マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

フラット35の魅力と活用方法とは

フラット35の魅力と活用方法とは

住宅ローンは一般的には35年という長期に渡って支払続けていくもの。金利の選択一つで非常に大きな違いとなってしまいます。

今回は、数ある住宅ローンの内、フラット35をご紹介いたします。

そもそもフラット35とは何なのか?メリット・デメリットは?などの質問に答えていきたいと思います。

>>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

フラット35とは?

フラット35とは民間企業と「住宅金融支援機構」が共になって実現した、半分公的な機関が提供している住宅ローンのことです。35年間住宅ローンの利率が変わらず、安定的な運用を行うことが出来ます。

フラット35には、「買取型」と「保証型」の2種類があります。

「買取型」では、まず住宅金融支援機構は、フラット35を取り扱っている民間金融機関からフラット35を買い取ります。これを担保とする債券を発行し、長期の資金調達を行います。この連携のおかげで、民間金融機関が長期固定金利で住宅ローンを提供するしくみが成り立っています。

「保証型」では、お客さまが住宅ローンを民間金融機関に返済できなくなった際に、代わりに住宅金融支援機構がローン残高を保険金として払ってくれます。

現在「買取型」は322機構、「保証型」は5機構あるので、ほとんど「買取型」であると考えて良いでしょう。

フラット35の審査基準

フラット35の特徴として「マンションが融資の基準となる」ということがあります。

民間の住宅ローンの場合、大事なのは住宅ローンを借りるマンションではなく「人」です。どれだけ年収があり、どんな企業に勤めているかが大事になるので、転職を繰り返していたり、正社員ではない場合住宅ローンが借りにくかったりします。

一方フラット35を提供する住宅金融支援機構は独自の基準を持ち、住宅ローンを借りようとするマンションがその基準にあっているかどうかを判断するのです。専門の機関にマンションのチェックをお願いし基準にあっているマンションには「適合証明書」が発行されます。この適合証明書を受け取る事で、フラット35を使えるようになるのです。

フラット35の適合証明って一体なに?

固定金利と変動金利

フラット35は固定金利なので、将来金利が上がっても「想定以上に金利が上がってしまって住宅ローンが返せない!」という状況になりにくい特徴があります。この固定金利の反対が「変動金利」です。変動金利は半年に一回、金利の見直しが行われます。

変動金利の特徴は基本的に固定金利よりも金利が安いことです。固定金利は「ずっと変わらない」という安心と引き換えに、変動金利よりも金利が高く設定されています。いまの日本は歴史的にみてもありえないほどの低金利ですので、今後日本の金利は基本的に上がっていくものと思われます。

フラット35徹底比較!どこの金融機関がいいの?

フラット35のメリット・デメリット

それでは具体的にフラット35の長所・短所を見ていきます。

メリット1.ずっと金利が変わらない

当たり前ですが、やはり最大の魅力は金利がずっと変わらないことでしょう。損得勘定だけでなく、金利が変わらないことによる安心感というのは、幸せの大事な要素であったりもします。

金利がずっと変わらないことで、将来のライフプランニングもしやすくなります。ライフプランナーに住宅ローンの相談を行うとフラット35をオススメされることが多いのは、そんな背景もあるのです。

メリット2. 金利優遇制度で変動金利より安くなることも

現在、フラット35は一定の基準を満たすことで最初の5年、もしくは10年間の借入金利から-0.6%割引するという優遇制度があります。この優遇制度を利用することにより、場合によっては最も金利が低い制度である変動金利よりも金利が安くなる可能性もあります。金利の変動リスクのある変動金利よりも金利が低くて、しかも35年間ずっと変わらず低金利という非常にお得な制度なのです。

メリット3.太陽光発電システムの収入も年収に加えられる

住宅ローンの借入限度額は、申込人の年収をもとに計算されます。

もともと、フラット35は他の住宅ローンに比べて、年収に対して借入限度額が大きくなっていますが、現在では年収にプラスして、新しく購入する住宅に設置する太陽光発電システムの収入も加えて計算することが出来るようになりました。場合によっては年収の8倍~9倍借入できることも珍しくありません。借入限度額に悩まされている方は、フラット35を検討してみると良いかもしれません。

デメリット1.団体信用生命保険が別料金

先ほどフラット35の金利の話をしましたが、実は金利だけで考えられない問題が、団体信用生命保険の問題です。

団体信用生命保険は銀行の住宅ローンなどでは金利に含まれている(つまり、無料)の場合も多いのですが、フラット35は毎年、借入額1,000万円につき35,800円の特約料が必要になります。

仮に3,000万円借り入れした場合には初年度に107,400円かかるのです。これを金利に直すと0.8%~0.9%もの負担になってしまいます。単純に金利だけでなく、こうした部分まで含めた検討が必要でしょう。この特約料は、生命保険などと違い年末調整や確定申告の所得控除の対象になりませんので注意が必要です。

尚、フラット35の団体信用生命保険への加入は任意となっており、他の民間の生命保険などでの代用も可能です。民間の銀行の場合、ほとんどの住宅ローンは団体信用生命保険の加入は必須です。逆に言えば、健康上の理由から団体信用生命保険へ加入が出来ない方は、フラット35を利用し、団体信用生命保険を付けずに住宅ローンを利用することが出来るとも言えます。

デメリットその2.自己資金の準備が必要なケースがある

現在のフラット35は土地、建物代金の9割までの融資を基本としています。住宅を購入する場合、土地、建物代金以外にも銀行への手数料や保証料、火災保険や登記費用などかかりますので、土地、建物代金の1割とそれらを含めると1.5~2割程度を自己資金で用意する必要がでてきます。

銀行の住宅ローンは土地、建物、諸経費の10割分を融資してくれる銀行も多いです。フラット35にも10割分融資する制度や、諸経費まで個別に融資してくれる機関もありますが、金利が上がったりして総費用がかさんでしまいます。フラット35を利用する場合には、自己資金をある程度準備したほうが良いでしょう。

まとめ

フラット35のメリット・デメリット共にお伝えしてきましたが、超低金利時代と言われる昨今、35年間ずっと同じ金利で住宅ローンを借りられるというのは大きな魅力でしょう。もし住宅ローンを短期間で返済する計画があったり、普段から株取引などをしていて市場の観察に余念が無い方は、変動金利の方が良いのかもしれません。一方手堅く、しっかりと住宅ローンを返して行きたい方はフラット35がお勧めです。今回お伝えしたポイントを住宅ローン選択の参考にしてみてください。

著者について

マンションジャーナル編集部SEGAWA
元々銀行に勤めており、現在は不動産会社兼工務店勤務。
個人でも不動産を1棟所有中。お客様のご相談や、個人での投資経験をもとに記事執筆を行っています。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top