マンションジャーナル

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勢いで新築マンションを購入するのは後悔のもと?

勢いで新築マンションを購入するのは後悔のもと?

住宅は人生における最も大きな買い物。その大きな買い物を無計画にしてしまうと、後に大きな落とし穴が待っているかもしれません。では、どんな落とし穴があるのか、ある女性が新築マンションを購入してハマってしまった落とし穴について、ご紹介します。後悔先に立たずと申しますが、住宅を購入して後悔しないための参考にしてください。

とにかく、自分の城を持ちたかった

マンションを購入したのは、彼女が31歳の時。当時は仕事が面白く、結婚を考える相手もいなかったようです。特に先々のことを考えることもなく、「自分の城が欲しい」という漠然とした思いがあったのだそうです。

そんな彼女はいくつかのモデルルームを見学し、何件か目に行った見学会で気に入ったマンションを見つけました。45㎡1LDKの新築マンション、価格は3000万円。早速、頭金100万円で35年ローンの申し込みをしたところ、すんなり審査が通りました。何しろ、31歳で収入の安定した公務員ですから、融資先の属性として申し分ありません。

ところが3年ほど経ったころ、良縁に恵まれて結婚することになりました。相手の男性は借家住まいだったのですが、結婚を機にマイホームを購入する計画だったそうです。彼女のマンションでは少々手狭だということで、売却して新たに広いマンションを購入しようということに。そこで不動産業者に査定してもらったところ、なんと購入額を1000万円近く下回る金額を提示されたのです。彼女は僅か3年で3割以上も資産価値が落ちてしまうことにショックを受け落胆したそうです。その金額で売却したのでは、ローンの残債を決済できないので不足分を現金で用意しなければならない。そのため、新しくマンションを購入する計画は暗礁に乗り上げることになってしまいました。

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新築プレミアムは資産価値には含まれない

戸建であれマンションであれ、新築物件にはプレミアムが付いています。これが何かと申しますと、開発会社の経費と利益です。最低でも20%以上は新築プレミアムとして物件価格に含まれています。ですから、購入した瞬間に最低20%は資産価値が目減りするということになりますね。

更に住み始めた瞬間に、新築ではなく中古物件になってしまうのです。そう考えると、物件価格が3年後に30%引きになっても不思議ではありません。新築の段階で、実質的な資産価値は購入額の80%以下なのですから。しかし中古住宅は新築プレミアムが償却済ですから、実勢価格で取引されるので資産価値の目減りは少ないということです。住宅の購入を検討するなら、この理屈を知っておいてください。

築3年の中古マンションはお買い得?

損をする人がいる一方で、得をする人がいます。築3年であれば、建物の外観や部屋の内装、設備は新築とそれほど変わらないでしょう。それが30%以上安く手に入るのですから、どう見てもお買い得ですよね。もし彼女が築3年の中古マンションを2000万円で購入していたら、3年後に30%も資産価値が下がることはなかったでしょう。そして新たなマンションの購入においても、暗礁に乗り上げることはなかったはずです。

住み替えローンで状況を打開

彼女のマンションを売却する上で、ネックになっていたローン残債の不足分。この問題を解決する手段として、二人が選択したのが住み替えローンでした。このローンを利用すれば、新たに購入するマンションの費用に売却したマンションのローン残債の不足分を含めることが可能になります。

旦那さんは民間大手企業の正社員で勤続13年、年収は900万円程。彼女の年収と合わせると、1400万円程度になります。よほど高額な物件でない限り、住み替えローンの審査をパスするには問題ない収入です。彼女もさすがに学習したようで、新たに購入するのは築浅の中古マンションにターゲットを絞って物件を探しているそうです。

まとめ

今の時代、各金融機関は住宅ローンのマーケットで顧客獲得に凌ぎを削っています。そんな中、彼女のように属性の良い人はローン審査を容易に通過するので、無計画に住宅を購入してしまう危険をはらんでいます。今回はご主人の属性も頗る良いので、住み替えローンで現状打開できるでしょう。しかし彼女のマンション購入は、決して賢い買い物だったとはいえません。やはり住宅のような大きな買物をするときは、慎重に検討して計画的に行うことが大切ですね。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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