マンションジャーナル

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マンションを売却する前に絶対に押さえておきたい知識

マンションを売却する前に絶対に押さえておきたい知識

アットホームが、2015年7月に 「5 年以内に首都圏の物件売却者と中古購入者」を対象に調査した「中古物件の売手と買手の気持ち調査」の結果を発表しました。

なかなか興味深い内容ですが、その中で「売る前にもっとあれば良かったと思う不動産の知識は?」という質問に対して圧倒的に多かったのが、「不動産取引、税金や権利関係についての知識」でした。複数回答で対象は295 名、有効回答295 名の内、146名(49.5%)の人がそう回答しているのです。不動産という高額な取引をするのに、知識が足りなかったと思っているということですね。

今回は、これから不動産を購入、または売却しようと考えている方向けに最低限知っておくべき基本的な不動産取引の知識を分かり易くご説明します。

基本的な知識といっても、知っておくべきことは沢山あります。それに、一般の方には分かり難いことが多いのが不動産取引です。まずは基本中の基本である不動産用語と、その意味についてご説明します。

宅地建物取引業者

いわゆる不動産業者のことですが、宅地建物取引業を営むためには免許が必要です。そしてこの免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。何が違うかと言いますと、事業所の設置状況です。2つ以上の都道府県に事業がある場合は、国土交通大臣免許。一つの都道府県だけなら都道府県知事免許です。免許の有効期限は5年間で、この免許を持つ事業者が宅地建物取引業を営むことが許される宅建業者ということになります。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

宅地建物取引士

宅地建物取引主任者資格試験、または宅地建物取引士資格試験に合格した「宅地建物取引士」のことです。宅地建物取引業を営むには、この「宅地建物取引士」を一定数以上確保することが義務付けられています。また不動産取引をする上で義務付けられている「重要事項説明」をするのは、宅地建物取引士でなければいけません。

宅地建物取引業法

不動産の売主や買主の利益を守る目的の法律で、通称は「宅建業法」です。宅建業者でない者が不動産取引をすれば、宅建業保違反になります。ですから、宅建免許を持っていない不動産業者から取引を持ちかけられたら、それは詐欺の可能性大だと思ってください。中には、免許の有効期間が切れたまま不法に営業している悪徳業者もいます。本来は、不動産業者イコール免許を持った宅建業者というのが当たり前です。しかし、その当たり前の隙をついて人を騙そうとする輩もいるのです。

宅建業者の確認は、国土交通の各地方整備局や都道府県の担当課で閲覧できます。それを見れば営業年数や取引件数、過去の営業成績なども分かります。ちゃんと免許を持っているかはもちろん、信頼できる宅建業者かどうか判断材料になります。例えは宅地建物取引士が頻繁に入れ替わっている事業者は、何かしら問題がある可能性があるので要注意です。

媒介契約

いわゆる、不動産の仲介契約のことです。ですので、仲介業務及び媒介契約は免許を持っている宅建業者でなければできません。宅建業者は媒介の依頼を受けた際、所定事項が記された媒介契約書を交付しなければなりません。そして媒介契約には、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」、それと「一般媒介契約」の3種類があります。

1.専任専属媒介契約

この契約は専任の業者を1社に絞って契約するので、他の媒介業者に重複して依頼することはできません。そして、その媒介業者が紹介する相手以外とは取引できないという契約です。つまり、1社に全ておまかせということになります。専任専属媒介契約の場合、売主に対して販売状況を1周間に1度の頻度で報告する義務があります。業者からすれば取引を独占できるのでメリットは大きいのですが、売主にはかなり窮屈な契約になります。ですので、専任専属媒介契約をするなら、販売力があってよほど信頼できる媒介業者でなければお薦めできません。

2.専任媒介契約

専任媒介契約は媒介業者を1社に絞るのですが、売主が買主を自己発見して取引することが可能です。この点が、専任専属契約と違います。ただし、契約の際はその媒介業者を通さなければなりません。売主への販売状況の報告は、2週間に1度すれば良いことになっています。通常は、この形態での契約を不動産会社が求めてくるケースが多いです。

3.一般媒介契約

一般媒介契約は、売主が複数の宅建業者に仲介を依頼できる契約です。自分で買い手を探して契約することもできるので、かなり自由度の高い契約です。しかし媒介業者にとってはうま味の少ない契約形式なので、なるべくこの契約は結ばない様にしてきます。

媒介報酬

いわゆる、仲介手数料のことです。そして仲介手数料は、あくまでも成功報酬なので取引が成立しない限り支払う必要はありません。宅建法で、手数料の上限が定められています。上限は400万円を超える取引の場合、売買価格の(3%+消費税)+(60,000円+消費税)です。でもこれはあくまで上限であり、下限は決められていません。

ですので、理論上は仲介手数料ゼロということもあり得るのです。そうはいっても媒介業者も商売ですから、いくら何でも手数料無しというのは厳しいでしょう。なので、そんな媒介業者などいないと思われるでしょうが、現実に売主の仲介手数料ゼロという業者が存在しています。不動産の売買を考えているなら、一度詳しく調べてみるのも良いかもしれません。

重要事項説明書

その名の通り、不動産取引における重要な事項を説明する書類です。契約するかどうかの判断をするために、必要な情報が記載されています。どんなことが記載されているかと言うと、対象となる宅地又は建物に直接関係する事項や取引条件に関する事項などが記載されています。更にマンションの区分所有の場合は、建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理、使用に関する事項が記載されています。

かなりのボリュームがあるので、じっくり読み込むのは大変ですが、しっかり読んで把握しておく必要があります。後で何かトラブルが発生した時に、知らなかったでは済まされません。ただ不動産に限らず、契約書の文章って専門用語が並んでいて分かりづらい表現が多いですよね。何となく分かるけど、どう解釈して良いのか迷うような文言があったりします。ですので、どうしてもさらっと読んで終わりにしてしまいがちです。

しかし、それではいけません。もしよく分からないことがあったら、何の事か、それがどういう意味なのかを明確にして理解しておく必要があります。不動産の専門家である宅地建物取引士が重要事項の説明をするのですから、質問すればちゃんと説明してくれます。何か分からないことがあれば納得いくまで説明してもらって、しっかり理解しておきましょう。それが後々にトラブルにならないために必要なことです。

申込み証拠金

これは、「優先的に購入する権利」を確保するために売主に預けるものです。つまり、本気度の証明ですね。勘違いしがちですが、申込み証拠金を預けたからといって契約が成立するわけではありません。なので、申し込みを撤回して契約をしなければ返してもらえます。しかし申込証拠金の授受について規制がないので、契約不成立の際に申込証拠金の返還の是非でトラブルが発生することがあります。ですので、殆どの場合は預り証に契約が不成立の場合は全額返済する旨が明記されています。申込み証拠金の金額は、多くて10万円程度です。預り証に返還についての記載がないとか、10万円を超える金額を要求する業者には注意してください。

手付金

手付金は申込み証拠金と違って、契約成立を前提にしています。完成物件の場合は売買金額の10%程度、未完成物件は5%が相場です。不動産業者が売主の場合は、5%かつ1,000万円以下という制約があります。それを超える場合は、保全措置をとるという規定がありますので注意してください。手付金は成約が前提ですから、「やっぱり買うのをやめたから返して」と言っても簡単に返してもらえる性格のお金ではではありません。

手付金の法的性格は、契約成立の証とてしての「証約手付」と、契約解除権を保留する「解約手付」、それから違約があった場合の「違約手付」があります。通常の手付金は「解約手付」として認識されます。買主の都合で解約する場合は、ペナルティーとして手付金を放棄します。売主の都合で解約する場合は、手付金の倍額を買主に支払うのが一般的です。ですので、キャンセルしても返還される申込み証拠金と混同しないように気をつけてください。

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