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住宅瑕疵保険には安心とお得がついてくる!

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住宅瑕疵保険には安心とお得がついてくる!

中古住宅を購入する時、誰もが心配する「欠陥」の有無。雨漏りやシロアリの被害、耐震強度不足などの欠陥がある住宅など、誰も買いたくはあません。しかし、住んでみて欠陥が見つかるというケースはありえます。

世間一般では欠陥という言葉を使いますが、不動産業界では、「瑕疵(かし)」という言葉で表現します。瑕疵とは、ザックリ言うと通常備わっているべき性能や機能が備わっていないこと。意味合いとしては、欠陥と同じようなことです。瑕疵保険は、欠陥を補填する保険というイメージです。

瑕疵保険が注目された背景

基本的には、一定の期間を定めて物件に対する瑕疵責任を売主が負うことになっています。ですので、本来は住宅の売主には瑕疵担保責任があるのですが、中古住宅の場合は売主が個人のケースも多く、その責任所在が曖昧です。

そこで注目されてきたのが、瑕疵保険(正式には住宅瑕疵担保責任保険)です。そして中古住宅の場合は、既存住宅売買瑕疵保険を適用します。これは住宅瑕疵担保責任保険のひとつで、中古住宅用に設計された瑕疵保険です。では何故、中古住宅用の瑕疵保険が要チェックなのか。そしてどんな保険なのかを、分かり易くご説明します。

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中古住宅を購入するなら、瑕疵保険加入の有無は要チェック

宅建事業者などの不動産会社が販売する新築物件には、住宅品質確保法によって10年間の保証が義務付けられています。その義務を履行するために売主が加入するのが、住宅瑕疵担保責任保険です。

しかしそれはあくまでも新築住宅の場合であり、売主が宅建事業者の場合は中古住宅で最低2年の瑕疵担保責任を負うことが定められています。

一方売主が個人の中古住宅には法的な規定がなく、瑕疵担保責任を負うのは2~3ヶ月程度というのが一般的です。稀ではありますが、売買契約書に売主(個人の場合)の瑕疵担保責任の免除が記載されているケースもあります。その場合、引き渡し後に瑕疵が見つかったら、その補修費用は買主が負担することになります。そういった事態を回避するための手立てが、既存住宅売買瑕疵保険なのです。

瑕疵保険の加入には検査が必要

瑕疵保険の加入には、国土交通大臣の指定を受けた検査機関の検査にパスする必要があります。ということは、瑕疵保険に加入している住宅は、一定の水準にあると考えることができます。瑕疵保険による補修工事費用の保証もさることながら、その住宅が一定の基準を満たしているか事前に確認できる点が重要なのです。だからかといって、瑕疵がないことを100%担保するものではありません。とはいえ、専門家による検査にパスしていることは大きなポイントです。それだけでも、その住宅の安心度はかなり高まりますよね。

耐震基準適合証明書とは

中古住宅を取得して住宅ローン減税を利用するには、非耐火構造で築20年未満、マンションなどの耐火構造では築25年以下の住宅という条件があります。しかし「耐震基準適合証明書」を取得することにで、築20年を超えていても住宅ローン減税を受けることができるようになります。

ただし耐震基準適合証明書を取得するためには、専門家の耐震診断を受けなければなりません。もし基準に達していない場合は、改修工事をする必要があります。これは買主の節税が目的ですから、申請手続きや費用負担は買主が行うことになります。ちなみに耐震基準適合証明書を取得するための費用は、業者によって違いますが、診断と証明書発行に概ね20万円前後かかります。改修工事をするとなれば、別途に工事費が必要になります。ですので、耐震基準適合証明書の取得は、買主にとって大きな負担になります。

瑕疵保険は中古住宅のローン減税に利用できる

また既存住宅売買瑕疵保険に申し込めば、「耐震基準適合証明書」を取得するのと同じ効果があります。既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する既存住宅売買瑕疵保険付保証明書が、「耐震基準適合証明書」の代わりになるのです。つまり築20年(耐火構造築25年)以上の古い住宅でも、瑕疵保険に入っていれば、住宅ローン減税が受けられるようになります。瑕疵保険に加入している中古住宅は、建築年数にかかわらず自動的に住宅ローン減税の対象物件になるということです。ただし、新耐震基準レベルのマンションでないと合格出来ません。

既存住宅売買瑕疵保険に申し込む為には、専門の機関による検査に合格する必要があります。検査では、基礎のひび割れや、外壁の防水措置などを確認します。検査自体は1時間程度で終わり、数日で検査結果が送られてきます。万が一、補修するべきところがあれば、マンションの引き渡し前に補修をしてもらわないと瑕疵保険には加入出来ません。瑕疵保険の費用は検査料と保険料合わせて15万円程度です。

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