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築年数の古いマンションを購入する時に注意すべきこと

築年数の古いマンションを購入する時に注意すべきこと

駅近で好立地の新築マンションは、高額でなかなか手が届かない。ということで、築年の古いマンションを購入してリノベーションするというケースが増えています。近年、注目されているマンション購入法なのですが、築年の古いマンションを購入する際に注意しなければならないことが何点かあります。

その中で最も注意すべきことの一つが、耐震性です。何故なら、耐震性がマンション全体の大規模修繕工事費や専有部分のリノベーションのコスト、そして資産価値にも大きく影響するからです。

旧耐震基準と新耐震基準で何が違う?

まずチェックしておくべきなのは、1981年以降の新耐震基準による建築物かどうかです。ただし、竣工時期が1981年以降だからといっても、必ずしも新耐震基準の建物とは限りません。1981年以前に設計された建物であれば、旧耐震基準というケースもあります。

あくまでも、新耐震基準で建築確認が下りた建物かどうかです。耐震基準の新旧の違いによって、耐震診断の必要性や、その後の大規模修繕工事の費用が変わってくるのです。では、旧耐震基準と新耐震基準では何が違うのでしょうか。

旧基準の建物は中地震に耐えるように設計されていましたが、阪神・淡路大震災や東日本大震災のような大地震は想定していませんでした。しかし新基準は、大地震にも耐えるように設計することが要求されています。

実際に阪神・淡路大震災では、旧耐震基準の大破以上の被害を受けた建物が30%弱だったのに対し、新耐震基準の建物の被害は数%でしかありませんでした。

そして新耐震基準に適合している建物の場合、地震保険の保険料が10%割引になります。また、旧耐震基準による建物であっても、耐震診断の結果が耐震基準をクリアしていれば保険料が10%割引になります。

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旧耐震基準で建てられたマンションのリスク

保険料の割引の有無だけではなく、いつ首都直下型の地震が起きてもおかしくない状況を考えれば、新耐震基準以前に建設されたマンションは耐震診断をする必要性があるでしょう。そして耐震性に不安があると判定されれば、耐震補強工事の是非を管理組合で検討することになります。

当然のことながら、耐震診断や耐震補強工事にはそれなりの費用が必要です。既に耐震補強工事が実施されているマンションなら良いのですが、まだ耐震診断さえしていないような物件だと、購入後に多額の費用を負担することになる可能性があります。新耐震基準以前の建設で、未だ何の対策もなされていないマンションの購入は慎重になる必要があります。どんなに安価で購入できたとしても、後で多額の出費を強いられるリスクがありますので要注意です。

大規模修繕工事の計画をチェック!

マンションの資産価値を保全するために、周期的な大規模修繕工事を行うのが通例です。法令などで決まった時期が定められているわけではありませんが、目安は概ね10年といったところです。

一般的には分譲した販売会社が長期修繕計画を作成し、それをもとに修繕工事を実施します。大規模修繕工事の費用には修繕積立金が当てられるのですが、必ずしも積立金の範囲で賄えるとは限りません。もし不足するようであれば、一時金として所有者が拠出するか、金融機関から借り入れして修繕積立金で返済することになります。

築年の古い旧耐震基準のマンションの場合、耐震補強の必要が生じて大規模修繕工事費が膨らみ積立金を大きく上回るケースが予想されます。いくら専有部分を綺麗にリノベーションしてあったとしても、それと共有部分の大規模修繕工事はまったく別物。ですので、専有部分だけではなく、マンション全体の情報を把握する必要があります。

管理組合が健全である事の重要性

マンション管理における主体は管理組合です。地震保険の加入や耐震診断の可否、大規模修繕計画の実施や見直しなどの重要事項は管理組合で検討し方針を決めます。ですので、管理組合が機能不全になっていると、重要な事案の検討や方向づけができません。それでは、マンションの健全な管理運営が難しくなります。

そして管理組合がそういった状態であれば、マンションの資産価値は先行不透明ということになります。それでは、購入の判断材料となる重要な情報が入手できません。つまりそれは、そのマンションの資産価値の値踏みができないということです。株式投資に例えるなら、バランスシートも損益計算書もない会社の株を買うのと同じようなものです。

そしてマンションの管理組合は、企業における経営陣と同じです。それが機能していないマンションを購入するというのは、不動産投資はもちろんのこと、住居用の投資としても無謀としか言いようがありません。

まとめ

築年数の古いマンションは、確かにお買い得ではあります。しかしその反面で、新築にはないリスクがあります。そのリスクヘッジに必要なのが、ポイントを押さえた情報収集です。その重要なポイントの1つが、「耐震性」なのです。耐震性というキーワードを軸にした考察が、築年の古いマンションを購入する上で重要になるのです。

築年数の古いマンションを購入検討している場合、耐震性さえクリアする事ができれば、お買い時な場合が多いのでぜひ築浅だけでなく、幅を持って検討してみて下さい。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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