マンションジャーナル

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マンションを購入するなら知っておきたい管理の実態

マンションを購入するなら知っておきたい管理の実態

一昔前は、マンションは一戸建てを購入する前のステップのような考え方がありました。まずマンションを購入し、資産価値が上がってから売却益を含めて戸建ての購入資金にするわけです。

住宅に対する考え方が変わった

しかしそれは、不動産価格が右肩上がりだった時代の話。今の時代、マンションの売買でキャピタルゲインを得るのはかなり難しいのです。少子化によるライフスタイルや個々の価値観の変化によって、住宅に対する考え方が変わってきました。

それにより戸建てではなく、マンションを終の棲家として購入するケースが多くなりました。そうなるとマンションに永住する事になるのですから、住み心地は快適であって欲しいですよね。

そこで問題になるのが、管理体制の質です。物件選びの際、立地やアクセスの良し悪し、建物の外観や部屋の間取り、設備の充実度などは、大いに気になるところではあります。しかし管理体制の良し悪しは購入後の住み心地だけではなく、そのマンションの資産価値にも大きな影響を及ぼします。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

管理組合と管理会社の関係

管理組合は、そのマンションの区分所有者で構成される団体です。そして、管理組合がマンションの管理における主体ということになります。一方、管理会社は管理組合から委託されて具体的な管理業務行う者という位置付けです。

一般的に分譲マンションの場合は、販売した不動産会社の系列会社が管理をするケースが多いですね。この場合は販売した不動産会社が管理会社の親会社ですので、構造や設備に関する情報を共有している点で安心です。しかしその反面、住民の利益より親会社の都合を優先しがちというデメリットがあります。

管理会社の利用は必須?

法的には、管理組合で管理業務をすることは不可能ではありません。しかしマンションの管理業務は、専門的な知識や技術を要することが多く含まれます。ですので、管理組合の構成員である区分所有者だけで管理業務をするのは難しいのが実情です。

それにマンションの区分所有者は、管理業務に関して素人であるのが普通です。ですので、どうしてもその道のプロである管理会社の言いなりになってしまいがちです。特に大規模修繕工事は多額の費用を要しますが、その内容や費用について素人が検証するのは困難。修繕積立金を超えた工事費が必要と通告され、区分所有者が修繕費を追加して負担しなければならない事態になるケースも多々あります。何しろ管理会社にとって大規模修繕工事は大きな売上なので、工事費は高額になればメリットが大きくなります。

管理会社の変更

基本的に管理組合の総会で決議すれば、管理会社を変更できます。しかし変更して、更に管理の質が落ちてしまっては何にもなりません。管理会社に支払う費用は少ないに越したことはありませんが、安かろう、悪かろうでは意味がありません。

事業としてマンションの管理業務を行うには、国土交通省に登録した業者でなければなりません。そして管理組合と契約をする際、原則として区分所有者全員に重要事項説明書を提示して説明をすることが義務付けられています。

この時、管理会社が提示する重要事項の内容や、その説明をする姿勢を注意深く観察することが大切です。顧客満足度を重視して誠実な管理をする会社なのか、それとも自分達に不都合な点を隠して曖昧な説明をする無責任な会社なのか。そういった点をチェックすることで、ある程度は管理会社の質の良し悪しを判断できます。もし管理業務の内容や実施方法など、こと細かく丁寧に説明する会社であれば信頼性は高いといえるでしょう。

まとめ

日々の清掃や定期的なメンテナンス、住民との良好なコミュニケーションなどがマンションの資産価値を大きく左右する要因になります。新築マンションであれば住んでみないと分かりませんが、中古であれば事前に情報を得ることは可能です。管理費の額もさることながら、管理体制の内容や質の良し悪しは重要なチェック項目です。そしてこれはマンションの住み心地だけではなく、資産価値を見極めるうえでも非常に重要です。

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