マンションジャーナル

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マンションを購入するなら新築、それとも中古?目からウロコの判断基準!

マンションを購入するなら新築、それとも中古?目からウロコの判断基準!

ネットや書籍で「新築マンションVS中古マンション」というフレーズをよく見かけます。双方にメリットとデメリットがあって、読めば読むほど悩んでしまいます。損か得かという基準で考えていると、永遠に答えが出てこないかもしれませんね。一般的にデメリットと言われていることでも、見方を変えればメリットにもなりうる。もちろん、その逆もあります。

ですので、最終的には個人の価値観、なんてことになってしまう。確かに、最終的には個々の判断です。しかし少しばかり深堀して客観的な観点で考察すると、どちらを選ぶべきかの判断基準が見えてくるでしょう。新築と中古、果たしてどちらを選択するのが懸命なのか。それを判断するための、ちょっと深掘した情報をご紹介します。

新築住宅の定義って?

小難しい話になりますが、住宅の品質確保の促進等に関する法律、略して品確法という法律があります。この法律の第2条2項に、新築住宅の定義が定められています。それによると、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。)」ということになっています。どういうことかと言いますと、建築後1年以内で人が住んだことがない住宅ということです。 >>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

誰も新築マンションには住めない?

要するに、人が住んだ時点で既に新築ではなく中古になってしまうという理屈です。ということは、この定義に基づいて考えると、誰も新築住宅には住めないということになります。購入してから引っ越しをして生活を始める前までが新築で、住み始めた途端に中古ということですからね。つまり新築住宅というのは、買うことはできても住むことはできない幻の住宅ということです。きっと、それは屁理屈だろうって思われるでしょう。その通り屁理屈なのですが、でもそれが現実なのです。

新築プレミアムって何?

そうは言っても、まだ誰も住んだことのない真っ更な住宅空間に魅力を感じる人も多くいらっしゃるでしょうね。それは個人の価値観ですから、他人がどうこう言うことではありません。

ところで、新築物件には「新築プレミアム」というものが付いていることをご存知でしょうか。これが何かと申しますと、平たく言うと物件の開発や販売をする不動産業者の利益です。それなりの経費と手間ひまをかけて建築して販売するわけですから、当該物件に経費や利益分を上乗せするのは当たり前の話ですよね。しかし、人が住み始めて中古になった瞬間、このプレミアムは消滅してしまいます。大雑把な言い方をすると、不動産会社の経費や利益の分だけ資産価値が下がるということです。

新築プレミアムは気持ちの問題?

購入するときは新築マンションでも、1日でもそこに住めばもはや中古マンション。ですから、もし翌日に売却しようとすれば中古物件として実勢価格で扱われるので、新築プレミアムは一夜にして消滅するという理屈になります。これをどう判断するか、それも個々の価値観次第です。これを単純に損得で考えるなら、新築マンションを買うと大損するってことになってしまいますよね。しかし実際は、どちらかと言うと損得ではなく気分の問題ではないでしょうか。そういう意味で、新築プレミアムというのは手付かずの真っ更な住空間を手に入れる特権であって、損得とは別次元のものなのかもしれませんね。

中古マンションが敬遠される理由

中古住宅が敬遠される理由は、誰も使ったことのない真っ更な住空間ではないという点です。これは新築物件に対する思いの裏返しですね。見知らぬ人間が使ったものに対して何となく違和感がある。それに加えて、新しもの好きというのもあるのかもしれません。そういう感性は、どうも日本人特有のものらしいですね。

日本人独特の感覚

我々現代の日本人には、高度成長期の遺物というか弊害なのか、使い捨てが当たり前のようになっている感があります。古いものを手入れしながら大切に使い続けるという、日本古来の感性が欠落しているのかもしれません。使い捨て感覚が根底にあるから、こま目に手入れをして大事に扱わない。古くなり壊れたら、ついつい新しいものを買えば良いと考えてしまいます。

こま目な手入れをしないので、内装や設備などが劣化し、住宅そのものの価値を下げてしまう。そういった良くないサイクルが、住宅の魅力を失わせてしまう。たとえリフォームしたとしても、全てが新品になるわけではありません。ですから、多くの人が中古住宅を敬遠し、新築住宅にこだわるのでしょう。

瑕疵問題も影響?

その他には、水回りや設備に目に見えない隠れた瑕疵(かし)があるのではという不安ですね。2000年から住宅品質確保法によって、新築住宅の売主は10年間の瑕疵担保責任を負うことになっています。更に2008年施行の住宅瑕疵担保履行法によって、売主には供託金の拠出もしくは保険加入のいずれかを義務付けられました。ですが、当然のことながらそれらのコストは新築マンションの販売価格に上乗せされています。

最近は中古マンションにも瑕疵保険が普及してきてはいますが、まだまだ普及率は低く保険に加入していても2から5年の短い期間の保証しかありません。そういった瑕疵に対するリスクという点では、新築の方が長い保証があるので安心かもしれません。しかし全ての不具合が、瑕疵担保責任の対象ということではありません。基本的な躯体部分とか水回りの排水管など瑕疵担保責任の範囲は限られています。供託金や保険があるからといって、すべての瑕疵をカバーしているわけではないことを理解しておいてください。

そもそも、マンションの瑕疵(かし)ってどんなこと?

瑕疵とは、簡単に言うと通常あるべき品質や性能がないことです。住宅の瑕疵としては、普通に生活する上で支障をきたすような欠陥というイメージです。基本的には柱や壁などの骨格部分や給排水管などですが、サッシのキズや壁紙の基準を超えたホルムアルデヒドの濃度なども、クレームも瑕疵担保責任の範囲として認められた判例があります。これと言った明確な規定はないようなので、トラブルが発生しそうになったら専門家に相談することをお薦めします。相談窓口は全国の弁護士会に「住宅紛争審査会」が設置してありますので、こちらをご利用ください。

見落としがちな心理的瑕疵

住宅の品質や性能といった物理的な瑕疵とは別に、心理的な瑕疵というのがあります。住宅事業者は不動産を売買する際に、この心理的な瑕疵を事前告知しなければなりません。

具体的な心理的瑕疵とは、過去にその住宅で自殺や殺人があったとか事件や事故によって人が死んだことがあるといったことです。また、当該物件の周辺に「嫌悪施設」や「指定暴力団の事務所」がある場合も事前告知する必要があります。暴力団の事務所というのは分かるでしょうが、嫌悪施設というのは分かりにくいですよね。

嫌悪施設とは

これは読んで字の如しで、一般的に嫌われている施設ということです。例えば葬儀場や火葬場、産業廃棄物の処理場や危険薬品を使うような化学工場などです。葬儀場や火葬場など気にしない人もいるでしょう。逆に小中学校が近くにあると、校内放送や子どもたちの声が気になるとか通学の際に悪戯をされるのが嫌だという人もいます。

何が嫌悪施設に該当するのかは、人によって違いますよね。なので、心理的瑕疵のある嫌悪施設に該当するかどうか、ひとつの基準があります。もしそれを事前に知っていたら、購入契約はしなかったと買主に言われたら、心理的瑕疵に該当するという考え方です。もっとも、これらの瑕疵は新築、中古にかかわらず、購入前に確認することは可能です。問題なのは、そういった心理的瑕疵を意図的に事前告知しない業者であるかどうかです。そういう瑕疵を告知しないような業者は、住宅自体の瑕疵も隠蔽してしまう可能性があるので要注意です。

住宅瑕疵担保履行法ってどんな法律?

マンションなどの住宅を購入する際、まず心配になるのは欠陥住宅かどうかですよね。せっかく新築住宅を購入したのに、住んでみたら欠陥だらけだった。などということになったら大変です。過去にも、マンションの耐震偽装といった事件がありましたよね。そういった事態にならないよう、または欠陥が発覚した時に消費者を救済するためにできた法律です。この法律は、新築住宅を消費者に引き渡す建築業者や不動産業者といった住宅事業者を対象にしています。あくまでも新築住宅が対象ですから、中古住宅を扱う場合は適用されませんので注意してください。

住宅品質確保法によって、新築住宅には10年間の保証があります。この保証を担保するために、新築住宅を引き渡す住宅事業者は供託金の拠出もしくは保険に加入することが義務付けられました。何らかのトラブルが発生した場合は、瑕疵担保責任の範囲内で住宅事業者が無償で対応しなければなりません。もし当該事業者が倒産していた場合は、供託金もしくは保険によって補修に要した費用が買主に払われるという制度です。

これは法律で定められた義務ですから、住宅事業者がちゃんと供託金を拠出しているか、もしくは保険に加入しているかは契約時に確認できます。

住宅瑕疵保険とは?

住宅瑕疵保険は特殊な保険なので、どの保険会社でも扱っているわけではありません。国土交通大臣から指定された住宅専門の保険会社である「住宅瑕疵担保責任保険法人」しか取り扱えません。この保険に加入するには、工事中に保険会社にいる専門の調査員の検査にパスする必要があります。いい加減な手抜き工事をしていると、調査員に見抜かれて保険に加入できなくなります。その意味では、保険に加入しているイコール検査にパスしていると判断できますね。

この保険は、瑕疵の補修工事費用以外にも適用されます。瑕疵に関する調査費や、補修工事中の引っ越し費を含む仮住まいの費用なども支払われます。

  • 保険金の上限は、上限2000万円。
  • 調査費用の上限は、補修金額の10%または10万円のいづれか大きい方。
  • 仮住居、移転費用の上限は、50万円。

ただし保険に加入しているからといって全ての瑕疵が保証されるわけではないので、契約の際に住宅事業者から保険の内容について詳しい説明をしてもらってください。

供託って何?

これは新築住宅を引き渡す住宅事業者が、法務局に現金や国債を10年間預けるという制度です。仮に当該事業者が倒産した場合は、この供託金から消費者に補修費用が支払われます。供託金の金額は、当該事業者の事業規模に応じて計算されます。

供託金は1戸の場合は2000万円ですが、10戸だと3800万円で100戸になると1億円といった金額になります。たとえ瑕疵の補修費用であっても、事業者が勝手に供託金引き出して使うことはできません。

新築住宅の引き渡し後の基準日(3月31日、9月30日)までに供託することになっています。ですので、その前に当該事業者が倒産してしまうと、何か瑕疵が見つかっても消費者は保証を受けられなくなってしまいます。また滅多にないことでしょうが、1棟100戸のマンションで耐震性に重大な瑕疵が発覚した場合、1億円の供託ではとても対応しきれないという事態も考えられますね。

新築と中古では税金の軽減措置が違う

新築マンションであれば、5年間の固定資産税(建物部分)が半額になる軽減措置があります(戸建ては3年)。しかし、中古になるとマンション、戸建て共に軽減措置はありません。登録免許税の軽減措置は、新築で建物分の固定資産評価額×0.15%。中古だと建物分の固定資産評価額×0.3%の軽減になります。

不動産取得税の軽減措置は、建物部分の固定資産評価額から1,200万円の控除があります。中古マンションについては、築年数によって控除額が減額されます。ただしマンションの場合は築25年以内(戸建ては20年)か、新耐震基準に適合していることが条件になります。

しかし、同じ立地で同じ専有面積、似たような間取りであれば、中古マンションの方が購入価格は安いですよね。なので、税金の対象になる分母が変わってきます。同じエリアでも、築20年の中古マンションと新築マンションでは、購入価格にかなりの差が出てきますよね。問題はその差をどう見て、どう活用するかなのです。

中古マンションは新築同様になる?

新築マンションの魅力は、何と言っても全てが新品であること。最新の設備が整い耐震や免震も、最新の技術が使われているから安心。そうは思っても、それはある意味妄想に過ぎないかもしれません。新築だからといって、最新の建築技術を駆使して建てられているとは限りません。耐震については新耐震基準に適合していれば良いので、10年前と同じ技術水準で建築しても何ら問題ないのです。建物の外見や内装は新品で綺麗でも、構造は築10年の中古マンションと同じなんてこともありえます。せいぜい、外見と鉄筋やコンクリートが新しいだけなんてケースもあるかもしれません。

安心して購入出来る中古マンションも数多くある

新耐震基準を満たしている中古マンションなら、定期的な大規模修繕やこま目なメンテナンスをしていれば躯体の強度は全く問題ありません。そういった中古マンションを表面的なリフォームではなく、専有部分をスケルトンにして好みに合わせてリノベーションするという方法があります。

スケルトンとは、内装をすべて撤去して躯体を剥き出しにした状態です。内装や設備を全て変えるので、目に見える部分は全て新品。しかも、自分の好みを最大限に反映させた住空間にすることが可能になるのです。マンション自体は中古でも、居住空間は新築同様になります。もし中古マンションを購入して自分好みにリノベーションする費用と、新築マンションの購入費用が同額だとしたら。あなたは、どちらを選択しますか。

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