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住宅取得資金の贈与を非課税にするコツとポイント!

住宅取得資金の贈与を非課税にするコツとポイント!

マンションを購入する際に、親から資金援助をしてもらう。世間にはよくあるお話ですが、これは税法上の贈与になります。

住宅購入に関わる贈与は、一定の条件を満たせば非課税制度が適用されます。しかし適用外ということになると、贈与税が課せられますから注意が必要です。贈与税は税率が高く累進課税なので、最高で年間110万円の控除を引いた金額の50%を税金として徴収されます。

非課税制度の枠内で税金が生じなくても、税務署に申告しなければなりません。では、非課税になる一定の条件とは何か。これをしっかり抑えておかないと、予想外の高い贈与税を納めることになります。

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生前贈与の非課税制度とは

 1. 相続時精算課税制度

60歳以上の親から20歳以上の子供または孫に生前贈与する場合、2500万円まで非課税という制度です。この制度においては、贈与するものは現金や不動産、有価証券など何でもOKです。それと、2500万円以内なら回数は何回でもかまいません。ただし、年間110万円の基礎控除と一緒に利用することはできません。2500万円を超えたら、一律20%の贈与税が課せられます。

この制度はその名称にあるように、相続時に生前贈与分を差し引いて精算する仕組みになっています。相続税の基礎控除は、平成27年1月1日から3600万円(法定相続人一人あたり)なので、その範囲なら課税対象にはなりません。以前の控除額は6000万円でしたので、相続税の課税対象者はかなり増えるでしょうね。

その代わりということなのか、贈与者の年齢を65歳から60歳に引き下げ、贈与される対象を子に加えて孫も認められるようになったのです。もっとも相続税の控除額の引下げは、高齢者のタンス預金を世の中に流通させるための政策の一環ですから、更にタンス預金を出しやすくするために、間口を広げたということなのでしょう。

もし直系の両親や祖父母に資産があって、あなたがマンションなどの住宅を購入する計画があるなら、2500万円を上限にしてこの制度を利用しない手はありません。そして住宅取得が前提なら、「住宅取得等資金の非課税制度」を利用することで、更に非課税枠を増やすことができます。

2.住宅取得等資金の非課税制度

この制度は相続時精算課税制度と違って、使用目的が住宅の取得に制限されています。また、対象者にも幾つか条件があります。直系で20歳以上の孫もしくは子という条件は同じですが、その他に贈与された年の所得合計が2000万円以下であること、日本国籍もしくは贈与前5年以内に日本に住所があったことなどが条件になっています。そして最も大事な条件が、住宅取得に要する資金であることです。この制度の適用にあたっては細かい要件がありますので、詳しくは国税庁のホームページで確認して下さい。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

基本的に住居用の住宅を購入するなら、これらの非課税制度を合わせて利用できます。気をつけなければならないのは、この制度を利用する時期によって非課税枠が変わる点です。それと、良質な住宅用家屋(省エネ等住宅)とそれ以外でも非課税枠が違います。更に、消費税が10%になった場合とそうでない場合で非課税枠が変わるので注意してください。

平成27年12月までの契約締結

  • 1,500万円(省エネ等住宅) それ以外は1,000万円

平成28年1月~平成28年9月までの契約締結

  • 1,200万円(省エネ等住宅)     それ以外は700万円

平成28年10月~平成29年9月までの契約締結

  • 3,000万円(省エネ等住宅)     それ以外は2,500万円 ※消費税10%の場合
  • 1,200万円(省エネ等住宅)     それ以外は700万円

平成29年10月~平成30年9月までの契約締結      

  • 1,500万円(省エネ等住宅)     それ以外は1,000万円 ※消費税10%の場合
  • 1,000万円(省エネ等住宅)     それ以外は500万円

平成30年10月~平成31年6月までの契約締結          

  • 1,200万円(省エネ等住宅)     それ以外は700万円 ※消費税10%の場合
  • 800万円           (省エネ等住宅)         それ以外は300万円

上記にある、それぞれの金額に2500万円プラスした額が非課税ということになります。

27年中に省エネ住宅を購入すれば、最大4000万円まで贈与税が非課税になるということです。この制度は住宅の増改築にも適用されますから、中古住宅を「省エネ等住宅」にする工事費用も含められます。ただし中古物件の場合、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内、それ以外は20年以内に建築されたものが対象です。

この制度を上手く活用すれば、自己資金比率を高くして住宅ローンの借入額を縮小することができます。または、予算を上げてワンランク上のマンションや戸建てを購入することもできますね。

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