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マンション購入時の住宅ローンは賢く選ぼう!

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マンション購入時の住宅ローンは賢く選ぼう!

マンションの購入は、人生における最大級の買い物です。しかしながら、購入費用を現金でポンと払える人は稀ですよね。大概の場合、住宅ローンを利用することになります。そこで大切なのが、どの金融機関でどういったタイプの住宅ローンを選択するかです。住宅ローンは金額が大きく長期間に渡る返済になりますから、ほんの少しの違いが先々に大きな差となってきます。ですので、慎重に検討して賢い住宅ローン選びが重要になります。そのための基本的な知識や、選び方のポイントをご紹介します。

不動産会社が進める提携ローン

マンションなどの不動産物件を販売もしくは仲介する不動産業者は、取引のある金融機関の提携ローンを用意しているケースが多くあります。この場合、住宅に関する適合審査の必要がないとか金利引下げの交渉が可能というメリットがあります。規模の大きな不動産会社になると、ファイナンシャルプランナーやローンアドバイザーの有資格者がいますので、返済などの資金計画について相談することもできます。

提携ローンを利用すれば手間が省けて楽ではありますが、もしかするともっと有利な住宅ローンがあるかもしれません。結果的に提携ローンを利用することになったとしても、他の住宅ローンの情報を多く持っていることは金利引き下げの交渉時にも必要なことです。大切なのは後々悔やむ事のないように情報を精査し、納得して契約するための努力を惜しまないということです。賢い選択をするためには安易に手間を惜しまず、ネットなどでいくつかのローンをチェックしておくことお薦めします。

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住宅ローン金利、固定か変動かの選択はリスクの選択?

どの金融機関の住宅ローンを利用するかもさることながら、固定金利か変動金利のどちらのタイプにするかの選択も大切です。この選択によって、将来の返済額が変わってきます。選択の基準を単に現時点での金利水準だけで、損か得かを判断しようとしても明確な答えなでないでしょう。何故なら、将来の金利は推測の域を出ないからです。

見た目の数字は、固定より変動の方が金利は低いのが通常です。変動金利は現時点での金利を基準にしていますが、固定の場合は将来の金利変動のリスクを組み込んだ数字になるからです。これが何を意味するかというと、金利の変動によるリスクを誰が負うかということなのです。つまり変動タイプは借り手が金利変動のリスクを負い、固定タイプは金融機関がリスクを負うということです。

固定タイプか変動タイプかの選択は、金利変動のリスクの有無を選択することでもあるのです。リスクを負いたくなければ、少々高い金利でも固定タイプで契約することになります。それとも将来金利が高くなるリスクを負ってでも、現時点で低い金利の変動タイプで契約するか。どちらかの選択をするということですね。

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住宅ローンの金利と業者の本音

金融機関の立場からすれば、リスクを負わないで済む変動タイプで契約したいのが本音でしょう。そして不動産会社にしてみれば、目先の金利が低い分、返済額が少なくなるので物件が売りやすくなるというメリットがあります。金融機関や不動産会社もビジネスですから、程度の差こそあれ自分に有利な契約しようとするのは当たり前のことです。

とはいえ、顧客のことを考えて親身になって相談に乗ってくれる業者もいます。賢い選択をする上で大切なのは、業者のビジネスに対する姿勢を見極めることです。その意味では、自分の都合ばかり押し付けてくるような業者には気をつけた方が良いですね。

当初金利が固定の住宅ローン

金利の変動リスクという観点の他に選択の基準として、購入額に対する借入割合によって判断するという考え方もあります。例えば自己資金比率が高く借入額が少ない場合ですと、金利が10年据え置きの固定で10年以降が変動というローンタイプがお得な場合があります。このタイプのローンは固定金利よりも固定期間の金利が低く設定されています。ですので、始めの10年で大半の返済が終われば、仮にその後に金利が上がったとしても対象になる借入残高が少ないので大きな影響は受けないからです。

しかし今は金利水準が低い状況にありますので、固定金利を選択される方が多いですね。現時点で金利水準が低いということは、将来は金利が上る可能性が高いということになりますから。何より、金利が上がった場合のリスクを負わなくて済みます。

新築か中古かによって住宅ローンが変わる?

基本的に、中古住宅用のローンというのはありません。どの金融機関でも新築であろうと中古であろうと、基本的な融資の基準は同じです。ただし、中古マンションを購入する際に固定金利のフラット35を利用する場合は、適合証明手続きが必要になります。

これは、フラット35を取り扱う住宅金融支援機構の技術基準に適合している証明を受ける必要があるということです。手順としては、検査機関または適合証明技術者に物件を調査してもらい、適合証明証の交付を受けるという流れになります。そして物件調査にかかる費用は、申請者が負担することになります。つまり、これに関する費用は自己負担ということですね。中古マンションを購入する際にフラット35を利用する場合、適合証明が必須になりますので注意が必要です。

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住宅ローンでリフォームできる?

通常は、リフォームローンを利用するのが一般的です。基本的にリフォームローンは無担保ローンですから、金利が高く返済期間も短いので住宅ローンと重なると返済が厳しくなる可能性があります。しかしマンション購入時にリフォーム費用も含めて住宅ローンとして借り入れることは可能です。この借り入れ方法だと、中古マンションをリフォームしない状態で安く購入し、自分が好きな様にリフォームすることができるというわけです。

購入後に改めてリフォーム資金を借り入れると、2つのローン返済をしなくてはなりません。しかし購入時に一括して借り入れれば、1回の手続きで済ますし長期なので返済も楽になります。ただし、物件の購入費に加えてリフォーム費用の返済が可能かどうか審査されますので注意が必要です。あまり金額が膨らみ過ぎると審査が通らないことも有り得ますので、トータルでの資金計画をしっかり立てておく必要があります。

ローンの金利を考慮した購入時期

マンションを購入するとなると、通常は数千万円の資金が必要になります。返済を楽にするには、頭金をなるべく多くして借入額を少なくするのがベストです。しかし、頭金を貯めるためにはかなりの時間がかかります。現在の超低金利を考えると、購入時期をあまり先延ばしするのは懸命ではないと思われます。今は、各金融機関が住宅ローンの争奪にしのぎを削っている時期です。金融機関の競争が激しくなっている分、金利は低くなる傾向にあります。その意味では、今は買いの時期だと言えるでしょう。

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