マンションジャーナル

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徹底検証!都心3,000万円未満のお買い得物件を探してみた

徹底検証!都心3,000万円未満のお買い得物件を探してみた

千代田区・中央区・新宿区・港区・新宿区・文京区・渋谷区・品川区などの都心エリアにはお買い得物件は存在するのでしょうか?今回は不動産ポータルサイトの「SUUMO(スーモ)」「不動産ジャパン」「楽待」を使い、3,000万円未満、築30年以上のお買い得物件を実際に探してみました!

駅徒歩5分圏内、専有面積指定なしで1,000万円未満の物件を検索

都心でも築年数が30年を超えていると、1,000万円切りの物件が70件以上見つかりました。その殆どは専有面積が15㎡以下の狭いワンルーム、1Kの投資用物件です。表面利回りは最低でも7%程度あり13%を超える物件もあります。ただし、表面利回りが10%を超える物件の殆どが敷地の権利形態が借地権(注1)ですので、原則として利用期間が限られていますので注意が必要です。

価格が安くて利回りが高いのは魅力ですが、借地権の存続期間中に投資額を回収できなければ、損をする可能性があるのです。例えば、実質利回り10%で入居率80%と仮定すると、元を取るのに12年かかる計算になりますが、それにはイニシャルコストとランニングコストは含まれていません。

もし借地権の存続期間が15年程度しかなかったら、マイナス収支になる可能性が高いということです。その意味では、利回りが10%を下回っても敷地の権利形態が所有権の物件がより安全と言えるでしょう。物件価格が安いので賃料を低く設定できますが、築年が古いのでそれだけでは入居者を確保するのは難しい。ですので、ターゲットを絞って、何か特徴のあるセールスポイントを見出す工夫が必要です。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

注1:借地権付分譲マンションとは

借地権とは、建物を建てる前提で土地を借り受ける権利です。1992年(平生年)に施行された借地借家法による定期借地契約では、契約期間終了後に必ず建物を撤去して地主に返還しなければなりません。しかし築30年超えのマンションは旧法による借地契約ですので、借主の権利が強く契約更新を拒否できる正当な事由が認められない限り、地主が更新を拒否することはできません。旧法での借地権の場合、存続期間を定める場合は30年以上、定めがなければ60年となっています。存続期間が定められていても、更新することで実質的には半永久的に借り続けられるということになります。

借地権付分譲マンションは、好立地であっても土地を借りるため取得費用が必要ないので、通常の分譲価格より2~4割程度安く販売されています。それに土地は借り物ですから、土地分の取得税や登記費用、そして固定資産税・都市計画税を払う必要がありません。とはいえ、更新する際に、地主に更新料もしくは承諾料を支払う契約になっているケースが多いようです。通常は、地代や修繕積立金にその費用が含まれています。

借地権のリスク

旧法による借地権であれば実質的に所有権と変わりはないのですが、全くリスクがないわけではありません。借地権は建物が存在していることが前提ですから、建物がなくなれば借地権は自動的に消滅します。つまり、老朽化による建替えができない可能性があるのです。

それに、もし地震や火災で建物が損壊したら、残骸の撤去費用だけ負担させられて住まいを失うというリスクもあります。そういったリスクが、売却する際の障壁になる可能性もあります。それに、マンションが建てられはじめて50年ほどですから、借地権の存続期間終了後に何が起こるか分からないのです。

駅徒歩5分圏内、専有面積指定なしで1,000万円以上2,000万円未満の物件

この価格帯になると、物件数は300件以上とかなり多くなります。1,000万円台だと、やはり20㎡以下のワンルームが中心になります。2,000万円に近いと50㎡を超えた物件もありますが、大概は40㎡弱の1LDKといったところですね。この価格帯でも表面利回りが10%前後あると、敷地の権利形態が借地権という物件が多く見られます。全体的には7%前後の利回りで、敷地の権利形態は所有権の物件が殆どです。ただ価格的に割安感のある物件は、やはり借地権の場合が多いようです。

投資目的で賃貸に出す場合はもちろん、リノベーションする計画があるなら、敷地の権利形態には注意が必要です。割安感のある物件の中には、未接道物件で住宅ローンの利用ができないといったケースもありました。物件価格が安いのには、それなりの理由があるということですね。

駅徒歩5分圏内、専有面積40㎡以上で2,000万以上3,000万円未満の物件

専有面積が40㎡以上で3,000万円未満の物件では、160件前後。この価格帯になると、SUUMO(スーモ)の物件数が楽待を上回ります。楽待の物件は投資用ですから、この価格帯の物件は投資には向かないのかもしれません。現に表面利回りは高くて7%台後半で、全体的には6%から5%台が中心です。またこの価格帯になると、借地権の物件は殆どありません。

2,000万円台前半や、麻布など人気の高いエリアでリノベーション済みといった物件の中には、敷地の権利形態が賃借権のケースが見られます。3,000万円に近づくと借地権は殆どなく、リノベーション済みの物件が多くなります。ただ専有面積が50㎡以上になると、価格が2,500万円を超えリノベーションをしている物件は少ないですね。

3,000万円未満でお買い得物件の目安は

第一に、敷地の権利形態が所有権であること。そしてこの価格帯で、直近にリノベーションをしている物件はお買い得でしょう。更に欲を言えば、耐震補強工事実施済もしくは、10年以内に大規模修繕工事実施済みであれば尚良いですね。管理体制は管理人の常駐に越したことはありませんが、通勤であれば良しとすべきでしょう。ただセキュリティの観点から、管理人が巡回という管理体制は考えものです。

月々の管理費は安い方が良いようなものですが、あまり管理費が安いのも問題ありです。共有部分の水道光熱費や日々のメンテナンス費用の他に、保険料や管理人の人件費が管理費でまかなわれています。ですので、管理費が一般的な金額より低い場合は、何かしらの経費を削減しているということになります。

管理人を常駐させるとか、共有部分の火災保険に地震保険を付けるといったことをすれば、必然的に管理費が高くなります。修繕積立金もまた然りで、安いからといって喜んではいられません。定期的なメンテナンスはもちろんですが、何時か必ず大規模修繕工事をしなければならない時がきます。その時に積立金が足りなければ、不足分を拠出する必要に迫られるのです。

月々の積立金の額が少なければ、工事費用の不足分が増える可能性が高いということです。ですから、管理費や修繕積立金は適正額であることが大切です。そして、それが物件選びの目安にもなるのです。

瑕疵保険と地震保険でお買い得物件を見極める

管理費を効率的かつ効果的に使うためには、管理組合が上手く機能している必要があります。しかしこういったことは、仲介業者の物件資料を見るだけでは分かりません。ですので、気になる物件があれば、瑕疵保険や共有部分に対する地震保険の加入状況を確認することをお薦めします。

瑕疵保険に加入した物件であれば、専門機関の検査にパスしているということです。それ故、不具合や欠陥がある可能性は低く、購入後に発覚しても補修費用を保険金で賄えるので安心です。そして、共有部分に対する地震保険に加入していれば、管理組合がしっかり機能していると判断して良いでしょう。何故なら、共有部分に対する保険加入は管理組合で検討され区分所有者が総会で承諾する必要があるからです。そういったプロセスを踏んでいるということは、管理組合が機能している証なのです。

まとめ

以上のような諸々の要件をクリアした物件が3,000万円切りなら、確かにお買い得といえますね。しかし3,000万円未満の予算では、そういう魅力的な物件に巡り合うのは難しいかもしれません。築30年以上とはいえ、都心で3,000万円を切った物件を手に入れるには、何かしら妥協することが必要になります。予算を上げられないなら、エリアを妥協して都心を外すという選択もあるでしょう。どうしても都心ということであれば、ある程度の予算アップは仕方ないかもしれません。

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