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新築マンションの資産価値を保つアフターサービスとは

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新築マンションの資産価値を保つアフターサービスとは

通常、家電製品を買うと保証の期間内であれば無償で修理してもらえるアフターサービスが付いていますよね。それと同じように、新築の分譲マンションにも、一定期間のアフターサービスがあります。マンションの売買契約時に、必ずアフターサービスについて説明されます。ですから、その存在はマンション購入者なら誰もが知っているはずです。今回はアフターサービスを賢く活用してマンションの資産価値を維持するための、必要な知識とその方法をご紹介します。

瑕疵担保責任とアフターサービスの違い

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、通称「品確法」によって、新築住宅の売主には10年間の瑕疵担保期間が義務付けられています。瑕疵担保期間内は、引き渡した住宅に瑕疵があった場合に売主は修理や倍賞をしなければなりません。しかし、瑕疵の原因が施工の不備など売主に原因があることを立証しなければならず、売主も簡単にはその責任を認めようとしません。そのため手続きが煩雑になり、訴訟に発展し裁判で決着をつけるケースも少なくありません。

一方アフターサービスは、不具合の原因を立証する責任はありません。その期間内に契約書に定められた対象部位に不具合を発見したら、販売会社に請求すれば無償で補修してもらえます。ただし自然災害などの天変地異や、所有者の不適切な使用が原因の場合は適応外になります。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

アフターサービスの基準ってあるの?

瑕疵担保責任のように法的な縛りがあるわけではないので、その内容は原則として任意で定められます。とはいえ、売主側の都合を反映した内容では消費者に不利益が生じますので、業界団体が目安を作っています。アフターサービスの対象部位は建物の外周や共有部分、そして専有部分などで区分されており、それぞれ期間が異なります。躯体などの重要部位は10年と長いのですが、専有部分については概ね2年というのが一般的な期間です。

先ほど申したとおり任意ではありますが、業界団体が定めた基準を下回らないことが基本となります。それらの基準をどこまで反映させるか、その他の項目をプラスするかは売主の判断に委ねられます。ですので、アフターサービスの充実度は、販売会社によって違ってくるということです。

ということは、立地や物件価格もさることながら、アフターサービスの充実度は物件選びの重要なポイントになりますね。ちなみに、大手デベロッパーにおけるアフターサービスは充実しており、購入者からの評価も高い傾向があります。

意外と多い新築マンションの不具合

マンションは、自動車や家電製品のようにロボットを使った生産ラインで製造するわけにはいきません。デザインや設計、躯体の基本構造などによってその都度異なった建築物になります。そのため、予期しない不具合が生じる可能性が高くなります。

もちろん、不具合が生じないように施工には細心の注意が払われています。しかし現実には、引き渡し後に何らかの不具合が生じるのは珍しいことではありません。マンションの開発には長い時間を要しますので、建築資材や人件費の高騰により建築コストが当初予算をオーバーすることがあります。そういった状況になった場合、建築工事を請け負ったゼネコンと施主であるデベロッパーの間で工事費の調整をします。

しかし大概の場合は下請け業者にしわ寄せが行き、工事費を削られることが多いようです。そのため、下請けの施工業者は予算内に納めるために手抜き工事をすることが少なからずあります。しかし事情がどうであれ手抜き工事は許されないことなのですが、そういった業界事情があるのが現実なのです。

手抜き工事が原因ではないにしろ、100%不具合がない建築物は存在しないと言っても過言ではないでしょう。そして建築の専門家ではない一般の方が、入居前の内覧で不具合を見つけることは不可能に近い。ですので、新築マンションは住み始めてから何かしらの不具合が生じるもの、そう割りきって考えた方が良いかもしれませんね。

アフターサービスの期間内に不具合を補修して、資産価値を維持

通常は、引き渡し後に管理会社が定期点検を実施して、不具合箇所の補修をします。また定期点検とは別に、入居者を対象にしたアンケートにより苦情や不具合の情報を吸い上げるケースもあります。ここで大切なのは、不具合が見つかった時の対処の仕方です。

通常は、管理会社が不具合による苦情を受け付ける窓口になります。しかし大概の場合、管理会社は売主の関連企業なので入居者の利益を優先するかは微妙なところです。得てして、管理会社の担当者に言い包められ、有耶無耶にされてしまいがち。そしてズルズルと引き伸ばされて、気がついたらアフターサービスの期間を過ぎていた。その結果、有償で補修する羽目になってしまうのです。

そんなことにならないようにするために、何が必要なのか。まずは、居住者(区分所有者)で構成する管理組合がしっかりすること。すべてを管理会社にお任せで、管理業務を丸投げしていてはいけません。

第三者のチェックも有効

管理組合が取れる有効な対策として、外部の専門家に第三者の立場でチェックしてもらう方法があります。不具合のチェックだけではなく、不具合が適正に補修されているかを専門家の目で検証することも重要です。専有部分だけではなく、共有部分についても専門家にチェックしてもらうことをお薦めします。

そして、でき得る限りアフターサービスの期間内に無償で不具合を補修してしまうことです。それによって、将来の大規模修繕の費用を抑える効果が期待できます。また早い時期に不具合を補修することで、大規模修繕の時期を遅らせることも可能になります。

このようにアフターサービスを活用することで、マンションの資産価値を維持し向上させることが可能なのです。そのためには、居住者一人ひとりがアフターサービスに対する意識を高める必要があります。そして多少の経費が掛かったとしても、売主や管理会社と関係のない外部の専門家の力を借りることを考慮すべきでしょう。

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