件もあります。投資用としては今ひとつでも、自分の住居として見るとお買い得な物件もあるでしょう。何を妥協して何にこだわるかによって物件の価値が変わってきますので、色々な角度から検討してみてください。

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