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投資用マンションを買うなら絶対に押さえておきたい「考え方の基本」

投資用マンションを買うなら絶対に押さえておきたい「考え方の基本」

今や20代、30代のビジネスパーソンが不動産投資をする時代になりました。ネットでは30代で億単位の資産を保有しているといった、景気の良い話が飛び交っていますよね。もっとも、それに見合った借り入れがあるとは思いますが。そもそも、何故これほど個人による不動産投資が増えているのか。その背景には、若い世代が抱える将来への不安があるようです。

将来への不安と不動産投資

今の若い世代はお金持ちになりたいというより、個人年金として不動産収益を捉える傾向があるようです。それ故、不動産投資による収益は将来のためにプールしておく。実に賢明かつ堅実な考え方です。しかし、一つ間違えると収益をプールするどころか、多額の借財を負うことになりかねません。

ネット上には、不動産投資を成功させるためのノウハウやテクニックといった様々な情報が溢れています。それらの中には、参考にすべき情報が沢山あります。しかしその反面、個人投資家を惑わす情報も多々あるので、特に初心者は注意が必要です。表面利回りなどの目先の数字にとらわれて判断してしまうと、後で痛い目に遭うことになるかもしれません。そこで、ノウハウやテクニックの前に、不動産投資における「まず最初に押さえておきたいポイント」についてご説明します。 >>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

不動産投資は人間臭いビジネス

個人投資家の投資対象は、マンションの区分所有というのが一般的です。投資するのはマンションという物理的な建物ですが、収益を提供してくれるのは、そこに住む人間です。そしてマンション住人の質の良し悪しが、資産価値を左右する要因にも成り得るのです。

例えばマナーの悪い住人が多ければ、トラブルやクレームが多発するでしょう。エントランスやエレベーターが常に汚れている、などということもあります。「類は友を呼ぶ」という言葉がありますが、そういう環境の悪いマンションには類似したタイプの人間が集まるものです。そんな環境の悪いマンションに、あなたは住みたいと思うでしょうか。もし知らずに住み始めたとしても、長く住み続けたいとは思わないでしょう。

あくまでも判断基準は「そのマンションに住みたいと思うか」どうか

そのような問題の多いマンションというのは、何となく嫌な空気が漂っているものです。もし管理人が常駐していたら、それとなく内情を訊くと良いでしょう。もっとも、そういうマンションの管理人は、対応が悪いケースが多いです。ですから、マナーの悪い住人が多くなるという負のスパイラルになるわけです。もし「自分が住むわけじゃないから、別に気にしない」という考えだと、物件選びに失敗してしまいます。

住む人間の気持ちを蔑ろにした不動産投資は、良い結果を招きません。何故なら、人は気分で動くからです。賃貸マンションを選ぶ祭に「気分悪い!」と感じたら、その部屋は借りません。それは賃料や建物のクオリティ、立地などの要素とは別次元のファクターなのです。そしてその「気分」が、最終的な判断要素になります。不動産投資というのは、とても人間臭いビジネスなのです。

空室より家賃滞納の方が脅威

不動産投資にとって重要なのが、空室率です。どんなに表面利回りが高くても、空室状態が続けば収益はありません。

しかし空室より厄介なのは、マナーの悪い住人に家賃を滞納されるケースです。入居者がいても家賃を払ってくれなければ、収益を得られないのは空室と同じことです。それより厄介なのは、空室なら入居者を募集できますが、入居者がいればそれもできないということです。

借家法によって賃借人の権利が守られているので、家賃を滞納しているからといって簡単に退去させられないのです。しかし収益の有無に関係なく、ローンの返済はしなければなりません。賃料収入がなければ、返済分は持ち出しという簡単な理屈ですね。ですから、空室率を下げることも大事ですが、良質な入居者を確保することが不動産投資における重要なポイントということになります。

物件選びは、そこに住むという視点が大切

何も、住人と仲良くなれということではありません。物件選びの段階から、住む人の気持ちになって考える必要があるということです。投資物件を選ぶ際の、基本的なセオリーはあります。例えば人気エリアの駅から徒歩10分圏内で、築10年以内の築浅物件。その条件で、表面利回りが○○%以上だったら買い!などといったことです。しかしその程度の情報なら、ネットで調べれば入手できます。

大切なのは、物件の物理的な良し悪しではなく、住み心地なのです。物件や周辺の状況を確認するのにGoogleのストリートビューを利用するのは良いですが、画像で見る景色と実際の景色は別物ですから必ず、必ず現地に足を運んでください。対象のマンションだけではなく、駅からの道筋がどんな環境で買い物などの利便性はどうなのか、街の雰囲気や空気など、実際にそこへ行ってみなければ分からないことは沢山あります。

投資用物件も居住用物件と同じ

一番大事なのは、自分がそこで暮らしたいと思うかです。建物や部屋が綺麗だからといって、必ずしもそこに住みたいとは思わないでしょう。何かしら、肌で感じるものがあるはずです。

その部屋に住むということは、その街で生活するということです。たまに遊びに行くのではなく、日々の生活を送る場所なのです。ですから、サラッと見るだけでは、肝心なことは分かりません。実際に街を歩き周辺のお店に入って、具体的に自分がそこで生活するシーンをイメージしてください。そしてマンションに出入りする住人の姿を眺めて、ここで暮らしたいと思うか、自分自身に訊いてみてください。そういう視点で物件を観察すれば、投資すべきか否かが見えてくるでしょう。利回りの計算は、その後ですれば良いのです。優先すべきは、良質な入居者に好まれる物件であることなのです。

仲介業者との人間関係

投資である以上、仲介業者だけではなく、あなたにとってもビジネスです。そしてあなたが人間なら、仲介業者の担当者もまた人間。何が言いたいかと申しますと、投資ビジネスを円滑に行い有益にするには、人間関係が重要ということです。仲介業者にしてみれば、あなたはマンション購入を考えている大切なお客様。ですから、低姿勢で接してくれるでしょう。でも、そこで横柄な態度は禁物です。あくまでも謙虚に、されど毅然とした姿勢で相対してください。

彼らは不動産のプロですから、豊富な知識と情報を持っています。もちろん、様々なノウハウやテクニックも。素人だからといってナメられたくないとか、騙されたくないからといって虚勢を張っても、見抜かされてしまいます。相手を狡猾な業者にするか、親切で誠意のある業者にするかは、付き合い方次第です。よほど劣悪な業者でない限り、あなたが謙虚な姿勢で真剣に接すれば、それ相応の対応をしてくれます。

条件をしっかりと伝える

まず仲介業者が聞いてくるのは、どのくらいの予算で検討しているかです。次に、希望のエリアはどの辺りなのか。その時に、あなたなりのこだわりや基準を明確に伝えてください。あなたの希望する物件のイメージが漠然としていれば、相手のペースで商談が進められるでしょう。自分が住みたくなるような物件のイメージが具体的になっていれば、あなたのペースで商談を進めることができます。何かわからないことがあれば、謙虚な姿勢で教えてもらう。そして主張すべきことは、はっきり伝えることが大切です。

先ほど申しましたように彼らはプロですから、様々な経験をもとに顧客の品定めをしながら商談を進めます。単に素人だからといって、お客を見くびるのではありません。もちろん、資金力や投資の経験などは大事な要素ですが、やはり重視するのは信頼できる人間かどうかです。取引額の大小より、成約の可能性の方が重要なのです。仲介業者は成約しなければ仲介手数料を得られませんから、いい加減で優柔不断なお客の相手はしたくないのです。

まとめ

不動産投資は株や為替と違って、四六時中チャートを眺めて相場の動きをチェックする必要はありません。物件を購入したら、後は賃料が入ってくるのを待つだけ。そういう一面は確かにありますが、何度も申し上げているように実質的なビジネスの相手は人間です。得てして投資する物件だけに目が行きがちですが、そこに人が住んでナンボなのです。不動産投資を成功させるためには、この点をしっかり理解しておく必要があります。

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