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都内2,000万円未満のお買得物件を探してみた(目黒区・大田区・世田谷区編)

都内2,000万円未満のお買得物件を探してみた(目黒区・大田区・世田谷区編)

都内でも居住環境が良く、人気の目黒区・大田区・世田谷区エリア。今回はそんな人気エリアの中で2,000万円未満のお買い得物件をリサーチしてみました。

検索条件

  • 売り物件は、「SUUMO(スーモ)」「不動産ジャパン」「楽待」を使用
  • 賃貸市場の状況は、「SUUMO(スーモ)」を使用
  • 検索条件は、1,000万円以上2000万円未満で駅徒歩5分圏内、専有面積指定なし、築年数指定なし

「楽待」の物件数が、380件と多く、「不動産ジャパン」が180件で「SUUMO(スーモ)」に至っては85件しかヒットしませんでした。掲載物件の重複を考慮すると、実際の件数はトータルで350件前後といったところでしょうか。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

築40年超えでも専有面積が40㎡以上の物件が有利?

ヒットした物件の中で最も築年が古いのは、築51年で専有面積47.15㎡、1,980万円。一番築年が新しい物件は築3年で、専有面積20.3㎡で1950万円。築年数が48年も古いにもかかわらず、専有面積が2倍以上になると価格に差がないですね。

専有面積が30㎡以上ある物件は全体の1割強しかなく、40㎡を超える物件は希少です。ただし築40年超えが多く、いずれも1,700万円から2,000万円近い価格になります。とはいえ賃貸市場では、築年が古くても専有面積が広い物件が強い傾向があります。投資目的であれば、築年数より専有面積を優先して選ぶべきでしょう。それと、ターミナル駅へのアクセスが良いこと。できれば、2路線の利用ができる物件が有利です。更に欲を言えば、最寄り駅が急行の停車駅であれば申し分ないですね。

築10年以内の物件は20㎡台で2,000万円近く、投資リスクが高い?

築年の新しい物件の多くは、専有面積が20㎡台です。築10年以内では30㎡を超える物件は殆ど皆無で、いずれも2,000万円近い価格ですね。専有面積が20㎡台の物件はその殆どが投資用ですが、築10年以内の賃料は6万円から8万円程度。賃貸市場では競合物件が最も多い価格帯ですから、苦戦を強いられ空室リスクが高くなります。20㎡台でも賃料が10~15万円といったケースもありますが、その価格で賃貸できる物件を2,000万円未満で購入するのは難しいでしょう。

1,000万円未満でも築年が古ければ20㎡台の物件があり、築40年で4~7万円程度で賃貸されています。それを考慮すると、2,000万円近い投資をするメリットがあるか甚だ疑問ですね。それより、築年の古い30㎡以上の物件を900万円台で購入して、6万円台で賃貸する方が投資リスクは小さく収益性も良いのではないでしょうか。

専有面積30㎡台で1,300万円台の物件は希少価値

専有面積が30㎡以上で1,300万円台の物件は、ごく僅かしかありません。そして賃貸市場では、20㎡台の物件と比べて圧倒的に有利です。築浅の2,000万円近い20㎡台の物件より、物件数が少ない分だけ入居率が良く、賃料も高く設定できます。専有面積が40㎡を超えると、築40年超えでも1,500万円を下回る物件はないので、まさに隙間狙いの投資物件ですね。よほどの問題がない限り、専有面積が30㎡以上で1,300万円台の物件があればお買い得です。

築40年超えで40㎡の安い物件をリノベーション

もし築40年超えで40㎡以上ある物件を1,500万円程度で見つけられれば、それをリノベーションするという方法もありますね。ただし、築年数が40年を超えている場合は、確認しておかなければならないことが2点あります。

1点目は、敷地の権利形態。割安の物件は旧法借地権というケースがあり得ます。所有権であれば問題ありませんが、もし賃借権であれば残存期間と更新の有無を確認して下さい。通常は旧法における借地契約は更新されますが、万が一の事を考えて確認しておいた方が良いでしょう。更新済みであれば向こう30年は存続期間がありますので、取り敢えずは安心です。できれば借地権の物件は避けたいところですが、所有権に比べて割安なので捨てがたい存在ではありますね。

2点目は、大規模修繕の履歴と計画です。築40年を過ぎていれば、最低でも1度は大規模修繕工事が実施されているはずです。問題は、その工事が何時行われたかです。ここ5年以内に、大規模修繕工事が実施されている物件が狙い目です。そういう物件の大規模修繕は、かなりの確率で新耐震基準に適応した耐震補強がされているはずですから。

しかし、近々に大規模修繕が計画されていれば、その物件は要注意です。何故なら、修繕積立金が十分でなければ、不足分の拠出を求められる可能性があるからです。前回の大規模修繕が実施されてから、20年以上経過している物件は避けた方が無難でしょう。

まとめ

エリアに関係なく、築年数より専有面積の方が価格を左右する要因になっているようです。古くて汚れている40㎡の2DKをリノベーションして、新品同様の1LDKに生まれ変わらせることはできます。しかしどんなリノベーションをしても、20㎡を40㎡に広げることはできません。同じ価格なら、可能性を広げられる物件を選ぶべきではないでしょうか。

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