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都内1,000万円未満のお買得物件を探してみた(目黒区・大田区・世田谷区編)

都内1,000万円未満のお買得物件を探してみた(目黒区・大田区・世田谷区編)

不動産価格が値上がりする中、1000万未満のお買い得物件は存在するのでしょうか?目黒区・大田区・世田谷区エリアの中で、実際に投資物件を探してみました。

検索条件

  • 売り物件は、「SUUMO(スーモ)」「不動産ジャパン」「楽待」を使用
  • 賃貸市場の状況は、「SUUMO(スーモ)」を使用
  • 検索条件は、1,000万円未満で駅徒歩5分圏内、専有面積指定なし、築年数指定なし

この価格帯は、やはり1R・1K・1DKで主に投資用の物件になります。投資用物件を扱う「楽待」の物件数が、140件と多いですね。「不動産ジャパン」が60件で「SUUMO(スーモ)」に至っては10件程度しかヒットしませんでした。当然、ヒットした物件は重複していますので、実際の件数はトータルで120件前後といったところでしょうか。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

収益性の決め手は、築年数より専有面積やアクセスの利便性?

最も安いのは、築31年、専有面積が8.20㎡の物件で380万円、最も古い物件は築49年、専有面積27.96㎡で価格は740万円という検索結果でした。ただ380万円の物件は専有面積が8.20㎡という極端な狭小なので、この価格の安は特異なケースですね。そして最も築年が新しい物件は築17年、専有面積16.47㎡で価格は930万円。築49年の物件と190万円の差しかないのですが、築年が40年超えでも専有面積が25㎡以上ある物件は殆ど900万円台です。

どうも、築年数より専有面積の方が価格に影響するようです。ということで、築17年の物件と築49年の物件の概要と収益性を比較してみましょう。

(1)築17年で930万円 3階/3階建て 1R バルコニー2.43㎡

  • 敷地の権利形態 所有権
  • 専有面積 16.47㎡ 管理費(月額)9,130円 修繕積立金(月額)5,810円
  • 交通 小田急小田原線 梅ヶ丘 徒歩5分 世田谷代田 徒歩10分
  • 想定賃料 月額66,000円 表面利回り8.52%

(2)築49年で740万円 2階/4階建て 2K 専用庭約24㎡付

  • 敷地の権利形態 旧法賃借権 地代月額3,914円 契約期間:新規30年間
  • 専有面積 27.96㎡ 管理費(月額)2,000円 修繕積立金(月額)4,557円
  • 交通 東急世田谷線 宮の坂 徒歩2分 小田急小田原線 経堂・豪徳寺 徒歩11分
  • 想定賃料 月額80,000円 表面利回り 12.9%

築49年の物件は敷地の権利形態が旧法賃借権となっていますが、更新されて30年の存続期間がありますから、特に問題はないと思われます。それよりも、専有面積が築17年の物件より約1.7倍広いことが賃料に影響しているようです。

それと2路線利用でき、しかも同じ路線で2駅の中間に位置しており、どちらの駅も利用できるというのは強みですね。その結果、築17年の物件より190万円も安いのに賃料が14,000円高く設定されています。表面利回りも、12.9%と高い数値になっています。あくまでも数字上の話ですが、築年が古くても専有面積が広く利便性の良い方が高い収益が期待できるということになりますね。

目黒区・大田区・世田谷区の家賃相場は?

投資用物件である以上、気になるのは家賃相場です。そこで、「SUUMO(スーモ)」を使って、同じエリアで1R・1K・1DK・2Kの賃貸物件を検索してみたところ、約17,000件強の物件がヒットしました。

3万円台の安い物件はさすがに少なく、30件弱しかありませんでした。4万円以上6万円以下だと1,500件弱。6万円以上10万円以下で検索すると、一気に増えて約10,000件ヒットしました。つまりこの価格帯の物件が最も多く、競争が激しいということになります。

先ほどの例で分かるように、利便性と専有面積の広さが物件選びのポイントになるでしょうね。ちなみに、築年を無視しても20㎡以上の物件は20件もありません。更に25㎡以上になると、ほんの僅かです。1,000万円未満で20㎡以上、尚且つ2路線利用できる物件があればお買得物件といえるでしょう。

まとめ

都心エリアを離れても1,000万円未満となると、物件数はそう多くはないようです。物件価格が安いので表面利回りは高い数値になりますが、実際に借り手がつくかは別問題です。この価格帯だと専有面積が15㎡前後の狭い物件や、多少広めでも築年が古い物件がばかりです。賃料が6万円から8万円の市場は競合が多いので、賃料が同じなら広い物件が圧倒的に有利になります。低い投資額で確実に収益をあげるには、築年が古くても専有面積が広い物件を見つけることが重要なポイントになりますね。

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