マンションジャーナル

マンションジャーナル

徹底検証!都心6,000万以内のお買い得物件を探してみた

マンションジャーナル最新記事

More
徹底検証!都心6,000万以内のお買い得物件を探してみた

千代田区・中央区・新宿区・港区・新宿区・文京区・渋谷区・品川区などの都心エリアにはお買い得物件は存在するのでしょうか?今回は不動産ポータルサイトの「SUUMO(スーモ)」「不動産ジャパン」「楽待」を使い、駅徒歩5分圏内、3000万円以上6000万円以内、築30年以上のお買い得物件を実際に探してみました!

意外と多い物件数

3000万円未満と比べると物件数は意外と多く、400件ほどヒットしました。3000万円台が6割、4000万円台が3割、5000万円台が1割くらいでしょうか。原宿や赤坂、六本木や恵比寿などの人気エリアの物件も多いですね。ただ割安感のある物件だと、敷地の権利形態が借地権で残存期間が10年程度しかないケースが何件かあります。旧法の借地権なので更新して住み続けることは可能ですが、地代や更新料が別途必要で物件によって支払い方法が違うので確認が必要です。

3000万円以上4000万円未満

この価格帯の専有面積は40㎡前後から50㎡台が中心です。40㎡前後だとリノベーション済みの物件が多くなります。専有面積40㎡前後の新築価格は4500万前後ですので、リノベーション済みで3000万円台前半であればお買い得でしょう。

専有面積が60㎡以上の物件になると、殆どリノベーションはしてありません。こういった物件は3DKといった細かく仕切られた間取が多いので、1LDKにリノベーションすれば開放的な住空間に生まれ変わるでしょうね。ちなみに、都心の新築で60㎡以上の物件だと6000万円以上ですから、500万円くらい掛けてリノベーションしても安い買い物だといえますね。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

4000万円以上5000万円未満

4000万円を超えると、それなりにグレードが高くなります。赤坂、麻布、六本木、恵比寿などの人気エリアの物件が多くなります。敷地の権利形態も、借地権ではなく殆どが所有権です。しかし、4000万円超えの物件を購入してリノベーションするとなると、かなりの金額になってしまいます。

ローン申込者の属性にもよりますが、若い世代であまり高額になると申請が通らない可能性もあるでしょう。ですので、リノベーション済みの中から、気に入った物件を見つけるのも一つの方法ですね。中にはヴィンテージマンションをリノベーションした物件や、リノベーション+家具付きといった物件もあります。また、マンションをまるごとフルリノベーションした物件もありました。都心の駅近で専有面積が70㎡程度あるヴィンテージマンションがリノベーション済となれば、5000万円近い価格でも割安感があります。

5000万円以上6000万円未満

このくらいの価格になると、都心でも新築マンションが買えてしまいますね。そのせいか、物件数はグッと減ってしまいます。しかし、建物自体がグレードの高いマンションが多く、専有面積は殆どが60㎡超えで、中には100㎡という物件もあります。昔ながらの60㎡程度で3LDKという物件がある中、築年数が古い割には、60㎡で1LDK、70~80㎡の2LDKといったLDKの広い物件が多く見受けられます。それらの多くがリノベーションによるもので、窮屈な間取りから贅沢な住空間に改装されています。

また、1981年以降の新耐震基準で建てられた物件も少なくありません。核家族化が進んでいる背景もあって、シンプルな間取りで広い住空間の需要が高くなっています。そういう需要がある以上、80㎡以上で2LDKにリノベーションされている物件は価値がありますね。

投資対象としての価値をどう見る?

3000万円台の投資物件

表面利回りが6%を切るケースが多くなるので、投資対象としては今ひとつですね。賃料は15万円前後で微妙な額になるので、マーケットは限定されます。賃貸住宅ユーザーの多くは、15万以上の出費なら購入を考えます。特にファミリー層は、その傾向が強いですね。逆に賃料に糸目をつけない富裕層からすると、物足りない物件ということになります。そういう意味では、中途半端な物件といえます。ですので、何かしらインパクトのある訴求ポイントがないと、空室リスクが高くなるでしょう。

この価格帯で投資するなら、ターゲットを絞り込んでピンポイントで訴求効果を狙うマーケティングが必要です。例えば、比較的経済的に余裕のある独身層に照準を合わせて、デザイン性や機能性の高いリノベーションで高付加価値物件に仕上げるといった方法があります。

その他に、フリーランスのクリエイター向けの事務所兼住居といったコンセプトでリノベーションするのも面白いかもしれません。何れにしても、物件の購入価格を抑えてリノベーション費用の比率を上げることで、競合物件との差別化を図るわけです。そういう都心という特性を活用した、戦略性のあるマーケティングが必要なのです。そして、特定のターゲットに的を絞ってアプローチすることによって、高いリターンを得ることが可能になるのです。

4000万円を超える投資物件

この価格帯になると、利回りは5%を切ると思ってください。単純に価格面で考えると、収益性は決して良くありませんし投資リスクも高くなります。しかし一方で、物件数が少ないので、そこが狙い目という考え方もあります。3000万円台の物件より更にマーケットは限定されますが、狙いを外さなければ高リターンが期待できます。

第一のポイントは、人気エリアであること。都心の駅近というだけでは、インパクトに欠けます。単なる利便性ではなく、そのエリアが持つステータスが重要になるのです。第二にファミリー層は外して高齢の富裕層、もしくは法人に標準を合わせる。そこに暮らすというのではなく、セカンドハウス的な住空間といったイメージですね。つまり、都心でホテル代わりに自由に使える、隠れ家的なプライベートスペースとして提供するわけです。

4000万円以上はリノベーション済みの物件が狙い目?

あくまで一般論ですが、4000万円を超える物件にリノベーション費用をプラスしてローンを組むのは容易なことではありません。例えば、4000万円の35年の住宅ローンだと月々の返済が15万円を超え、5000万円だと20万円程度になります。通常、月々の返済額の目安は年収の30%ですから、15万円の返済であれば600万円以上の年収が必要です。20万円の返済だと800万円となります。しかしこれらの数字は最低ラインですから、実際はそれ以上の収入がないとローンを組むのは難しいでしょう。そういったことを考慮すると、4000万円を超える物件の購入を検討するなら、リノベーション済みが狙い目になるのではないでしょうか。

まとめ

築30年超えのマンションでも価格帯によっては、割安感が薄れる物件も少なくありません。単純に価格だけで見れば、専有面積が40㎡程度だと同じ価格で築10年以内の築浅物件があるので、今ひとつ割安感がなくなります。しかし、建物のグレードやデザイン性など価格以外に価値を見いだせるのなら、その物件はお買い得ということになります。それと5000万円近くなると、リノベーション済みのヴィンテージ物件があったりするので、それはそれで魅力的ではありますね。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top