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知っておけば良かった!マンションを売る前にチェックしたい契約書のポイント

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知っておけば良かった!マンションを売る前にチェックしたい契約書のポイント

マンションを売却する際に不安はつきもの。特にいざ契約!というタイミングになり、契約書を不動産会社から渡されてもどこをチェックすれば良いのか分かりづらいですよね。今回は、チェックしておきたい契約書のポイントについてご説明します。

契約条件

文字通り、不動産売買契約に関する諸条件です。売買契約書は、この契約条件に基づいて作成されます。契約書に署名捺印するということは、契約条件の内容を全て承諾したということです。後でそんなことは聞いてなかったとか、知らなかったというのは通用しません。契約条件は非常に重要なので、よく読んで内容を理解しておく必要があります。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

物件の表示

まず売買物件の表示ですが、これには物件の所在と地目、面積、権利の種類が記載されています。ここで気をつける点は、住所(住居表示)と地番(土地の番号)が必ずしも同じではないということです。正確な地番は、法務局で公図という土地の地図と住居表示を照らし合わせることで確認できます。登記簿に基づいて契約書に地番が表示されるので、間違いないか確認しておく必要があります。

売買価格や手付金

不動産も売買価格の表示方法は、法律によって定められています(「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第10条(34)(38))。消費税及び地方消費税が課される場合、消費税額を含めた価格で表示するようになっています。

土地は非課税なので、消費税が課せられるのは建物部分だけです。尚且つ課税されるのは売主が不動産会社・課税事業者の場合であって、個人が売主であれば非課税になります。ですので、売主が事業者か個人かによって実質的な売買価格が違ってくることになります。

仲介手数料の見落としやすいポイント

それともう一つ、仲介手数料は消費税を含まない価格が基礎になって算出されます。売主が事業者の場合は、契約書に記載された売買価格から建物の消費税分を差し引いた金額で算出すべきなのです。算出の基になる金額が大きいですから、しっかり確認しておかないと仲介手数料を払い過ぎてしまう可能性があります。

手付金の扱いはどうなっている?

手付金の法的性格や取り扱いや、金額の妥当性についても確認しておく必要があります。手付金の相場は、売買価格の10%程度です。宅建業者が売主で個人が買主になる取引においては、一定の金額を超える手付金等(申込証拠金・手付金・中間金など)を受領する場合は、手付金等補完制度の対象となり保全処置をしなければなりません。未完成物件なら、5%を超えるか1000万円を超える場合。完成物件は10%を超えるか1000万円を超える場合に保全措置の対象になります。

通常は解約手付であることが多いですから、手付解除期日の確認も重要です。手付解除期日とは、特約で定められている手付解除ができる期間のことです。その期間を過ぎて解約しようとすれば、手付放棄や手付倍返しでは済まなくなります。別途、ペナルティーとして違約金を支払うことになるので注意が必要です。

所有権の移転と引き渡し

契約時には、物件代金の支払と所有権の移転がスムーズに行われなければなりません。契約した期日に所有権が移転されない、もしくは代金が支払われなければ契約不履行ということになり違約金が発生する恐れがあります。そういう事態にならないように、代金が支払われると同時に所有権移転の効力が発生することを契約条件に明記しておくのです。

引き渡しとは、土地や建物の支配を買主に移して自分の利益のために使用できるようにすること。要するに所有権が買主に移され、家の鍵を買主に渡すわけですね。引き渡しは、残金決済時に行われますので、それまでに物件を引き渡せる状態にしておく必要があります。また、この時に固定資産税、都市計画税(マンションなの場合は管理費や修繕積立費)の精算をします。その他に仲介手数料や登録免許税、司法書の報酬などの諸経費を支払います。引き渡し時に、買主は実印と印鑑証明、住民票を用意しておく必要があります。

付帯設備等の引き渡し

特に中古住宅の場合は、要チェックです。内見した時にはエアコンや照明器具などがあったので、それらも付いているものと思っていた。温水給湯器はそのまま置いてくけど、リース費用をどちらが負担するかはっきりしていなかった。そんな思い違いや、「言った、いや聞いてない」ということによるトラブルも少なくありません。ですから、何を残して何を持っていくのか明確にして、売主と買主双方で確認しておくことが必要です。

負担の消除

物件の所有権を問題なく引き渡せるかの確認です。抵当権や賃借権などが付いていると、完全な所有権の行使ができない場合が生じます。一般的な売買契約書では、売主は買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を削除するということが記載されています。ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されていますので、売主は残債を精算して抵当権を抹消しなければなりません。抵当権や借地権が整理させていないと、物件の引き渡しに支障をきたすので事前に整理しておくことが必要になります。

公租公課の分担

公租公課とは、固定資産税や都市計画税などのことです。これらの税は、その年の1月1日の時点における所有者に課せられます。所有権が移転すすれば、課税対象者も途中で変わることになるのですが、年度中に納税者の変更はできません。それ故、契約時に売主と買主の間で公租公課を精算することになります。所有権移転日を基準にして日割り計算で金額を算出し、売主と買主の間で精算するのが慣例です。

具体的には年度内の税金を日割り計算した金額を買主が売主に支払い、売主が納税するというのが一般的な精算方法です。その他に、媒介業者が売主と買主から預かって納税するケースもあります。

実は、公租公課の精算は法律で規定されているわけではありません。ですから、買主がその年度分の固定資産税や都市計画税を精算したくないと拒否することもできるのです。普通はそんな事をする買主はいませんが、法的には可能なのでトラブルにならないように契約条件に精算する旨を明記しておくわけです。

引渡し前の減失・毀損(きそん)

住宅の売買契約を締結してから引き渡しまでの間に、売主と買主双方の責任によらない事由で減失するもしくは毀損した時のことが定められています。補修が可能であれば売主の負担で元に戻すのですが、それによって引き渡しが遅延しても買主は意義を申し立てられないといったことが記載されています。また、天災とか売主、買主双方に過失のない火災などで住宅が消滅または補修が不可能な状態になった場合は契約を解除でき、違約金は発生せず手付金なども返還されるといった内容です。

契約違反による解除

売主又は買主が契約内容に違反すれば契約は解除され、場合によっては違約金が発生するといことが記載されています。内容は契約違反による解除の手順や金額の考え方、違約金の支払方法などです。一般的な違約金の額は、売買価格の20%までの範囲で設定されています。普通は、始めから契約違反しようと考えている人はいないでしょう。しかし、意図しない要因で契約違反になってしまうこともあり得ます。万が一のことを考慮して、どういう場合に契約違反になるのかを確認しておきましょう。

反社会的勢力の排除

これには、契約時に売主と買主双方が反社会的勢力に関わる者ではないことを確約する目的があります。そして、反社会的勢力の定義や禁止事項が記載されています。契約当事者のどちらか一方が記載事項に違反した場合は、何の催告もせず契約解除して違約金を請求できるといった内容になっています。一定の条件はありますが、買主が反社会的勢力の関係者に物件を供した場合は契約解除したうえ、制裁金として多額の違約金を請求される可能性があります。かなり細かく規定されているので、自分は反社会的勢力とは無縁だからといって軽視しないで内容をよく確認しておいて下さい。

ローン特約

これは、買主が住宅ローンを利用できなかった場合に関する項目です。住宅ローンの審査が通らず売買代金が払えない場合、無条件で契約を解除できる特約です。この特約がないと、契約後に審査が通らずローンが組めないと違約金を払う羽目になりますので要確認です。ただし、買主の責任でローンを組めなかった場合は、この特約は適用されませんので注意してください。こういった特約があるので、ローンの審査が通らなかったからという理由であっさりと契約を解除されてしまう危険があります。そういったことを回避するには、買主の資金力や信用力を出来得る限り確認しておくことが大切です。

瑕疵担保責任

瑕疵という言葉は、普段はあまり耳にしないでしょうが、不動産の取引には重要な項目です。瑕疵(かし)とはどういうものなのか、そしてそれが売買契約にどんな影響をあたえるのかを知っておくことは大切です。瑕疵の法的概念は、通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことです。

不動産売買における瑕疵担保責任とは、瑕疵があった場合に売主が負わなければならない責任です。重大な瑕疵がある場合は契約が解除され、場合によっては損害賠償を請求されることになります。瑕疵の種類には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境瑕疵饒の4つがあります。

1.物理的瑕疵

建物だと、雨漏り、白アリの被害、耐震強度不足など。土地の場合は、土壌汚染や地中の障害物などです。これらの瑕疵を目視するのは難しいですが、専門家による調査などである程度は予測可能です。

2.法律的瑕疵

法律上の建築制限や、法律の基準を満たしていないことによって買主の自由な使用収益が阻害される要因です。法律的瑕疵はその他の瑕疵と違って、役所などで事前に調査して確認することができます。

3.心理的瑕疵

過去に自殺や殺人事件があった、などということです。しかしあくまでも心理的な要因ですので、瑕疵の判断は個人の気持ちによるところが大きくなります。特に気にしない人もいますが、買主がどう判断するかは別にして事前に告知しておく義務があります。物件の購入後に「そのことを知っていたら買わなかった」と言われると告知義務の不履行ということになります。売主は瑕疵担保責任が問われ、契約の解除や損害賠償を請求される恐れがあります。そういう自体を避けるためには、でき得る限り全ての心理的瑕疵の要素を書面で買主に告知しておくことです。書面に記載して説明し買主が確認して署名捺印すれば、承諾したということですから瑕疵担保責任を問われることはありません。

4.環境的瑕疵

売買物件自体についてではなく、周辺や近隣に嫌悪施設があるといった周辺環境の問題です。物件の近くに火葬場や工場があるとか、反社会的勢力の事務所があるなど一般的に嫌がられる施設がある場合は告知しておく必要があります。心理的瑕疵と同じで、それらを気にするかどうかは買主の気分次第ですが、トラブルを回避するために告知しておく必要があります。

まとめ

マンションを売る前にチェックしたい契約書のポイント、いかがでしたでしょうか。一つ一つの項目の名前は難しくても、内容は時間をかけて読み込めば、理解出来ないものはありません。人生の中でも数少ない、マンション売却というイベント。是非しっかり準備をして成功させて頂ければと思います。

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