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中古マンションを高く売る為に、考えておきたいたった一つのこと

中古マンションを高く売る為に、考えておきたいたった一つのこと

近年、中古マンション市場は拡大傾向にあります。中古市場が拡大している背景には、いくつかの要因があります。その一つが、私たちの中古物件に対する違和感や抵抗感が以前と比べて薄れている点です。

もっとも、欧米における中古住宅の流通市場に比べると、日本はまだまだ小さな規模でしかありません。しかし近年の中古住宅市場では様々な環境整備が進んでおり、中古マンションの流通市場は今後も拡充していくことが予想されます。今回は視点を少し変えるだけで、今より高く中古マンションを売る方法を紹介します!

中古マンションの市場動向

まずは中古マンション市場の動向を確認しておきましょう。公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)の2015 年 4~6 月度の中古マンション流通市場の動向の報告によると、首都圏(1 都 3 県)における成約件数、平米単価は、両者共に前年同期を上回っています。

この背景には、中古住宅に対する抵抗が薄れてきたという点以外に、最近になって金融機関が提供し始めた新しいタイプの住宅ローンの存在があります。以前は、リフォームやリノベーションの費用は住宅ローンの対象外でした。しかし、今は金融機関が住宅価格とリフォームやリノベーションの費用を一体化した住宅ローンを取り扱うようになりました。

これにより中古の割安感に加えて、リノベーションによる新たな付加価値が付けられるようになったのです。一般的なリフォームと違って、リノベーションは間取りの変更など自由度の高い改修が可能です。この点が、30代~40代の方のニーズにマッチして人気になっているようです。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

売買形態の変化を上手く活用して賢く売却

最近は中小の宅建業者だけではなく、大手ディベロッパーが中古マンションの市場に本腰を入れてきているようです。さらに今は中古マンションの取引形態は大きく転換の時期にあり、単純に売買仲介をするだけではなくなりました。

ディベロッパーが自社で中古物件を買い取ってリノベーションし、後に再生販売するといった事業形態が注目されています。そしてこの市場には、大手、中小の業者が入り混じり、激しい競争が繰り広げられているのです。

そこで、マンションを売却する際に一工夫してはどうでしょうか。大手ディベロッパーのように、リノベーションしてから売却するにはかなりの先行投資が必要になります。そして、個人で売却前にリノベーションするのはリスクが高いです。またそれに物件を販売する前にリノベーションをしてしまうと、買手の意向が反映された住空間にはなりません。

そこで新しい売却方法が注目されています。それはリノベーションとマンションをセットで販売する方法です。通常は媒介業者に物件の査定をしてもらい、販売価格を設定して市場に出すのが基本的な手順。そこに、リノベーションの施工業者を加えるという方法です。

つまり、買手が自分好みのリノベーションをする前提で、マンションを売却するわけです。具体的には、物件価格とリノベーション費用をセットにして売買価格が決まるといったイメージですね。

買手が住宅ローンを申し込む際も、物件価格にリノベーション費用を上乗せした金額で申請することができます。それに買手が自分好みにリノベーションするのですから、売主はハウスクリーニングや壁紙の張替え等のリフォームをしておく必要はありません。現状のままで内見してもらい、現状での売却ということになります。

つまり、売却のためのリフォーム費用が節約できるというわけです。さらにディベロッパーなどの不動産業者が売主になる物件と違って、個人が売主の場合は消費税が対象外になるというメリットもあります。

リノベーションとセットで売却する場合の注意点

リノベーションが注目され、中古住宅の売買における重要度が増しています。そのため、施工業者は職人を確保することが難しくなってきている現状があります。結果として、工事期間が予定より長くなるトラブルが発生することも有ります。

工事が長引いた分、コストが上がるので手抜き工事をする施工業者が出てくる可能性もあります。ですので、実績があって信頼できる施工業者を選ぶことが以前より重要になっています。それと媒介業者の選択においても、リノベーションを加味した販売方法に理解を示してくれる業者であることが重要になります。できれば、信頼できる施工業者と付き合いがある方や、提携している媒介業者が良いでしょう。

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