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住宅性能評価書って一体なに?

住宅性能評価書って一体なに?

マンションの広告を見ていると「住宅性能評価マンション!」と書いてある事があります。住宅性能評価書とは一体なんなのでしょうか?

住宅の品質を表す住宅性能評価書

住宅性能評価書は一言でいえば「住宅の通知表」のようなものです。平成12年4月からスタートした【住宅の品質確保の促進等に関する法律】(品確法)によってスタートした、比較的新しい制度です。

住宅性能評価1↑住宅性能評価書は住宅の「通知表」

住宅の性能は分かりにくいもの。設計や建築のプロならいざ知らず、なかなか外目にはそのマンションがどんな性能を持っているかは分かりません。そこで統一的な基準で建物の性能を評価する仕組みが出来たのです。

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設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書

住宅性能評価書には二つの種類があります。「設計」住宅性能評価書と「建設」住宅性能評価書の二つです。

設計住宅性能評価書はその名の通り、設計段階で建物の評価をしたもの。建設住宅性能評価書は実際に建物が完成した後に性能をチェックし、評価をまとめたものになります。この二つの性能評価書はセットになっています。

住宅性能評価書の評価軸とは

住宅性能評価書はフォーマットが決まっており、10個の評価軸があります。それぞれの評価軸ごとに採点され、点数が高いほど(等級が高いほど)、性能が高い事になります。評価軸と、採点の仕方が決まっているので、一定の基準で建物を見る事が出来るのです。

住宅性能評価3↑住宅性能評価書は同じ書式で書かれている

住宅性能評価書の評価軸は下記の通りです。

  • 構造の安定
  • 火災時の安全
  • 劣化の軽減
  • 維持管理・更新への配慮
  • 温熱環境
  • 空気環境
  • 光・視環境
  • 音環境
  • 高齢者への配慮
  • 防犯対策

それぞれの評価軸を詳しく見ていきます。

構造の安定

住宅性能評価書の一つ目の評価軸は構造の安定です。地震に加え、強風や大雪に対する強さも評価されます。等級(ポイント)が1でも、建築基準法上問題はありません。実際、等級が1のマンションがほとんどです。

火災時の安全

住宅性能評価書の二つ目の評価軸は火災時の安全です。マンションで火災が起きた時の避難のしやすさ、燃え広がりにくさなどが評価されます。

劣化の軽減

住宅性能評価書の三つ目の評価軸は劣化の軽減です。特に土台や柱など、マンションの根幹となる構造部分がどれだけ長い間劣化に耐えられるかを評価します。最高等級3であれば3世代(約75〜90年)まで大規模な修繕工事が必要ありません。

維持管理・更新への配慮

住宅性能評価書の四つ目の評価軸は維持管理・更新への配慮です。水道管やガス管などの配水管の取り替えやすさ、清掃のしやすさなどを評価します。マンションの場合、土台や柱、コンクリートよりも配管の方が早く交換の必要があるため、取り替えやすさは重要なポイントです。

温熱環境

住宅性能評価書の五つ目の評価軸は温熱環境です。冷暖房に使うエネルギーが少なくて済むための対策が評価されます。

空気環境

住宅性能評価書の六つ目の評価軸は空気環境です。ホルムアルデヒドの発散量や、換気設備について評価されます。

光・視環境

住宅性能評価書の七つ目の評価軸は光・視環境についてです。マンションがそれぞれの方角に対して、どの程度の大きさの窓を備えているかを評価します。

音環境

住宅性能評価書の八つ目の評価軸は音環境です。マンションにおいて、上下左右の住戸への音の伝わりにくさを評価します。この評価軸はオプションなので、記載されていない

高齢者への配慮

住宅性能評価書の九つ目の評価軸は高齢者への配慮です。高齢者や障害者が暮らしやすい住宅になっているかどうかが評価されます。

防犯対策

住宅性能評価書の十個目の評価軸は防犯対策です。ドアや窓などの、外との開口部について安全性が評価されます。

住宅性能評価書のメリット

住宅性能評価書があると、マンションを購入する上でどんなメリットがあるのでしょうか?実際のマンション購入に際しては、住宅性能評価書の中身をチェックし、その内容によって購入の可否を決めるということは殆どありません。

住宅性能評価書の分かりやすいメリットとして、住宅性能評価書の内容によって住宅ローンの優遇や保険料の割引がある場合があります。

また他のメリットとして「安心感」があることが挙げられます。住宅性能評価書が無いからと言って危険なマンションとは言えませんが、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関の評価員がマンションをチェックしているので、抑止力が働いているという見方も出来ます。

著者について

(株)Housmart(ハウスマート)代表取締役針山 昌幸
一橋大学で経済学を学ぶ。大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、用地の仕入、住宅の企画など幅広く担当。顧客の利益が無視された不動産業界の慣習や仕組みを変えたいと志す。  
2011年、楽天株式会社に入社。大手企業に対し、最新のマーケティング・ビックデータ・インターネットビジネスのノウハウを元にコンサルティングを行う。
2014年9月株式会社Housmartを設立し、代表取締役社長に就任。最新のマーケティング手法を駆使した中古マンションの売買を行っている。
著書「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」がAmazonランキング・ベストセラー1位(マンションカテゴリー)を獲得。Housmartの経営を執り行う傍ら、テレビや雑誌への出演など、マンション専門家としての活動も行う。

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