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マンション売却「これだけは抑えておきたいポイント」まとめ

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マンション売却「これだけは抑えておきたいポイント」まとめ

マンション売却は人生における一大イベント!何とか相場よりも高く売却を成功させたいものです。「でもマンションを売却する流れや相場も良く分からないし、なんだか難しそう・・・。」そんなあなたに、まずは抑えて頂きたいマンション売却の必須ポイントをお伝えします!

マンション売却の流れを知る

マンションはどのような流れで売却するのでしょうか?大まかに言うと、マンション売却は下記の5ステップで行われます。

  1. マンションの査定をしてもらう
  2. 不動産会社とマンション売却の媒介契約を結ぶ
  3. マンション売却活動をしてもらう
  4. 購入申し込みが入る
  5. 契約・決済をする

早いケースで1ヶ月間、長くかかると半年〜1年程度、マンション売却には時間がかかります。

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マンション売却の相場を知る

マンションを売却することが決まったら、まずは相場を調べてみましょう。ポイントは「不動産屋と合う前に相場観を作る」ということです。相場を知ることで、あるわけもない美味い話や、損な話を見抜くことが出来る様になります。

相場観を養うために一番手っ取り早いのはSUUMO、HOME’Sといった不動産ポータルサイトで自分の売却予定のマンションと近い条件で売り出されているマンションを見てみる事です。もし同じマンションで別の部屋が売りに出ていたら、それはあなたのマンションのライバルになりますので要チェックです。

マンション売却の相場を知る為にもう一つ有効なのは過去の取引事例を見る事です。今売りに出ているマンション価格は、あくまでも「まだ成約していない」マンションの価格ですので、本当の相場とは言い切れません。REINS Market Infomationをチェックすれば、過去の取引事例を見る事が出来ます。

マンション売却の査定をしてみる

相場観が出て来たら、マンションの売却査定を依頼してみましょう。査定は不動産売買を扱っている会社であれば、どこでも依頼することが出来ます。もちろん、あらかじめ売る値段が決まっていれば査定をしなくても大丈夫です。

マンションの査定をするので便利なのが一括査定サイトですが、使い方には要注意です。一括査定サイトに登録すると、ものすごい数の不動産会社から電話がかかってくるようになります。問い合わせをする会社を絞って一括査定サイトを使うか、あらかじめ前評判を調べて直接問い合わせをするのが良いでしょう。

査定依頼をする際に気をつけたいのが「このマンションで購入を希望している人がいます!」という不動産会社のチラシです。どのチラシにも、購入希望者の属性や具体的な希望条件が書いてあり「こんな高い金額で購入希望している人がいるなら、この会社に問いあわせてみようかな」という気になります。

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もちろんマンション売却チラシの全てが嘘だとは言い切れませんが、このチラシはなかなかグレーな存在です。特定のマンションに絞って購入を検討している人は、同じマンションに住んでいる人ぐらいなもので非常に稀です。チラシを入れた不動産会社に問い合わせをするにしても、期待しすぎない事が重要です。

査定結果が出て来たら、その金額の根拠を不動産会社に質問してみましょう。中にはマンション売却の依頼を受けたいが為に、あえて売れそうもない程高い査定金額を出し、売主の気を引こうとする会社もあります。高い査定金額は嬉しいものですが、冷静に「なぜ、その値段で売れると思うのか?」ということを不動産会社に確認してみましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定金額が出そろったら不動産会社とマンション売却の為の媒介契約を結びます。不動産会社は媒介契約無しにマンション売却活動を行うことが出来ないので、この契約は必須になります。

気をつけたいのは、媒介契約には大きく分けて「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2つがあるということです。ほとんどの会社は専任媒介契約を結びたがります。「専任媒介契約」と「一般媒介契約」には下記のような違いがあります。

  • 専任媒介契約・・・1つの会社にだけマンション売却を依頼する契約
  • 一般媒介契約・・・複数の会社にマンション売却を依頼する契約

専任媒介契約を結んだ場合、マンション売却を依頼した会社がしっかり売却活動をしてくれないと身動きが取れなくなってしまいます一般媒介契約であれば複数の会社に売却を任せることが出来るので、例えば「大手不動産会社」「地元の会社」「仲介手数料が0円の会社」などを併用することが出来ます。

マンション売却体験記は役に立つか?

読んでいて面白い「マンション体験記モノ」ですが、マンション売却の体験記はあまり役に立ちません。マンションはどれも一つ一つ特徴や事情が異なるので、一つの事例にだけフォーカスしてもあまり意味がないからです。またネット上のマンション売却体験記のほとんどがアフェリエイト目的のサイトなので、あまり役に立ちません。

売却するマンションにローンの残債が残っていたら

ご自身のマンションに残債が住宅ローンの残債が残っていても、マンション売却を行うことは出来ます。マンションを売却したお金で、残っているローンの支払いを行います。

注意点としては、ローンの残債より低い金額でマンションを売却してはいけないということです。その場合、マンションの売却代金だけでは住宅ローンを返済することが出来ませんから、不足分を現金で銀行に支払う必要があります。ローン残債が残っているマンションの場合、いくらでマンションを売ればいいのか良くチェックするようにしましょう。

築年数が経っているマンションの売却

当たり前の話ですが、中古マンション市場では築浅のマンションの方が人気です。水回りがキレイで、劣化が少ないからです。逆に言えば、築年数が経っているマンションは水回りの汚れや劣化が目立つから、人気が落ちるのです。

一方築年数が経てば経つ程、中古マンションには「リノベーションして住みたい」という層のニーズが出てきます。新築マンションや築浅マンションに比べ価格が低い分、思いっきりリノベーションをしたとしてもコストを抑える事が出来るのが築年数が経っているマンションの魅力です。

築年数が経っているからといってマンションが売却出来ないということはありません。またリフォームをしたからといってその分高く売れる訳でもありません。購入ターゲットを絞り、アプローチすることが築年数が経っているマンションを売却する秘訣です。

マンション売却の仲介手数料を低くする

マンションを売却するためには諸費用がかかります。マンション売却の諸経費の中でも一番大きいのが仲介手数料です。マンションを購入した時と同じように、どの不動産会社に売却を依頼しても基本的に「マンション価格の3%+6万円+消費税」という仲介手数料がマンション売却にはかかるのです。5,000万円のマンションを売却した場合、1,684,800円の仲介手数料がかかります。

1,684,800円相場より高くマンション売却をすることは生半可なことではありませんが、仲介手数料を無料にしてしまえば実質1,684,800円高くマンションを売却したのと同じ事になります。カウルを利用することでマンション売却の仲介手数料を半額にすることが出来ます。カウルでは売主・買主のWEBマッチングを行っているので、見学以外の物件登録から契約・決済業務まで全て任せることが出来ます。契約や決済、サービス利用には一切費用がかからないので、マンション売却の諸費用を抑えることが出来ます。

マンション売却の注意点

マンション売却で一番気をつけたいのが、自分のマンションが囲い込みされていないかということです。特に気をつけたいのが、専任媒介契約で一つの不動産会社にだけ売却を依頼し、その不動産会社が情報を他社に紹介しないケースです。不動産会社にとってみると、売りたいお客も買いたいお客も自分で見つける事によって手数料が2倍になるというメリットを狙いたくなるのです。

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囲い込みをされることで、マンションを売る側からすると、出会えていたかもしれない買主を逃してしまう機会損失になります。囲い込みをされているかどうかは、不動産会社のフリをして電話すればすぐに分かります。たとえば、マンション売却を依頼している会社に以下のように電話してみてください。

「もしもし、○○不動産の○○と申しますが、物件確認をお願いします。○○マンション、5000万円(今売りに出している金額)、ご紹介可能でしょうか?」

物件確認とは、そのマンションが他の紹介可能でもまだ紹介可能かどうか確認する作業のことを言います。すでに売却済であれば、自分の会社のお客様に紹介出来ないので、物件確認を行うのです。

このように物件確認をして「はい、紹介可能です!」と言われたら囲い込みはされていません。「ありがとうございます!」と言って電話を切りましょう。

もし「すでにお話が入っています」「契約予定です」と言われたら、囲い込みをされています。購入申込者が本当にいれば、売主であるあなたに不動産会社から連絡が来ているはずです。

マンションをなるべく多くの人に知ってもらう

マンション売却の最も大事なコツは、多くの人にマンションを知ってもらうことです。極めてシンプルな話ですが多くの人に知ってもらえばもらえるほど、マンション売却が成功するチャンスが増えるのです。マンションの認知度を上げ、多くの買主候補にマンションを見てもらいましょう。

マンションの認知度を上げるためには、効果的な広告が欠かせません。特に最近では、世の中全体の情報量が爆発的に増えています。買主候補にしっかりと売却マンションの情報を伝えるためには、色々な工夫が必要です。今ではマンションを購入する際、まずインターネットで情報検索をする人が殆どです。マンション売却を依頼する会社はインターネットに強いことが必須条件と言えます。

気長に待つのが一番

マンション売却は何かと大変です。早くても一ヶ月、長ければ一年程度時間がかかります。

「なかなか購入希望者があらわれない」
『買い替えのタイミングに間に合うだろうか』
『ものすごい値引きをされてしまった』

まさに悩みが尽きません。体力的にも、精神的にも疲れる事がたくさんあります。

マンション売却を成功させる心構えとして「気長に待つ」というポイントがあります。結局時間の余裕がある人が一番強いのです。マンションを売るまでの時間に余裕があればデンッと構えていることが出来ます。もし「マンションを買いたい!」という人が現れて、話がまとまらなかったとしても「まぁ、しょうがないか」と割り切る事が出来ます。

一方マンションを売却するタイムリミットが短い場合、気持ちに余裕が無くなります。値引きの希望に対しても、よほど購入申し込みが殺到していない限り強気に出る事が出来ません。特に住宅の買い替えでマンションを売却する場合、先に買いたい家が見つかってしまうとかなり焦ります。マンションの売却に時間がかかることが予想される場合は、購入より先にマンション売却を終わらせた方が良いでしょう。

まとめ

マンション売却「これだけは抑えておきたいポイント」まとめ、いかがだったでしょうか。中古住宅はニーズが増え、今後より一層市場が活発化していくものと思われます。是非ポイントを抑え、マンション売却の成功に役立てて頂ければと思います。

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