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住宅ローンの借り換えのチャンス?失敗しない為の住宅ローン借り換え術!

住宅ローンの借り換えのチャンス?失敗しない為の住宅ローン借り換え術!

昨今の低金利が続く中、各金融機関は住宅ローンの借り換え需要の掘り起こしに凌ぎを削っているようです。新規開拓のために、借り換えでキャッシュバックをつける金融機関もあるほどです。そういった状況を見ると、今は「借り換え」の好機なのかもしれません。5年以上前と比べると驚くほど金利が低くなっていますので、ローンの借り換えによるメリットは大きいですね。

とはいえ、金利だけに目を奪われて安易に借り換えをするのは考えもの。借り入れ金利は下がったが返済額は変わらない、などということにもなりかねません。金利以外に、住宅ローンの借り換えの際に注意すべきことを知っておく必要があります。それらのことを踏まえた上で、賢く借り換えをして返済を楽にするノウハウをご紹介します。

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保証料って何?借り換えの際には保証料の有無は要確認!

住宅ローンを利用する際には、事務手数料や登記費用など様々な諸費用がかかります。その中でも群を抜いて高額なのが保証料です。

何を保証するかというと、借り主が返済できなくなった時に保証会社が金融機関にローンの残金を肩代わりすることを保証するわけです。その保証契約の手数料が、保証料ということです。しかし保証会社がローン残金を肩代わりしてくれたからといって、債務が帳消しになるということではありません。金融機関からは催促されませんが、今度は保証会社が催促してきます。

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保証料の確認は必須

つまり返済する相手が、金融機関から保証会社に変わるだけの話です。要するに、金融機関が融資に保険をかけているようなものです。ですので、借り手にとっては保証料を払ったからといって債務を免れるといったメリットがあるわけではありません。金融機機関のリスクヘッジのために払わされているだけのことなのです。早い話、借り手にとって何の意味もないお金ということですね。

保証料は金融機関によって異なり、ローン審査の結果によって金額が決まります。保証料の大まかな数字は、金利換算で毎年0.2%と言われています。単純計算すれば、借り換えによる金利差が0.2%ならプラマイゼロで意味が無いということになってしまいます。ですので、借り換えをする際は、保証料を含めた計算をしておく必要があるということです。

金融機関によっては、保証料無しで借り換えできるところもあります。ここを押さえておくことでお得度が大きく変わるので、保証料の有無は要確認です。

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団体信用保険とは

金融機関の殆どは、住宅ローンの貸付条件として団体信用保険の加入を義務付けています。これは借り主が返済中に死亡または高度障害になった場合、保険会社がローン残高を支払う保険です。通常はローンの金利に保険料が含まれているので、別途に保険料を支払う必要はありません。保険料は借り換えの際に提示された金利に含まれているので、特に保険料について考える必要はありません。

ただし、フラット35の場合は例外です。フラット35は長期固定金利で人気の高い住宅ローンで、近年は借り換えにも対応してくれます。ところが、団体信用保険料は金利に含まれておらず、別途に保険料を支払う必要があるのです。つまり、金利に保険料を加算して考える必要があるということです。この保険料を金利換算すると、年0.3%程度になります。ですので、この保険料の数字を見落とすと、実質金利を見誤ることになってしまいますので注意してください。

繰り上げ返済の仕組みをチェック

最も賢い住宅ローン返済方法は、繰り上げ返済と言っても良いでしょう。お金に余裕が出たら、とにかく繰り上げ返済して元金を減らす。それを繰り返すことで、返済が楽になり貯金もできるというわけです。それに加えて低い金利で借り換えができれば、更に返済が楽になりますし早く完済できます。

しかし繰り上げ返済に手数料がかかるようなら、メリットが減ってしまいますね。繰り上げ返済の手数料の有無は金融機関によって異なりますので、借り換えの際は要チェックです。それと、手続きの利便性も確認しておきましょう。ネットで小額でも返済できると便利ですし、頻繁に繰り上げ返済できますから。

住宅ローン借り換えの審査

借り換えと言っても、基本は新たな住宅ローンの申込です。当然、金融機関の審査を受けなければなりません。年齢的な審査基準は20代から50代で、30代から40代は評価が高いので有利です。収入の多い少ないより、安定性が重視されます。ですので、公務員や大手企業に正社員として勤務していると評価が高いです。とはいえ、自営業や非正規社員だからといって駄目ということではありません。大切なのは、身の丈にあった返済計画が立てられるかどうかです。

しかし前回の審査が通ったからといって、必ずしも今回も通るとは限りません。例えば、前回の審査時と職業や年収が変わっている場合です。金融機関は、勤続年数を重視する傾向があります。ローンの残高にもよりますが、勤め先が変わって間がない場合はかなり不利になります。通常は5年以上の勤続年数が必要なので、勤務先が変わって1年や2年しか経っていないと審査が通らないこともあり得ます。また年収が極端に減っている場合も、審査は厳しくなります。

金融機関は審査をする際、本人の信用調査をします。ここで問題にされるのは、住宅ローン以外の借入残高です。カードローンや他の借り入れが多い場合は、かなり厳しくなるでしょう。そして最も重要視されるのが、返済の遅延履歴です。そもそも審査をする目的は、ちゃんと返済できるかどうかを見極めるためです。ですので、返済の遅延が多い場合はまずアウトになります。収入が減ったので月々の返済額を楽にしたいと思っても、金融機関が危険と感じれば融資してくれません。良くも悪くも色んな意味で、過去の履歴が審査に影響を及ぼすことを知っておいてください。

まとめ

今は住宅ローンの借り換えを検討するには絶好の機会ではありますが、ローンの契約時期や残高などの諸条件によってメリットは違ってきます。また申込者の年齢や職業、勤続年数などの属性によっては借り換えが難しい場合もあります。金利以外にも様々な要素を総合的に考慮して、慎重に借り換えを検討することをお薦めします。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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