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都内3,000万円未満のお買得物件は存在するのか!?(目黒区・大田区・世田谷区編)

都内3,000万円未満のお買得物件は存在するのか!?(目黒区・大田区・世田谷区編)

城南エリアと呼ばれ、住宅街として人気が高い目黒区・大田区・世田谷区エリア。今回はそんな人気エリアの中で3,000万円未満のお買い得物件をリサーチしてみました。

検索条件

  • 売り物件は、「SUUMO(スーモ)」「不動産ジャパン」「楽待」を使用
  • 賃貸市場の状況は、「SUUMO(スーモ)」を使用
  • 検索条件は、2,000万円以上3,000万円未満で駅徒歩5分圏内、専有面積指定なし、築年数指定なし

この価格帯でヒット数が一番多かったのが、「SUUMO(スーモ)」の211件、次いで「不動産ジャパン」の165件。「楽待」は146件でした。各サイトとサイト同士の重複を考慮すると、実質的な物件数は200件前後というところでしょう。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

専有面積が40㎡以下の物件は投資用として、どうなの?

築年指定なしで専有面積40㎡以下の物件を検索すると、70件程度。その内専有面積が20㎡台の物件は25件前後あり、そのほとんどが築10年以内で2,500万円以上しています。

築浅物件だと、専有面積が狭くても価格は高いという傾向があります。それに比べて賃貸市場では、築年数より専有面積の広さの方が賃料に影響する傾向があります。投資用物件として見る場合、売買と賃貸では価格の構成要素が違うことを理解しておく必要があります。

賃貸物件の住人にとって重要なのは快適な暮らしであって、その物件の物理的な資産価値はどうでも良いことなのです。収益の高い物件の条件は、快適な暮らしをリーズナブルな賃料で提供できることです。

専有面積20㎡台で築1年未満の超築浅物件の収益性は?

この広さで最も新しいのは、2015年3月に竣工した物件。専有面積25.35㎡の1Rで、価格は2,920万円。賃貸市場では、同程度の広さで1年未満の物件は300件程あり、築10年以内で検索すると2,500件ヒットしました。賃料は高い物件で12.5万円程度、安い物件だと7万円弱です。

おそらく安い物件は賃貸用に建てられた物件でしょうが、競合が多く厳しいマーケットであることは変わりません。

賃料12万円でザックリ計算すると、表面利回りは5%を切ります。このエリアでは都心の1Rほどの需要はないでしょうから、12万円の賃料がキープできるか疑問ですし、空室リスクも気になります。それに築1年の築浅物件だからといって、築10年の物件より高額な賃料を設定できるとは限りません。

そうであるなら、築1年未満であっても3,000万円近い価格では、高い収益性は期待できないということになりますね。そもそも、築1年未満であることにそれ程の価値はないように思われます。築1年未満であっても中古に変わりないので、賃貸市場でも新築のプレミアム価格はありません。築年数がどうであれ、中古でしかないのです。

専有面積30~40㎡「築10年以内」vs「築30年以上」

築10年以内で専有面積が30㎡以上40㎡以内の物件価格は、2100万円~2,500万円でほんの数件しかありません。一方、賃貸市場を検索すると1,500件程度ヒットし、賃料は8万円から13万円が中心で、グレードの高い物件で18万といったところです。その内、賃料12万円以上の物件は700件程で、15万円以上になると200件程度。仮に、2,300万円の物件を13万円で賃貸したとすると、表面利回りは約6.8%になります。

一方、築30年以上の物件でも、建物のグレードが良ければ賃料が12万円前後の物件があります。物件価格は2,100万円前後ですので12万円で賃貸すれば、表面利回りは約6.8%になります。机上の計算では、築10年以内の物件と、築30年以上の物件の利回りはほぼ同じということになりますね。

いずれにしても、築1年程度の築浅物件を3,000万円近い価格で購入するよりも良いでしょう。専有面積30~40㎡の物件を購入するなら、200~300万円程度の差であれば、断然築10年以内の物件でしょう。数が極端に少ない、希少なお買い得物件です。

専有面積が40㎡以上50㎡以下の物件

築年指定なしで専有面積40㎡~50㎡の物件を検索すると、80件程度。それらの多くが30年超えの物件なのですが、中には築15年以内で2,500万円以下という物件がります。それと1981年以降の新耐震基準に適合した、築30年以内の物件もありますね。しかし、いずれもほんの僅かしかありません。

賃料20万円以上の賃貸物件はタワーマンション

賃貸市場に出ている専有面積40㎡~50㎡のマンションには、20万円を超える物件があります。けれど、その殆どが築10年以内のタワーマンション。つまりこのエリアには、20万円以上の賃料を払ってでもタワーマンションに住みたいと思う人がいるということです。しかし残念なことに、築10年以内のタワーマンションの価格は5,000万円以上。さすがに3,000万円未満ではタワーマンションの売物件は見当たりませんでした。

3,000万円未満で購入できる物件の賃貸マーケットは、タワーマンションのそれとは別次元なのです。通常、このエリアの賃貸市場では、40㎡~50㎡の賃料は10万円前後が中心で、高くて18万円といったところ。それ以上の賃料を払える人は、タワーマンションを選択するでしょう。

不動産投資の戦略

ここで注意すべきなのは、投資としての戦略の立て方です。もしリノベーションして20万円前後の賃料マーケットを狙うとするなら、タワーマンションという強力なライバルがいることを念頭に置いておく必要があります。タワーマンションに魅力を感じる層は、眺望の良さはもちろんですが、それ以上に建物自体が持つステータスを重視します。そもそも価値観が違いますから、この層に標準を合わせても無駄です。

それより、このエリアに住みたいと思う人たちが、どんなニーズを持っているのかを見つけ出すことです。そして、そのニーズに応えられるリノベーションをするのが理想的です。建物自体にステータスがないのですから、オリジナルティのある快適な住空間をアピールするしかありません。そういったことをよく考えて戦略を練らないと、無駄な投資になりかねませんので慎重に検討してください。

同じような物件が都心にもある?

安い物件だと築40年超えで2,100万円程度、築30年程度でも2,900万円台の物件が多いですね。とはいえ3,000万円近くなると、リノベーションしてある物件がちらほらあります。ところが、都心にも同程度の物件が3,000万円未満であるのです。同程度の物件であれば、都心の方が高い賃料を設定できます。

ですので、このエリアでの賃料は都心ほど高くはないですから、収益性は低く今ひとつ魅力に欠けますね。ただ投資目的ではなく、このエリアが好きで住みたいという方なら良いかもしれません。都心にはない、街の風情や人情がありますからね。しかし、立地や利便性を軸にして資産価値を判断するなら、同じ価格帯だったら都心に軍配が上がるでしょう。

専有面積が50㎡以上の物件

40㎡~50㎡の物件が80件程度なのに対して、50㎡以上の物件は予想外に多く50件程度ヒットしました。しかしその殆どは、やはり築40年超えの古い物件です。最も広い専有面積だったのは69㎡、築46年で2,850万円の物件。しかも、残存期間13年の借地権付きマンションでした。この物件に限らず、専有面積が60㎡以上の物件になると、借地権付きが少なからずありますね。

とはいえ3,000万円未満で、専有面積が60㎡以上の物件は10件あるかないかです。ですので、敷地の権利形態が所有権であれば、築40年超えでも魅力的な物件と言えます。都心であれば、同じような物件が最低でも3,500万円以上します。ですから、2,500~2,800万円であれば、その物件はお買い得といえるでしょう。更に3,000万円近い価格でも、直近に大規模修繕が実施され新耐震基準に適合した物件であれば、検討する価値は十分あります。リノベーションする前提で考えても、それほど高い買い物ではないでしょう。

まとめ

まず、築浅で専有面積が20㎡台の物件は、投資用としてはあまり魅力的ではありません。専有面積30~40㎡なら、築10年以内の物件を2,500万円以下がお買い得です。専有面積40㎡~50㎡だったら、築30年程度のリノベーション済みの物件がお薦めです。専有面積60㎡以上の場合は、築40年超えでも大規模修繕工事が実施済みの物件がお買い得です。専有面積を基準にして考えると、以上のような条件の物件が「お買得」という結論に辿り着きます。不動産投資お買得物件

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