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フラット35徹底比較!どこの金融機関がいいの?

フラット35徹底比較!どこの金融機関がいいの?

フラット35をご存知でしょうか?「長期間金利が変わらない住宅ローンでしょ?」というイメージが強いフラット35ですが、実は金利以外にも色々な特徴があります。

1.フラット35の審査基準

住宅ローンを借りる際、金融機関による審査は大きく2種類に分かれます。

都市銀行など、一般的な銀行で住宅ローンを借りる際は、その人の年収や雇用状況を基に審査が行われます。ですので、非正規社員の方や自営業の方は、審査が通りづらいという面があります。

一方で、住宅ローンで買おうとしている物件が「定められた水準」に適合しているかどうかで審査する方法があります。この方法だと、住宅ローンを借りる人ではなく、物件自体が審査の基準になります。実はフラット35は、この審査基準によって利用することが出来るかどうか決まるのです。

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2.フラット35って普通に住宅ローンを借りるのとどう違うの?

フラット35の審査基準が分かったところで、他にどのような特徴があるのかを見ていきましょう。

2-1.35年間固定金利である

フラット35は35年間金利が変わりません。ですので将来、金利が高くなってしまって返済するのが苦しいという心配がありません。また、資金の受け取り時に返済の総額が確定しますので、イメージがしやすく安心出来ます。

2-2.物件に対する安心感がある

フラット35を使うには住宅金融支援機構の評価基準を満たさなくてはいけないため、専門家に頼んで物件検査を行います。逆に言うと評価基準を満たさなければフラット35を利用することは出来ない為、フラット35を利用できるということは一定の安心感を得ることが出来ます。

また、省エネルギー性に優れた住宅や、さらに厳しい水準の評価基準を満たした住宅を購入する場合、フラット35sを使うことが出来ます。フラット35sは一定期間金利が低くなります。エコ住宅やバリアフリーの住宅を買おうかと考えている人には、フラット35sがおすすめです。

2-3.金利以外にかかる費用が違う

フラット35では、保証料と繰り上げ返済手数料が0円となっています。その代わり、変動金利などの住宅ローンを借りる際に銀行が払ってくれていた団体信用生命保険料を自分で払う必要があります。

3.各金融機関のフラット35比較

各金融機関ごとにフラット35の違いを見ていきます。

3-1.金利についての比較

フラット35の金利は、融資額が購入する物件のどのくらいの割合を占めるかによって2種類に分かれます。その境目は、融資額が物件の90%を超えるか超えないかです。

もちろん、融資金額が90%以下になると金利が優遇され、総支払額でもお得になるケースが多いので、頭金を用意出来る方は融資額を90%以下にするのがオススメです。

3-2.事務手数料についての比較

フラット35の事務手数料は定額制と定率制の2パターンがあります。定額制の場合、事務手数料が安く抑えられる一方、金利が高くなります。定率制の場合、事務手数料はかさみますが、金利が安くなります。

3-3.金利と事務手数料を合わせての比較

フラット35は保証料と繰り上げ返済手数料に差がないので、金利と事務手数料が「どの金融機関から借りるか」という大きな判断基準となってきます。それでは、金利が低くて事務手数料が高いプランと、金利が高くて手数料が低いプランのどちらが得になるのでしょうか。

例えば、りそな銀行で3,000万円借りるとすると、事務手数料はタイプAでは32,400円、タイプBでは3000万×1.836%=55万800円になります。

一方で金利(利息)を考えると、35年で返済した場合タイプAでは総利息が1,045万7,513円になり、タイプBでは総利息が907万4,904円となります。事務手数料と利息の合計では、タイプBの方が約85万円安くなります。

他の金額や返済年数でも比較してみると、一般的には事務手数料が定率制の方がお得です。ですので住宅ローンを借り入れるタイミングで事務手数料を用意できる方は、定率制で事務手数料を払う方が良いかもしれません。

3-4.特典での比較

特典については、変動金利の場合ほどの大きな差はありません。イオン銀行ではイオングループでの買い物が5%オフなのでお得です。ARUHIでは8疾病保障や失業保険を付けることもできます。また変動金利の住宅ローンを借りる際には付いてくる特典が、フラット35の場合付いてこなくなる場合があるので注意しましょう。

4.フラット35 おすすめの金融機関TOP3

ここからは今までに載せたデータを基に私のお勧めする銀行をランキング形式で紹介していきます。

第3位 イオン銀行

イオン銀行のフラット35は金利が業界最低水準です。またイオングループでの買い物が毎日5%オフという特典があるので、有効に活用すると、相当お得になりそうです。

第2位 優良住宅ローン

優良住宅ローンのフラット35は金利、事務手数料共に最低水準です。また住宅性能評価物件の場合、事務手数料が0.5%と更に安くなります。

第1位 楽天銀行

楽天銀行のフラット35は金利、事務手数料共に最低水準です。また楽天銀行のハッピープログラムの会員ステージが2年間はVIP以上となり、ATMが毎月5回まで無料で利用出来ます。合わせてハッピープログラムで貯まる楽天スーパーポイントが、通常の3倍貯まるという特典がありますので、楽天銀行のサービスを使っている方にはオススメの住宅ローンです。

5.まとめ

フラット35徹底比較、いかがでしたでしょうか。リスクを抑え、長期的に返済が出来るフラット35。得に現在では史上最低水準の低金利だということもあり、その魅力が増しています。ぜひご自身に合った住宅ローンを選んで頂ければと思います。

住宅ローン成功の秘訣は「事前審査」をしっかりと複数の銀行で行うこと。複数の銀行に事前審査を申し込むことによって、自分に合った銀行を見つけ出すことが可能です。
とはいえ、いくつもの銀行に個別で事前審査を申し込むのはめんどくさいですよね。下記のサイト「住宅本舗」はメガバンクからネット銀行・地方銀行まで、一度の手間で事前審査の申し込みが完了してしまうという超便利なサイト。事前審査を考えている方は、まず実施することがお勧めです。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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