マンションジャーナル

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知るだけで不動産投資に圧倒的有利になれる2つの指標!PBR、PERとは?

知るだけで不動産投資に圧倒的有利になれる2つの指標!PBR、PERとは?

マンションを購入する目的は、大きく分けて二つあります。一つは、自らが居住する目的。そしてもう一つは、投資目的です。自分の住まいとしてマンションを購入する場合は、その資産価値は気になるところですが、収益性について考える人はあまりいないでしょう。しかし、投資ということになると、資産性と収益性の両方が重要になります。それらを判断する参考となるのが、東京カンテイが株式指標をマンション用にアレンジして考案したPBRPERという指標です。PBRは資産性、PERは収益率のことを指します。マンションを購入するうえで、これらの指標は大いに参考になります。ということで、今回は、PBRとPERがどういう指標なのかをご紹介します。

東京カンティって?

まず、東京カンティというものがどういったものなのかご紹介します。東京カンテイは会員制で、不動産に関する様々なデータの提供や業務をサポートする会社です。不動産デベロッパーや仲介会社だけではなく、銀行や証券会社、公的機関などの不動産に関わる業務で活用されています。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

マンションPBR

これは、一定期間内(概ね10年)において、分譲された新築マンションが中古市場に出た時、その価格が新築分譲時の何倍になっているかを示す数字です。この数字が1以上であれば、新築時より値上がりしているということになります。

東京カンティが発表した2014年の最寄り駅毎のマンションPBRランキングによると、2年連続で東京メトロの表参道が1.33で第1位。この数字は、中古市場で新築時の購入価格の1.33倍に資産価値が上がっていることを示しています。そして第2位が横浜みなとみらい線のみなとみらいの1.30。第三位がJR山手線の品川で1.30でした。ベスト10圏内では、第2位の横浜みなとみらいと第9位のJR京浜東北線の横浜以外は、すべて東京都内の駅が占めるという結果になっています。

参考:東京カンティマンションPBRランキング

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/80PBR_shuto.pdf

 マンションPER

こちらは、株価収益率(Price Earnings Ratio)をマンション用にアレンジした指標。新築マンションの分譲価格が、その周辺で賃貸に出されている分譲マンションの賃料の何年分になるかを示す数字です。ちなみに、この数字を算出する際は賃貸マンションは対象外になります。PBRは数字が大きいほど良いのですが、PERについては数字が小さいほど良いということになりますね。

最寄り駅毎のマンションPERランキングで第1位は東京臨海高速鉄道の品川シーサイドの16.8。つまりこの駅周辺の分譲マンションは、16.8年で購入資金を回収できるということになりますね。次いで第2位は、東京メトロ千代田線の新御茶ノ水の17.33。第3位にゆりかもめ臨海線のお台場海浜公園の17.44が入っていました。不動産投資の場合は収益性のウエートが高いので、まずはこの数字が投資物件を選ぶ際に重要な指標になります。長期的な観点では、PBRが将来の売却における資金計画の参考になるでしょう。

参考:東京カンティマンションPERランキング

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/81PER_shuto.pdf

PBR(資産性)、PER(収益性)両方が良好な駅は?

資産性と収益性において、最も高い数値を示したのはJR山手線の品川でPBRが1.31で、PERは20.73で第1位。次いで第2位は同じく山手線の秋葉原で、PBRが1.20で、PERは21.64。第3位が都営地下鉄大江戸線の勝どきでPBRが1.18、PERは20.88でした。第4位に横浜がPBR1.17、PER21.26で入っており、10位以内で唯一東京以外の地域でした。総合的な評価ではこのような順位になりました。

まとめ

PBR(資産性)、PER(収益性)は、不動産投資におけるマンション購入の参考としてとても役立つ便利な指標です。今回はランキング上位の情報を提示しましたが、投資に失敗しないための指標として、双方の数値が平均を下回るエリアを知っておくことも大切です。不動産投資をする際は長期と短期、両方の資金計画をする必要が不可欠です。是非、今回ご紹介した2つの指標を活かして、有意義な不動産投資ライフをお楽しみください。

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