マンションジャーナル

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今さら聞けない!マンションディベロッパーって何やってるの?

今さら聞けない!マンションディベロッパーって何やってるの?

ネットで住宅関連について調べると、よく出てくるディベロッパーという言葉。よく見聞きはするものの、具体的に何をしているのかよく分からないという方も多いのではないでしょうか。

ひとことで言うと、ディベロッパーとは開発事業者です。不動産ディベロッパーは、大規模な不動産開発をする事業者ということですね。つまり販売や仲介といった単一の事業ではなく、用地の取得から物件の販売まで総合的な事業の主体となる事業者です。

公的なディベロッパーには、都市再開発機構や各種公団公社があります。民間でも大手になると、大規模な宅地造成や都市開発、都市再開発など、街そのものの開発を手がけるケースもあります。そして新築マンションを開発して分譲するのが、マンションディベロッパーです。

大規模マンションのマーケットは大手の独壇場

不動産ディベロッパーの大手といえば、財閥系の三井不動産、三菱地所、住友不動産、東京建物(安田)といったところ。余談ですが、いずれの財閥系企業もアラフォー社員の平均年収は1,000万円超えです。こういった財閥系のディベロッパーは、不動産系を志望する就活生にとって憧れの会社です。

鉄道系では東急不動産や小田急不動産、名鉄不動産や阪急不動産など。金融系では、みずほ銀行と関係の深いヒューリックなどがあります。野村不動産は野村證券の関連会社ですから金融系の部類かもしれませんね。

大規模マンションの開発は多額の資金と時間、そして優秀な人材、高度なノウハウが必要になります。売れるマンションの条件は立地の良ですから、用地の取得は開発の要であり最も大事なポイントになります。ましてや大規模マンションの建設用地となると、かなり広い土地が必要になります。

ですから、競合他社との熾烈な取得合戦となるケースもあるでしょう。そうなると、豊富な情報の収集能力やコネクションなどを活用した交渉が可能な大手が有利になるのは必然。そして、用地取得後のプランニングからマーケティングに至るまで、専門的な知識と経験を持った優秀な人材がいる大手が圧倒的に強い。そういった様々な要素を総合すると、大手の独壇場は当たり前ということですね。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

ディベロッパーの業務とは?

マンションディベロッパーの仕事内容は多岐渡ります。

情報収集

ディベロッパーの業務は、用地の取得から始まり、プランニング、設計、建築、販売など多岐に渡ります。そして収益をあげるためには、採算性の高い事業用地を確保する必要があります。そういった優良な用地を取得するためには、情報収集が不可欠。そのために日頃から、様々な分野に情報網を張り巡らせています。

情報源は様々ですが、一般的には信託銀行や、設計事務所、建設業者、仲介業者などが多いようです。そして常に不動産市場の動向に目を配り、将来人気になりそうな土地やプラン次第で大化けしそうな土地を発掘するために、あらゆる角度から市場調査を行っています。

物件調査とシミュレーション

有望な事業用地の情報を入手したら、まずは建築条件や土地の用途などの法規制、その土地の話題性や周辺環境を調査します。その次に、その土地をいくらで購入すれば採算ベースに乗るのか、様々な視点でシミュレーションを繰り返して収益を予想して取得金額を検証します。事業用地の取得コストが高くなれば、開発におけるコストパフォーマンスが低下してしまいますので取得金額は慎重に検討されます。収益を確保するためには、開発プロジェクトに見合った適正価格で取得することが命題になります。それ故、有利な条件で取得するための交渉力が求められるのです。

物件の取得

その土地の情報が競合他社にも流れている可能性があるので、迅速に売買交渉を進める必要があります。ですので、用地の情報を入手してから、売主との売買交渉に至るプロセスをスピーディに行わなければなりません。しかしいくらスピードが重要とはいえ、収益が見込めない土地を購入するわけにはいきません。ですので、収益性の検証を迅速かつ的確に行うことが要求されるのです。そして、それら一連の作業のクオリティを保たなければ、優良な事業用地の取得はできません。このように事業用地の取得に於いては、様々な要素を分析し的確な判断を迅速に下すことが至上命題になります。

開発プランの設計と施工監修

建物の規模や間取り、コンセプトなどをプランニングし全体的なグランドデザインを練上げていきます。いわゆる、基本設計ですね。ディベロッパーによって設計を外注することもありますが、殆どの大手ディベロッパーには社内に設計部門があります。基本設計が出来上がると、建物の構造や設備などの詳細を定める実施設計に入ります。そして建物のデザインや機能性などを詳細に検証し、具体的な計画を立てます。

この段階で施工を担当するゼネコンと工事関連のリスク管理等を協議し、近隣の関係者との調整、説明などを実施します。そして完成させた実施図面を以って建築の許認可を取得し、工事の着工に至るという流れになります。ディベロッパーは直接施行に携わることはありませんが、事業主の責任として施工品質を確保するためにゼネコンの工事担当者と定期的な会議を行います。

マーケティングと販売

まずは、物件を販売するための広告活動。ユーザーに物件の魅力を伝えるために、様々なプロモーションを立案し実施していきます。ターゲット層の絞込、期間や予算、広告効果を考慮して戦略を立てていきます。そしてテレビや新聞、雑誌、ネットなどに対するメディア戦略を広告代理店と協議を重ね、より効果的な広告を練り上げるのです。

そういった作業を経て、実質的な販売活動の開始となります。しかしこの時点で、必ずしも建物が完成している必要はありません。建築確認の承認が下りれば、マンションを販売することが可能になるからです。なので、竣工前に俗にいう「青田売り」をするわけです。ディベロッパーが大規模マンションを開発する場合、通常は事業資金を金融機関などから資金調達します。何しろ高額な資金ですから、金利も相当な額になります。ですので、なるべく早く回収して金利コストを抑えたいわけですね。

モデルルームは販売の生命線

新築マンションの購入を検討する祭、必ずするのがモデルルームの見学。消費者にとって、モデルルームは物件購入を検討する上で重要なポイントになります。モデルルームを造る上で重要になるのがターゲティング。何故かと言うと、家具類のレイアウトやコーディネイトは人によって評価が分かれるので、ターゲットに標準を合わせる必要があるからです。つまり、マーケティングの設計時に絞り込んだターゲット層に魅力を感じてもらえるモデルルームでなければならないということです。

大規模マンションは一括分譲ではなく期間分け分譲

新聞の折り込広告などで、「第○○期の分譲開始!」などと書かれているのを見たことはないでしょうか。一般的に中規模以上のマンション分譲の場合、一気に全戸を売り出すことはしません。いっぺんに全戸を売りだせば、人気のある角部屋とか上層階の物件が先に売れてしまいます。そうすると、不人気な物件だけが残ってしまうというリスクがあります。ユーザーからしてみれば、残り物を買わされるみたいなイメージになりかねません。

ですので、期間を分けて販売する戦術をとるのです。そして申込み募集期間中に、「完売」させることで、ユーザーに人気のあるマンションというイメージを持たせるのが狙いです。消費者は、人気商品に惹かれるのが常です。この「完売」というフレーズが、「早くしないと売れてしまう」といった感じで消費マインドをくすぐるわけですね。これらは、効率的かつ確実に物件を販売するためのマーケティング手法でもあります。

まとめ

このように、ディベロッパーによる様々な作業を経てマンションは販売されます。事業用地の情報収集から販売に至る過程で、それぞれの分野で多くのプロ達が汗を流しているのです。当然のことながら、それらのコストは物件価格に反映されています。そして大手ディベロッパーが開発した大規模マンションは、値崩れしにくく資産価値が高いと言われています。その最大の要因は、優秀な人材によるクオリティの高い仕事によるものではないでしょうか。

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