フラット35の適合証明書って一体なに？

住宅ローンとして人気のフラット35。長期間にわたり、固定金利で住宅ローンを借りる事が出来るのが魅力です。フラット35が他の住宅ローンと異なるのは金利の方式だけではありません。フラット35ならではのハードルである「物件検査」があるのです。特に、既存不適格物件はリスクのある物件として融資を断られるので要注意です。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
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フラット35の審査基準

フラット35は他の住宅ローンと比べ「家そのものの価値を重視する」傾向があります。フラット35以外の住宅ローンの場合、あくまでも大事なのは「誰が住宅ローンを借りるか？」という、住宅ローンを借りる人の収入や勤続年数などの情報です。果たして住宅ローンを借りた人が、将来も住宅ローンを払い続けられるかどうかをチェックするのです。一方フラット35は「その住宅は将来に渡り、価値を保つことが出来るか？」という視点で審査を行います。そしてその審査の為、適合審査が行われるのです。

フラット35の申し込み方

フラット35を利用するためには、まず適合審査を通過する必要があります。適合審査を通過すると「適合証明書」が発行されます。適合審査を通過し、適合証明書が発行されたマンションのみ、フラット35の申し込みが出来ます。もちろん、申し込みをしても住宅ローンが借りられないこともあります。＞＞＞中古マンションをお得に買うなら知っておくべきサービスとは？適合審査は通常、マンションの売買契約を締結する前後で実施します。適合審査は専門の検査機関が行います。マンション購入の流れ・必要書類まとめ仲介会社に依頼をすれば検査機関の手配を行ってくれます。検査機関は色々な会社があり、どんな検査機関があるかは、フラット35のWEBページから確認出来ます。適合証明の問い合わせ窓口

適合審査にかかる時間と費用

フラット35の適合審査にかかる時間と費用の目安は下記の通りです。適合審査は調査結果や、最終的にフラット35を利用するか否かに関わらず費用がかかるので注意が必要です。

• 時間・・・１週間〜２週間。現地での調査は1時間程度。検査機関に現地調査をしてもらうまで時間がかかる場合は、スケジュールに要注意。
• 費用・・・５〜８万円程度。

あったらラッキー！中古マンションらくらくフラット35

フラット35を利用するためには基本上記の「物件検査」が必要になりますが、稀にこの検査が必要ない場合があります。それは購入するマンションが「中古マンションらくらくフラット35」に登録されている場合です。中古マンションらくらくフラット35「中古マンションらくらくフラット35」は、マンションの新築分譲時などに、施工主があらかじめ「このマンションはフラット35の基準を超えてますよ！」と登録しておく制度です。フラット35のページにマンションが登録されていれば、物件検査をする必要はありませんので非常に楽です。WEBページから発行される「適合証明省略に関する申出書」を住宅ローン審査の際に提出すれば良いだけです。物件検査を行う前に「中古マンションらくらくフラット35」をチェックしてみましょう。

フラット35の検査基準とは

フラット35の物件検査ではどのような箇所をチェックしているのでしょうか？細かくは色々なポイントがありますが、大きく言うと下記の4点です。中古マンションの築年数には注意してください。

• 部屋の大きさが30㎡以上
• マンションの建築確認日が昭和56年（1981年）6月1日以後であること
• マンションに管理規約があること
• マンションの修繕計画期間が20年以上あること（修繕計画の作成時期が平成6年度以前の場合は15年以上）

平たく言うと「居住用のマンションとして広さが確保されていて、しっかりと管理されているマンション」ということが出来ます。新耐震基準のマンションであることもポイントです。ちょっと分かりにくいのが「マンションの建築確認日が昭和56年（1981年）6月1日以後であること」というポイント。マンションの「完成時期（建築時期）」とは違うので要注意です。マンションは建物を建てる際、まずは設計図の段階で「こんなマンションを建てるけど良いですか？」という確認を国からもらいます。この確認を「建築確認」と呼びます。実際に建物が完成するのは、建築確認をもらってから１〜２年後なので、概ね1983年6月以降に完成しているマンションであれば、新耐震基準である可能性が高いと言えます。ただ、建物の完成時期では完全に新耐震基準か見分けることは難しいので、詳しくは営業マンに確認するようにしてください。また建物の耐震基準も定められています。

• 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていない
• 平面形状が著しく不整形でない
• セットバックが大きくない
• ピロティ部分が偏在していない

この基準は、大変分かりやすいマンション耐震性のチェックポイントです。＞＞＞中古マンションをお得に買うなら知っておくべきサービスとは？

フラット35Sの基準

フラット35の中でも、更に金利が優遇されるのがフラット35S。金利の下げ幅が大きいフラット35Sですが、フラット35に比べ審査基準が厳しくなります。フラット35Sには金利Aプランと金利Bプランがあり、金利Aプランは金利引下げが10年間、金利Bプランは適用金利引下げが5年間行われます。当然金利Aプランの方が、住宅に求められる基準は高くなります。フラット35Sは以下の４つの基準からマンションをチェックします。

• 省エネルギー性
• 耐震性
• バリアフリー性
• 耐久性・可変性

フラット35S・金利Bプランの基準

フラット35S・金利Aプランの基準は極めて高いため審査を通るのは難しいのですが、金利Bプランであれば審査を通るのは比較的容易です。いくつかの基準のうち、どれか一つをクリアすれば良いのです。中古住宅物件検査手続きガイドよくフラット35S・金利Bプランの審査を通るために見る基準は以下の２つです。＞＞＞中古マンションをお得に買うなら知っておくべきサービスとは？

お風呂に手すりが付いているか

マンションの浴室に手すりがついていると、バリアフリー性の観点からフラット35S・金利Bプランの基準に適合することになります。

部屋に段差がないか

マンションの土間から部屋への入り口部分や、浴室への入り口部分を除き、居室などの段差が5mm以下の場合もバリアフリー性の観点からフラット35S・金利Bプランの基準に適合します。＞＞＞中古マンションをお得に買うなら知っておくべきサービスとは？

まとめ

フラット35の適合審査は何も特別な点を見る訳ではありません。特にマンションの場合、新耐震基準で建てられ、しっかりと管理されているマンションであれば検査をクリアすることは難しくありません。一方検査の申し込みや、現地を見てもらうまでに時間がかかってしまう場合もあるので、スケジュールに気をつけ、しっかりと検査を実行して頂ければと思います。